山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终3818号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛吖咪餐饮管理有限公司，住所地：青岛市市南区贵州路40号1楼大厅。
法定代表人：张果洞，总经理。
委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛好玩文化创意有限公司，住所地：青岛市市南区延吉路111号505户。
法定代表人：张括，执行董事。
委托诉讼代理人：张倩，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子鸣，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司因与被上诉人青岛好玩文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
青岛吖咪餐饮管理有限公司（以下简称吖咪公司）向本院提出上诉请求：1、请求撤销青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初6820号民事判决第二、三项，改判驳回被上诉人该两项诉讼请求。2、请求撤销青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初6820号民事判决第四项，改判被上诉人向上诉人支付场地使用费及利息至实际退还之日止(截至2018年7月25日场地使用费为272329元)。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人向上诉人支付的租金数额为23万元，而不是35万元，因此截止2017年6月30日被上诉人拖欠租金是客观事实，法院应依法认定。1、根据被上诉人一审向法庭提交的证据，被上诉人仅向上诉人支付了23万元(另有3万元是保证金，而不是租金)租金，而不是其主张的35万元，一审法院在没有证据支持的情况下仅凭被上诉人的陈述就认定被上诉人支付了35万元租金是完全错误的，应予以纠正。2、被上诉人存在明显的拖欠租金行为。对于租赁合同于2017年6月19日解除双方没有争议，且一审法院已经确认2017年6月30日前由被上诉人占有使用，被上诉人应该向上诉人支付截止2017年6月30日止的租金。但是根据一审查明的事实，被上诉人仅支付的租金23万元不足以支付到截至2017年6月30日，仅支付到了2017年2月，对于2017年3月-2017年6月30日的租金被上诉人并未支付，存在严重的拖欠租金行为。一、租赁合同解除的原因并不是上诉人没有履行租赁合同义务而是被上诉人恶意拖欠租金。因此，租赁合同应认定系被上诉人拖欠租金的违约行为而解除，而不是因上诉人原因违约而解除。1、如上所述，被上诉人拖欠2017年3月至2017年6月租金是客观事实，而在此期间上诉人一直严格履行租赁合同义务，按照合同约定向被上诉人提供租赁场地，并未出现任何违约行为。因此，在2017年6月19日之前，被上诉人存在严重的拖欠租金行为，而上诉人并不存在任何违约行为。上诉人与国美电器租赁合同(2016)鲁0203民初8860号案件，法院于2017年6月28日才作出判决，送达给上诉人的时间实际为2017年8月。而在此之前的2017年6月19日上诉人因被上诉人违约已经向被上诉人发出了解除租赁合同通知书，发出解除租赁合同通知书时上诉人与国美电器租赁合同尚未以判决的形式予以解除。因此，非常明显，本案租赁合同解除完全是因被上诉人拖欠租金行为而导致，并不是因为上诉人与国美电器之间的租金合同解除了，上诉人无法向被上诉人提供租赁场所而导致，应依法认定本案租赁合同系被上诉人违约而解除。2、退一步讲，本案租赁合同即使不认定系被上诉人违约而解除，也不应认定因上诉人违约而解除。因为在本案租赁合同解除时(2017年6月19日)，上诉人与国美电器之间的租赁合同尚未判决解除，只有在上诉人与国美电器之间的租赁合同在2017年8月(判决书送达时间)解除后，上诉人才负有向国美电器交还租赁场所的义务。在此之前，租赁场所一直由上诉人正常提供给被上诉人使用，被上诉人作为承租人的权利并未受到丝毫影响，被上诉人以上诉人与国美电器之间租赁合同已经解除，从而主张本案租赁合同系上诉人无法向被上诉人提供租赁场所违约而解除，是完全错误的。