山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终5031号
上诉人（原审被告）：宋红恩，女，1975年7月3日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人：宋颂弢，山东昌圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛永坚，男，1972年7月17日出生，汉族，系宋红恩之夫，住青岛市市南区。
被上诉人（原审原告）：青岛华仁物业股份有限公司（原青岛华仁物业管理有限公司），住所地青岛市市南区东海西路。
法定代表人：解艳燕，董事长。
委托诉讼代理人：刘宝纯，山东润世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，山东润世律师事务所实习律师。
上诉人宋红恩因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称：华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋红恩上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人对本案没有诉讼主体资格,其诉讼请求应予驳回。被上诉人没有主张2017年1月至2018年9月收取物业费的依据支持,不具备本案的主体资格。2007年签订的物业管理委托合同不可以作为支持请求2017年至2018年物业费的法律依据。二、被上诉人一审提交的证据(一)中关于青岛市市南区珠海路街道海口路居民委员会(以下简称：海口路居委会)“证明”两份,海口路居委会没有权力在未产生小区业主委员会的情况下,代表小区全体业主同意被上诉人继续在上诉人小区从事物业管理服务。海口路居委会的行为完全是对小区业主的侵权行为。而且两份“证明”证据出具时间,分别是2012年12月12日和2014年10月27日,该日期的证明和所谓的同意行为,不能作为被上诉人从事物业费管理服务的依据,该“证明”是无效的。三、一审法院认可被上诉人提交的《物业管理委托合同》是合法有效的,那应按其合同双方约定的处理方式,即提交青岛市仲裁委员会仲裁,而不应法院受理本案。本案诉讼程序违法。四、被上诉人于2016年开始在小区内公共区域划出300余停车位,以每月每个车位100元价格出租收费,年收益36万元，而且在小区大门及小区内各单元发布广告收取费用,并时常在小区内设摊位进行广告宣传。诸如此类收益物业公司全部收归自己所有,实际已经将小区物业服务费用提升了一倍以上。而且从物业列举证据看出:小区内最大的住户5号(数百平方米)物业提供的缴费和未交费名单均没有此户。说明物业公司经营管理存在问题,并非收费不足以支出。并且物业公司从2010年9月30日合同到期以来,从未向广大业主公示具体的物业收入支出明细。在此种情况下,物业单方面称经营亏埙而提出涨价,极不合理。被上诉人自认经营亏损作为调高物业费的理由是不能成立的。五、被上诉人提交物业费调整意见征询函，列举180户业主同意涨价，但是有33户业主是物业电话询问,并无业主电话录音和签字确认,不应采纳;另有数户造假和诱导欺骗索取的,属于违法行为。庭审中补充上诉理由：第一，决定物业费是否涨价程序不合法，涨价决定无效，山东省物业管理条例第32条第7项规定决定物业管理区域内的事项管理事项由业主大会履行职责，第36条第2项规定业主委员会不履行召集义务的经业主申请由街道办事处组织召开业主大会，本案中物业费是否涨价属于32条规定的业主大会第7项应召开业主大会决定，被上诉人一审提交的证据显示海口路居委会2016年9月27日回函称必须召开业主大会，并经全体业主表决通过，物业公司包括居委会无权擅自调整物业费，可见本小区物业费是否涨价应由业主大会决议。第二，业主委员会不履行召集义务的由街道办事处负责组织业主召开业主大会，在本小区未产生新一届业主委员会的情况下要召开业主大会讨论是否涨物业费应由街道办事处负责召集。第三，业主大会可以采用书面形式，但不是说物业公司可以采用书面形式发征询意见函，即使发函也应由居委会负责实施，物业公司组织发函程序违法，所谓的决定也无效。第四，物业费涨价对物业公司有利，其征询意见函真实性值得怀疑，证据不应采信。第五，一审对被上诉人提交的证据未认真审查，认定事实错误，被上诉人提交的书面意见征询函中有许多矛盾之处，尹崇梅在2-2-102、2-2-402、2-2-602出现三次，13-1-301业主戴韬交费名单187号显示已交费，可是在不同意表格中却显示未交费，存在矛盾。征询函中2-1-301、2-2-302各出现两份，且不是由同一业主签字，征询函虚假。
华仁物业公司辩称，原判正确，应予维持。一、小区的包括上诉人在内的广大业主事实上一直在接受被上诉人提供的物业服务,双方之间形成了事实上的物业服务关系。上诉人依法应履行按时交纳物业服务费的义务。被上诉人在该小区从事物业管理服务，并收取物业服务费用符合法律规定，依法具有诉讼主体资格。二、小区上调物业费收费标准符合法律规定。小区采用书面形式上门入户,并且征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上调物业费。三、征询意见时虽不同意调整物业费但已经按照涨价后物业费价格实际交费的业主有67户;没有反馈意见或未取得联系的11户业主中,有7户已经按照涨价后价格实际交费。说明现在已有249户业主同意调整物业费,户数超过小区业主总数的三分之二,同意的业主所拥有面积占小区建筑物总面积的比例超过80%以上。因此,被上诉人依据法定程序调整物业费收费标准得到了小区三分之二以上业主的同意,符合法定双过半的要求。故上诉人作为的业主,应按调整后的物业费收费标准向被上诉人交纳物业费。
