山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0203民初9950号
原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。
统一社会信用代码：91370203339700806Y。
法定代表人：陈世军，总经理。
委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市北区，系青岛润凯物业管理有限公司经理。
被告：孟庆伦，男，1956年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。
公民身份号码：。
原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告孟庆伦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人朱冰、金英，被告孟庆伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令孟庆伦交纳拖欠的物业服务费5031.1元、违约金2162.23元；2、诉讼费由孟庆伦负担。
事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，孟庆伦作为该小区xx号楼xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。
孟庆伦辩称，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》存在违法违规事实，合同不公示草案，不投标招标、合同至今对业主保密。合同第27条把可能发生的人身安全、财产安全、火灾损失等责任推给业主，恶意损害第三人的利益，润凯物业与舰队直管办双方不承担责任，违反法律强制性规定，应认定合同无效。孟庆伦与舰队直管办签订的《售房协议》中未包含物业服务的内容，舰队直管办无权代表孟庆伦签署合同，该合同对孟庆伦无约束力。另外，润凯物业提供的物业服务不到位，服务质量差，其中小区绿化破坏严重，对业主合理诉求不管不问，xx号楼xx户漏水管道堵塞，维修多次仍未能修复。8号楼最先实行电梯控制卡，对未交物业费业主不予办理，剥夺我乘坐电梯的权利。综上，润凯物业违法在先，要求法院依法驳回润凯物业的诉求。
到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。
根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。
孟庆伦自2008年开始成为河马石小区xx号楼xx户（建筑面积155.76平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，孟庆伦欠交物业服务费5031.1元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。
庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知、公司规章制度等证据，用于证明原告诉称主张成立。孟庆伦对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。孟庆伦提交《住房预售协议书》、照片、通知、公告，用于证明《物业管理委托合同》无效，润凯物业提交虚假证据欺骗法庭，家中东窗下方漏水严重，联系润凯物业要求维修，不予理睬。润凯物业对证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。
根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：
关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。
关于孟庆伦与本案是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，孟庆伦作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。孟庆伦称，其在润凯物业服务期内，曾被剥夺乘坐电梯权利，电梯费应予以扣除，对其主张未提交直接证据予以证实。现孟庆伦无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然孟庆伦未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少，予以支持。
孟庆伦所称房屋质量存在问题，本院认为，房屋质量的责任人是房屋建设单位，假设房屋确实存在质量问题，也应由建设单位来承担责任。
孟庆伦当庭虽提交了反诉状，但未在法院规定期限内交纳反诉费，本院不予合并审理。孟庆伦可另行主张权利。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：
一、孟庆伦给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费5031.1元（2014年11月至2017年8月）。
二、孟庆伦支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。
上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由孟庆伦负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，孟庆伦于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 妙
人民陪审员 祁国庆
人民陪审员 葛增荣
二〇一九年六月二十七日
书 记 员 王述瑶