3、最后，本案租货合同即使不认定系被上诉人违约而解除，根据双方的协商过程，并考虑到被上诉人作为承租人拖欠租金的事实，上诉人也确实与国美电器发生了租赁合同诉讼的事实，最多也只能认定双方对租赁合同解除均承担同等责任，而绝不能认定仅仅认定因上诉人违约导致本案租赁合同解除。综上所述，一审法院认定本案租赁合同解除原因错误，判决上诉人向被上诉人支付解除合同违约金没有任何依据，是完全错误的，应依法改判。二、本案租赁合同解除后，被上诉人向上诉人交还租赁场所是其义务，不能因为上诉人发函免除了被上诉人的合同义务。被上诉人未及时向上诉人交还租赁场所，应向上诉人支付占用期间的占用费。1、一审已经认定租赁合同于2017年6月19日解除，租金计算至2017年6月30日，2017年6月19日至6月30日期间为被上诉人向上诉人交还租赁场所期间。对此，上诉人并无异议，但实际上被上诉人并没有及时向上诉人交还租赁场所，根据上诉人提交涉案场地照片，截至2018年8月1日被上诉人仍然占用租赁场地未归还。根据法律规定和租赁合同约定，被上诉人在租赁合同解除后未履行租赁场所归还义务，当然应该按照约定向上诉人支付占用费。2、上诉人虽然发函要求被上诉人在2017年6月30日交还租赁场所，否则上诉人将自行清场，但函件本身并不免除被上诉人的租赁场所交还义务。由于被上诉人经营的是电玩，在租赁场所内存有大量娱乐设备，上诉人根本无法自行清场后收回租赁场地，在此情况下一审法院仅根据上诉人发函，就认定上诉人怠于履行收回租赁场所义务，自2017年7月1日之后未能收回租赁场所的责任由上诉人全部承担，是完全错误的。3、如果说被上诉人按照上诉人函件要求，由上诉人自行收回租赁场所，由于租赁场所内有被上诉人大量娱乐设备，被上诉人至少应该向上诉人发函，明确表明设备放弃所有权，作为抛弃物由上诉人自行处理，租赁场所由上诉人自行收回。在没有被上诉人明确指示或通知的情况下，上诉人根本不敢强行收回租赁场所，也根本没有地方存放娛乐设备，无法自行收回租赁场地。4、从客观上来说，在2017年6月19日租赁合同解除后，被上诉人仍然占用租赁场所持续经营，直至2017年10月底。在租赁合同解除后2017年6月至10月期间，被上诉人占用租赁场所持续经营，而无需向上诉人支付任何场地使用费用，既不符合租赁合同约定，也不符合法律规定。5、租赁合同存续期间，租赁场所不存在停电停水行为，被上诉人一直正常使用租赁场所。在2017年12月之后，国美电器对租赁场所虽然采取了停水停电行为，但并不免除被上诉人的租赁场所交还义务。被上诉人在本案租赁合同2017年6月19日解除之后就具有返还租赁场所的义务，无论租赁合同解除之后是否停水停电，均不影响更不能免除被上诉人的租赁场所交还义务。6、就是因为被上诉人没有向上诉人交还租赁场所，导致(2016)鲁0203民初8860号民事判决书的强制执行案件无法执行，国美电器租赁场所无法收回，租金/延期占用费一直持续计算(每日按照6016.48元支付房屋使用费)，上诉人因被上诉人拒绝履行交还租赁场所义务出现了非常重大的损失，该损失理应由被上诉人承担。综上所述，根据《场地租赁协议》约定，在租赁合同解除后被上诉人没有履行租赁场地交还义务，应向上诉人支付延期占用费。根据前述分析，被上诉人存在严重的拖欠租金行为，租赁合同系被上诉人违约而解除，且被上诉人在租赁合同解除合同未履行租赁场所交还义务，而且上诉人还因被上诉人拒绝履行交还租赁场所义务行为需要向国美电器承担赔偿损失责任。因此，请贵院查明事实，依法予以改判，支持上诉人上诉请求。
被上诉人青岛好玩文化创意有限公司答辩称：一、被上诉人在签订租赁合同后，全部履行了付款义务，共向上诉人支付38.5万元。双方签订的租赁合同约定，租赁期限为2016年8月15日至2021年10月14日。其中第一年租金为35万元，租赁保证金3万元，后上诉人又向被上诉人索要家具费5千元。故被上诉人在租赁期第一年应向上诉人支付38.5万元。1、被上诉人在一审中举证证明，被上诉人通过转账方式，共向上诉人支付26万元。其中：在2016年7月31日分别支付3万元和5万元，在2017年2月28日支付18万元（下半年2017年4月21日至2017年10月14日租金17.5万元，以及5千元的家具费）。2、上诉人主张被上诉人未支付2017年3月至2017年6月的房租明显违背事实。在被上诉人提交的微信聊天记录证据中，已经明确证明被上诉人在2017年2月28日支付的18万元为下半年的房租。3、按照上诉人提出被上诉人未足额支付租金的主张，本案焦点之一应当是被上诉人是否足额支付了上半年的租金。原审中被上诉人提出，除转账支付的26万外，另外的12.5万元为被上诉人以现金方式支付的。