华仁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋红恩支付欠缴的物业费2825.2元（自2017年1月1日起至2018年9月31日止，按每平方米1.4元计算）；2.判令宋红恩支付逾期缴纳上述费用的违约金134.90元（自2017年1月1日起至实际清偿之日止，暂计算至2018年9月31日，按照银行同期贷款利率的1倍计算）；3.本案案件受理费由宋红恩承担。
一审法院认定事实：一、2007年12月16日，业主委员会（甲方、委托方）与青岛华仁物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，第一条约定：甲方将小区（物业名称）委托于乙方实行物业服务；第二条约定：1、小区位于青岛市市南区；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；第五条约定：委托管理期限为三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止；第六条约定：综合物业管理费为0.9元/平方米（建筑面积）/月，费用收取时间为每季度收取一次综合物业管理费，每季度第一个月5日至20日为缴费日；第八条约定：若甲方违反本合同的相关规定，乙方有权要求甲方在一定的期限解决，过期不解决，乙方有权终止合同，造成经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同应在该合同期满30日前向对方提出书面意见。
2007年10月1日，业主委员会与华仁物业公司就涉案小区物业服务费收费标准至青岛市市南区物价局备案，载明每平方米为0.9元/每月（建筑面积）。
二、2012年12月12日，青岛市市南区珠海路街道海口路居民委员会出具证明，载明：小区物业委托合同由原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订，该小区原业主委员会于2010年9月到期，物业委托合同于2010年9月30日到期。原业主委员会任期届满后，我居委会多次组织业主委员会换届改选工作，但因无业主报名，导致小区多年无业主委员会。鉴于华仁物业已为该小区业主服务十余年，其服务得到广大业主认可，我委在该小区未选聘新的物业管理企业的情况下，为稳定小区正常秩序，同意华仁物业公司继续在该小区从事物业管理服务，直至新一届业主委员会与选聘的新物业管理企业签订物业委托合同生效之日起终止。
2014年10月27日，青岛市市南区珠海路街道海口路居民委员会另出具证明，载明：小区物业委托合同由原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订，该小区原业主委员会于2010年9月到期，物业委托合同于2010年9月30日到期。原业主委员会任期届满后，我居委会多次组织业主委员会换届改选工作，但因无业主报名，导致小区多年无业主委员会。鉴于华仁物业已为该小区服务十余年，其服务得到广大业主认可，我委在该小区未选聘新的物业管理企业的情况下，为稳定小区正常秩序，同意华仁物业公司继续在该小区从事物业管理服务，直至新一届业主委员会与选聘的新物业管理企业签订物业委托合同生效之日起终止。
一审庭审中，宋红恩对上述两份证明真实性有异议，但未提出相反证据予以反驳，一审法院对上述证据予以采纳。原业主委员会任期届满后，小区一直未成立新的业主委员会，在上述《物业管理委托合同》到期后，华仁物业公司未能续签合同，但华仁物业公司继续在小区提供物业服务至今。
三、2014年10月14日，华仁物业公司由原企业名称青岛华仁物业管理有限公司变更为青岛华仁物业股份有限公司。
四、2016年9月5日，华仁物业公司物业服务中心向海口路居委会申请调整物业费收费标准，载明：“……我公司负责物业服务自1997年开始，至今已将近20年。目前物业费的收取标准是0.9元/平方米/月。因小区户数少，面积小导致物业费总额较少。而随着物价的不断上涨，各种成本也在不断上升，物业公司亏损额度也在不断增加。为了更好的服务小区居民，同时解决物业公司长期亏损的经营状况。现申请调整物业费收取标准，即每平方米每月上调0.5元。因小区无业主委员会故申请辖区居委会结合小区实际情况给予协助，特此申请。”
2016年9月27日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会就上述申请回函，载明:“……调整物业收费标准事宜关系到每个业主的切身利益，根据《物权法》、《山东省物业管理条例》的规定，调整物业收费标准必须召开业主大会会议并经全体业主表决双过半通过。物业公司包括居委会均无权擅自调整。”
2016年9月19日，华仁物业公司物业服务中心在小区宣传栏发布“关于开展物业费调整意见征询工作的公告”，载明：“……计划于2016年10月10日开始对全体业主以书面意见征询的方式，征询业主意见是否同意物业费上调0.5元/月/平方米。请广大业主根据自己的真实意愿如实填写征询表。”
