山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3599号
上诉人（原审被告）：青岛长基置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨市温泉街道办事处温泉二路50号。
法定代表人：邢济君，总经理。
委托诉讼代理人：朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省莱阳市。
被上诉人（原审原告）：王灏，男，1968年3月5日出生，汉族，住山东省济南市市中区。
委托诉讼代理人：刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭毓霆，山东润世律师事务所律师。
原审被告：南山集团有限公司，住所地山东省龙口市南山工业园。
法定代表人：宋建波，董事长。
委托诉讼代理人：战健娜，女，1990年2月23日出生，汉族，住山东省龙口市。
上诉人青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）因与被上诉人王灏、原审被告南山集团有限公司（以下简称南山集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初5423号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青岛长基置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项并依法改判。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。1、长基公司将卢卡多堡项目的国有土地使用权、开发建设权、在建工程项目的所有权一次性转让给青岛中环置业有限公司，中环置业同意受让该工程项目并承担该在建工程项目的全部义务，且在报纸上公告过，2016年4月29日，上诉人和南山集团公司作为甲方与被上诉人作为乙方签订免责说明，内容“鉴于青岛长基置业有限公司已于2013年3月将嶺海卢卡多堡项目整体转让给青岛中环置业有限公司，前期已将款项全部返还给乙方。现甲、乙确认：如因第三方（预购房人）因房屋预约金产生的任何经济纠纷均与甲方无关”。上诉人已经提交证据，证明预约金100万元不是上诉人收取的，不应判决上诉人返还预约款。2、判决上诉人赔偿被上诉人45万元损失，适用法律不当。青岛中环置业有限公司曾发EMS和电话通知被上诉人签订《商品房预售合同》，已经履行了双方预约协议约定的通知义务，而被上诉人未按预约协议约定的时间付款签署《青岛市商品房预售合同》，系违约在先。房屋另售的结果是被上诉人自身原因导致。
王灏辩称，上诉人与被上诉人之间签订的商品房预约协议具备商品房买卖合同的基本条件，应当按照商品房买卖合同的相关法律规定进行认定。上诉人及南山集团在一审时认可南山集团为上诉人代收被上诉人支付的购房款200万元。上诉人转让卢卡多堡项目没有征得被上诉人同意，按合同法规定，合同义务的转让必须征得债权人同意，否则造成的损失应当由上诉人承担。
王灏向一审法院起诉请求：一、请求判令解除王灏与青岛长基置业有限公司于2011年9月3日签订的房屋预约协议；二、请求判令青岛长基置业有限公司、南山集团有限公司连带返还王灏已付的预约金1000000元；三、请求判令青岛长基置业有限公司、南山集团有限公司连带赔偿王灏损失1055125元。
一审法院认定事实：王灏与长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》。王灏签字落款时间系2011年9月1日，长基公司落款时间系2011年9月5日。协议主要约定：1、王灏预约嶺海卢卡多堡69户房屋，该房屋建筑面积约416平方米，单价为16000元每平方米，总房款为6656000元。2、预约金1000000元，预约金在签订《青岛市商品房预售合同》时可作为购房款使用。3、王灏应在接到长基公司发出的签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知之日起3日内，到长基公司指定地点交纳该房屋购房全款并办理相关购房手续，同时签署正式《青岛市商品房预售合同》及其补充协议。2012年1月18日，王灏向南山集团有限公司支付预约金1000000元。南山集团系长基公司的股东。王灏与长基公司、南山集团均确认涉案房屋已经出售他人。青岛网上房地产网的网页打印件，显示嶺海卢卡多堡项目位于即墨市，企业名称为青岛中环置业有限公司，其中销售表项下即墨市69号房屋参考价为32882元。长基公司称这个价格非权威部门发布，出售价格不能以该网站价格为准。涉案房屋取得预售许可证。2018年6月20日，法院将王灏的起诉状副本送达长基置业。一审法院认为，王灏与长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于王灏主张解除其与长基公司于2011年9月3日签订的房屋预约协议的诉讼请求。