综合全案证据，可以证明该事实：（1）根据一审被上诉人证据5，录音录像证据中，上诉人法定代表人王铮在与被上诉人法定代表人张括长达30分钟的谈话中，从未提起存在拖欠租金一事，并且双方始终在协商上诉人如何退还20万租金和保证金的事项。如果被上诉人拖欠上诉人12.5万元租金，则双方不可能围绕如何退还20万租金和保证金进行谈判，上诉人只需与被上诉人讨论如何退还7.5万元即可。（2）根据一审被上诉人证据6，2017年6月19日，上诉人向被上诉人发送的《关于解除租赁合同的公函》，该证据同时存在于一审被上诉人补充证据，双方微信聊天记录中。该公函没有提及拖欠上半年租金一事。（3）根据一审被上诉人证据7，2017年4月20日，上诉人通过微信向被上诉人发送的《租赁合同终止协议》。该协议：第二条，甲方将收取乙方的场地使用费16万元、场地租赁押金3万元，无息退还给乙方。第四条，除本合同约定事宜外，甲乙双方因已经签订的租赁合同履行、终止再无任何争议，相互不再承担任何责任。该证据可以证明，被上诉人不存在拖欠租金的事实。（4）根据一审被上诉人补充证据8,2017年6月30日，上诉人向被上诉人发送的《补充协议书：桌游》。该协议：第二条，甲方已经收取的2017年1月1日之后的租金退还乙方。第三条，除本合同约定事宜外，双方因履行及终止《场地租赁合同》不再存在任何其他未了结事项。该协议可以证明，被上诉人不存在拖欠租金的事实。综上，上诉人主张不真实，被上诉人不存在欠款事实。二、因上诉人违约，拖欠原租赁合同出租人国美公司租金，国美公司解除与上诉人的原租赁合同，并收回房屋，导致被上诉人承租房屋用于经营的合同目的不能实现，上诉人应按合同约定退还被上诉人租金、租赁保证金，并支付被上诉人违约金。被上诉人作为承租人，支付租金的义务已经履行完毕，上诉人作为出租人应当保证房屋能够为被上诉人正常使用。根据国美公司与上诉人关联公司青岛摩尔世家公司的租赁合同纠纷案件，2009年上诉人关联公司承租国美公司房屋，自2016年1月1日起，上诉人关联公司便开始拖欠国美公司租金。本案双方当事人于2016年7月19日签订《场地租赁协议》。因此，上诉人在与被上诉人签订合同时，便知道原租赁合同因其关联公司违约可能被解除，进而导致本案租赁合同无法履行。在被上诉人向上诉人支付38.5万元后，上诉人没有将其中的哪怕一分钱转付国美公司，此种行为必将导致国美公司解除原租赁合同，致使本案租赁合同无法继续履行。上诉人对于该后果不可能不知道，然而上诉人不但继续对国美公司继续违约，还对被上诉人隐瞒该事实，故本案租赁合同无法履行的责任应完全归责于上诉人。三、上诉人主张，合同解除后，被上诉人应向上诉人交付房屋没有依据，被上诉人依照上诉人的协议向国美公司交付房屋并无不妥。上诉人主张被上诉人向上诉人继续支付租金没有依据。1、本案系上诉人反复要求被上诉人将房屋交付国美公司。（1）根据一审被上诉人证据7，以及补充证据8，2017年4月20日，上诉人通过微信向被上诉人发送的《租赁合同终止协议》。该协议第一条，甲方同意，青岛国美电器有限公司收回该租赁场地。（2）根据一审被上诉人补充证据8,2017年6月30日，上诉人向被上诉人发送的《补充协议书：桌游》。该协议第一条，如乙方与国美电器有限公司无法协商签订租赁合同，则乙方应及时将场地退还给青岛国美电器有限公司。综上，本案系上诉人反复要求被上诉人将房屋交付国美公司。2、上诉人主张被上诉人应向上诉人交付房屋依法没有依据。国美公司与上诉人签订的原租赁合同在2016年10月12日解除后，房屋应当归国美公司占有和管理，上诉人已经无权占有、控制和管理该房屋，该房屋的占有、使用、管理权应当由国美公司行使。被上诉人依法应当向房屋合法占有人暨国美公司交付房屋，而非向上诉人交付房屋。故本案国美公司将被上诉人清退出房屋并无不妥。3、上诉人主张被上诉人向上诉人继续支付租金没有依据。上诉人与房屋出租人国美公司的租赁合同，因上诉人（承租人）拖欠租金的过错，经法院判决已经于2016年10月12日解除。据此，在2016年10月12日之后，本案系争房屋的占有权、出租权、控制管理权，以及收取租金的权利，应当由房屋合法占有人国美公司行使而非上诉人。自2016年10月12日之后，上诉人已经无权实际占有和控制房屋，上诉人已经失去占有、转租房屋和收取租金的权利，本案的次承租合同，也因原租赁合同解除而归于无效和无法履行，故上诉人无权在2016年10月12日之后向被上诉人主张收取租金，该权利应当由国美公司行使。