2016年10月28日，华仁物业公司在宣传栏将物业费上涨意见征询结果予以公示，载明：经过对意见征询表发放、回收后进行了准确的统计，业主共计300户，其中180户业主同意物业费调整；109户业主不同意；11户业主还未反馈意见。同意物业费上调的业主占小区业主总数的60%。自2017年1月开始实施新的物业费收取。
五、小区共有300户业主，华仁物业公司提交已交物业费明细表以及收据一宗，证明现已有216户业主按每月每平方米1.4元交纳了物业费，且在109户不同意上调物业费的业主中已有45户业主交纳了上调后的物业费。宋红恩未在法院指定期限内提出相反意见，一审法院对该事实予以认定。
六、宋红恩系位于青岛市市南区户房屋的所有权人，属于上述物业业主，该房屋建筑面积96.09平方米。
华仁物业公司于庭审中主张宋红恩欠缴自2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费2825.2元以及滞纳金134.9元。2018年9月30日，华仁物业公司向宋红恩邮寄物业费账单催费函，要求宋红恩支付自2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费2825.2元，如果未能支付上述欠款，应当支付按银行同期贷款利率4.35%计算的逾期违约金134.9元。宋红恩拒收该邮件，且至今未予履行交纳义务。
对其他有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、华仁物业公司欲证明其物业费上涨符合法律程序，提交物业费调整意见征询函一宗，其中同意物业费上调的为180户，不同意上调的为109户，同意的业主总人数及建筑物总面积均过半。宋红恩对上述证据的真实性有异议，提交业主自行调查的征询意见表一宗，其中同意物业费上调的为9户，不同意上调的为155户，保持中立意见的为9户。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十二条的规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，在小区未成立业主委员会的前提下，物业公司通过书面意见征询函向业主询问物业费上调意见属于业主大会会议的一种形式，虽征询结果与宋红恩提交的征询结果相差巨大，但结合华仁物业公司提供的已交物业费明细表可以看出，已按上调后标准缴纳物业费的业主共计216户，两者可相互印证，对于华仁物业公司提交的上述证据予以采纳。
二、宋红恩为证明其不存在拒交物业费的违约行为，提交2019年1月27日至的录像视频三份，华仁物业公司质证称，对该录像真实性有异议，即使录像是真实的，该录像发生于本案起诉之后，宋红恩仍存在拒交物业费的情况。一审法院认为，通过录像内容可以看出，宋红恩之夫薛永坚以及小区另一业主胡纯策至物业办公室同意按每平方米0.9元交纳物业费，但不同意按照物业费上调后的1.4元交费，除非物业公司能够提供相关的手续和文件等，因该视频录制于华仁物业公司起诉之后，无法证明宋红恩主张，故不予采纳。
宋红恩提交的其他证据与本案无关，一审法院不予认定。
一审法院认为，业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同到期后，华仁物业公司与业主委员会或业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已经接受了物业服务，华仁物业公司请求宋红恩支付相应的物业费，对此应予支持。
本案的争议焦点为，华仁物业公司上调物业费收费标准是否符合法律规定。根据法律规定，物业费上调应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，在小区未成立业主委员会的情况下，华仁物业公司通过书面意见征询函征询的形式向业主征询物业费上调意见，符合法律规定，该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，且已有216户业主按每平方米每月1.4元交纳了物业费，可以视为大部分业主对该调价行为的认可，且原每平方米每月0.9元的收费标准备案于2007年10月1日，距今已有12年，其上调幅度符合物价上涨水平和市场发展规律，故该调价行为对全体业主均具有约束力，宋红恩应按每月每平方米1.4元交纳物业服务费。
华仁物业公司为金都花园小区提供了相关的物业服务，履行了自己的义务，宋红恩作为业主理应及时交纳相关物业费用。因此宋红恩应向华仁物业公司支付其欠交的自2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2825.05元（96.09平方米×1.4元×21个月）。对于华仁物业公司主张的逾期违约金，因无合同约定，未能举证证明就缴纳日期作出约定，故对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、宋红恩于判决生效后十日内向华仁物业公司支付2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业费服务费2825.05元；二、驳回华仁物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由华仁物业公司负担5元，由宋红恩负担45元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