王灏与长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》。王灏签字落款时间系2011年9月1日，长基公司落款时间系2011年9月5日，双方之间的预约协议成立时间应为2011年9月5日。王灏与长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》是以将来签订关于嶺海卢卡多堡第69户房屋的《青岛市商品房预售合同》为目的的预约合同，双方在诉讼中均确认该涉案房屋已经出售给他人，双方的预约合同不具有继续履行性，王灏主张解除与长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》的诉讼请求，予以支持。协议解除时间为长基置业收到起诉状之日即2018年6月20日。2、关于王灏主张返还预约金1000000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王灏与长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》解除后，王灏有权要求返还已缴纳的预约金1000000元。长基公司抗辩涉案房屋所在项目已经整体转给青岛中环置业有限公司，该系长基公司与青岛中环置业有限公司之间的法律关系，王灏没有参与，长基公司也未能提交证据证明将该权利义务转移时王灏同意，故长基公司的此项抗辩不成立。预约金1000000元的收款收据虽系南山集团出具，南山集团系长基公司的股东，王灏仅以南山集团代收预约金的行为主张南山集团抽逃出资，缺乏事实和法律依据，且从预约协议看，协议的相对方为王灏与长基公司，故应由长基公司返还王灏预约金1000000元。3、关于王灏主张赔偿损失1055125元的诉讼请求。本案中，王灏与长基公司、南山集团均确认涉案预约房屋已经销售给他人，长基公司称未通知过王灏签署商品房预售合同，但中环置业通知过，王灏对此不予认可，长基公司亦未提交证据加以证明，不予采信。因长基公司原因导致协议不能履行，长基公司除了将预约金返还外还应承担因此给王灏造成的损失承担赔偿责任。长基公司称在建工程转让后不实际控制该房屋预约协议已经不能实际履行，主张王灏的诉讼请求已经超过诉讼时效，对于长基公司的抗辩，王灏称长基公司负有发出签署正式商品房预售合同及交款通知的义务，长基公司至今未发出通知，王灏一直处在等待的状态。法院认为，长基公司以在建工程转让时间作为本案诉讼时效起始时间缺乏事实和法律依据，其主张王灏的诉讼请求超过时效的抗辩不成立。王灏主张按青岛网上房地产网上的参考价格直接计算损失，也缺乏依据。王灏主张评估涉案房屋在起诉之日的现值，双方对于评估的时间节点无法达成一致，参考嶺海卢卡多堡同类案件损失计算方法，王灏的损失应根据签订预约协议时该小区商品房的市场行情和现行商品房的市场行情和价格予以确定，再结合王灏缴纳房款的数额，并结合本案实际，对于长基公司因违约给王灏造成的损失酌定为450000元。判决：1、王灏与青岛长基置业有限公司于2011年9月5日签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》于2018年6月20日解除；2、青岛长基置业有限公司于判决生效后十日内返还王灏预约金1000000元；3、青岛长基置业有限公司于判决生效后十日内赔偿王灏损失450000元；4、驳回王灏的其它诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人长基公司与被上诉人王灏对双方签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》均无异议，该房屋预约协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案上诉人长基公司与被上诉人王灏签订涉案协议后，上诉人将涉案工程项目转让给青岛中环置业有限公司。
但并未依法征得王灏的同意，上诉人与青岛中环置业有限公司的转让行为对王灏不具有约束力，不能因此免除上诉人对王灏预约协议约定的义务。上诉人与中环置业有限公司签订的免责说明对王灏也不具有约束力，不能因此免除上诉人本案应当承担的违约责任。上诉人与南山集团均认可南山集团系代上诉人收取被上诉人预约金100万元，上诉人主张不应由其返还预约金100万元的理由不能成立。上诉人认可其并未通知被上诉人签订商品房预售合同，其亦未能提交证据证明中环置业有限公司曾发EMS和电话通知被上诉人签订商品房预售合同，因此上诉人主张已经履行了双方预约协议约定的通知义务，系被上诉人违约在先的理由亦不能成立。依法不予支持。
综上所述，青岛长基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17850元，由上诉人青岛长基置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 楷
审判员 孙向东
审判员 马 喆
二〇一九年七月三日
法官助理 王 明
书记员 阚玉龙
书记员 吴苗苗