华仁物业公司提交其制作的《业主缴费情况统计表》以及物业费收费凭证，证明截止到2019年6月14日涉案小区有249户业主按照涨价后的标准缴纳物业费，征询意见时同意涨价的180户业主中有175户已按照涨价后的标准交纳了物业费（包含通过电话等方式征询意见并同意涨价的35户业主），在征询意见时不同意涨价的109户业主有67户已按照调整后的标准缴费，在征询意见时有11户业主没有反馈意见或未取得联系，现有7户业主按照调整后的标准缴费。上诉人质证称，被上诉人二审的证据截止时间系2019年6月14日，与一审提交的证据截止时间不同，无法证明其主张，且该证据中业主同意缴费明细表第37、38项载明业主尹泰霖已缴费，与其一审提交的证据不符，被上诉人所述的35户业主通过电话、短信同意涨价已缴纳明细中并未有6-2-402户业主，也即被上诉人所称的通过电话联系同意涨价的35户业主已全部缴费与事实不符。上述表格及统计表均系被上诉人单方制作，无其他证据证明，对真实性不认可。对被上诉人的缴费凭证亦不认可，且缴费凭证中也有发票，被上诉人应提交发票，否则无法证明业主已缴费。
本院认证如下：被上诉人提交的已缴费明细虽系其单方制作，但该明细与被上诉人提交的征询函、收取物业费的收据或发票相互印证，本院对该证据的真实性予以认可。
二审经审理查明，截至2019年6月14日二审第一次庭审时，被上诉人提交的物业费收据及发票显示，已按调整后价格交纳了物业费的业主有249户。
二审查明的其它事实与原审法院认定的事实相一致。
本院认为，本案的焦点问题，一是本案被上诉人是否有诉讼主体资格；二是本案审理程序是否合法；三是上诉人应否按调整后的物业费收费标准交费。
关于焦点问题一，诉讼主体资格。上诉人主张被上诉人未经涉案小区业主同意继续从事物业服务，被上诉人收取物业费无合法依据，本案被上诉人不具有诉讼主体资格。被上诉人对此不认可。对此本院认为，2007年12月16日涉案小区业主委员会与被上诉人签订物业管理委托合同，委托管理期限为2007年10月1日至2010年9月30日，合同到期后，因涉案小区原业主委员会任期届满未选出新的业主委员会，导致被上诉人未续签物业管理合同，涉案小区所在的青岛市市南区海口路居民委员会先后于2012年12月12日、2014年10月27日两次出具证明，同意被上诉人继续在涉案小区从事物业管理服务。二审中上诉人认可自2017年1月至2018年9月30日期间系被上诉人在涉案小区从事物业管理服务，期间并未选聘其它物业公司。因此，被上诉人于2017年1月至2018年9月30日期间在涉案小区从事物业管理，上诉人经催告未交物业费，被上诉人诉请上诉人交纳物业费于法有据，上诉人主张被上诉人不具备诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点问题二，本案审理程序是否合法。2007年12月16日的物业管理合同约定发生争议，由当事人双方协商或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成，可提交青岛市仲裁委员会仲裁。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款规定“当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”上诉人在一审答辩期内未提出管辖异议并应诉答辩，视为原审法院有管辖权。因此，上诉人主张本案程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于焦点问题三，应否按照调整后的物业费收费标准交费的问题。涉案小区原业主委员会于2010年9月到期，截至目前涉案小区未选聘新的业主委员会。二审中，上诉人未举证证明上诉人或小区业主向小区所在的街道办事处或居委会提出召开业主大会的申请并得到回复，现涉案小区无业主委员会，亦无法召开业主大会，而被上诉人自2007年12月在涉案小区提供物业管理服务，物业费一直按0.9元/平方米/月的标准收取，到2017年已有10年之久，被上诉人基于物业服务需要，通过发放征询意见函的方式征求全体业主对调整物业费收费标准的意见并无不当。征询函的结果显示，300户业主中有180户业主同意调整物业费，109户不同意调整物业费，达到了法律规定的双过半的要求。且一审时已有216户业主、截止二审第一次庭审时已有249户业主已经按调整后的标准即每平方米每月1.4元交纳了物业费，应视为小区大部分业主对该调价行为的认可。上诉人就被上诉人调整收费的征询程序提出异议，但其提交的证据不足以推翻被上诉人提交的征询函及交费凭证的真实性。上诉人有关调整收费程序不合法的主张不成立，其应该按照调整后的收费标准交纳物业服务费用。
综上所述，上诉人宋红恩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋红恩承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 琳
审判员 宋丽华
审判员 王 晋
二〇一九年七月十九日
法官助理 任 臻
书记员 姚 莉