被上诉人青岛好玩文化创意有限公司（以下简称“好玩公司”）向一审法院提出诉讼请求：1、判令被上诉人、上诉人签订的《场地租赁协议》于2017年4月20终止；2、判令上诉人退还被上诉人租金17.5万元，租赁保证金3万元，支付被上诉人违约金8.75万元，共计29.25万元；3、本案诉讼费、保全费等由上诉人承担。
上诉人吖咪公司向一审法院提起反诉请求：1、判令被上诉人好玩公司返还上诉人吖咪公司涉案场地；2、判令被上诉人好玩公司向上诉人吖咪公司支付场地使用费及每日按照银行同期贷款利率支付利息至实际退还之日止（截止至2018年7月25日的场地使用费为272329元。3、反诉费由被上诉人好玩公司承担。
本诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案场地系摩尔公司承租国美公司青岛市市北区台东一路37号的一部分，2015年3月摩尔公司将涉案场地转租给吖咪公司，吖咪公司经同意取得对外转租权。2016年7月19日吖咪公司（甲方）与好玩公司（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将涉案场地出租给乙方进行合法经营，场地面积约837平方米，租赁期限自2016年8月15日起至2021年10月14日止，装修期自2016年8月15日起至2016年10月14日止，装修期免收场地使用费。第三条约定，第一年场地使用费为35万元，按半年支付；乙方于每期期满前60日支付下一期的租赁费用。从第三年开始，场地使用费按每年5%的标准递增。乙方须在签署本协议当日向甲方支付定金3万元，此定金在协议履约后转为租赁保证金。乙方应在2016年7月30日向甲方支付10万元，2016年8月15日前支付7.5万元用于支付2016年10月15日至2017年4月14日的租金共17.5万元。在租赁期间，甲方要保证水、电等基础设施正常供应。因甲方原因致使乙方不能正常使用的，甲方应承担由此给乙方造成的全部损失。第五条约定，为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金及能源费，乙方应向甲方缴纳3万元保证金。合同期满后在乙方归还甲方场地后一个月内甲方将保证金无息退还给乙方。第十四条第一项约定，因任何原因导致本协议终止后七日内，乙方应将场地交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留场地内所有装修，或者要求乙方应将场地恢复至接收场地时的状态（正常使用及时间耗损除外），交还后双方应签字确认。如果乙方延期交还场地，则乙方仍应承担延期期间的场地使用费、能源费等各项费用，且每延迟一日，每日乙方应按日租金的千分之五支付违约金，并承担由此导致甲方的全部损失。第十四条第四项约定，乙方在未付清应付甲方款项情况下自行离开场地超过七日的，视为乙方自愿放弃其乙方在场地内的财物所有权，甲方可自行处置上述财物。甲方有权通知乙方按规定时间撤离所租场地（甲方将撤场通知张贴于租赁场地即表明已将通知送达乙方），甲方有权随时进入和收回整个租赁场地，并解除本合同。第十五条第四项约定，因甲方违约致使乙方租赁目的不能达到，乙方有权解除本协议，甲方应退回乙方剩余款项（包括剩余租金和保证金），并向乙方支付相当于3个月租金的违约金。甲方在扣除乙方应付的场地使用费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。除前述费用外，甲方无须向乙方提供其它任何形式的赔偿或补偿。第十八条约定，在本合同履行过程中需要书面通知对方当事人的，双方应将书面通知送达以下地址，只要该书面通知到达该指定地址，就视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。甲方地址：青岛台东一路37号吖咪美食广场，收阅人：王铮，电话：186。乙方地址：青岛漳州一路泛海名人广场五号楼负二层，收阅人：张括，电话：151。吖咪公司与好玩公司分别在协议落款处加盖公章。协议签订后，吖咪公司向好玩公司交付了涉案场地，好玩公司对涉案场地进行了装修并开始经营。期间，好玩公司于2016年7月31日分两笔转帐支付了吖咪公司3万元、5万元，于2017年2月28日转帐支付了吖咪公司18万元。庭审中，好玩公司主张支付的18万元为2017年4月21日至2017年10月14日的租金17.5万元及5000元的家具费。2016年10月24日国美公司诉摩尔公司房屋租赁合同纠纷一案，青岛市市北区人民法院以（2016）鲁0203民初8860号案件（以下简称“8860号案件）立案受理。国美公司诉求为：请求判令国美公司与摩尔公司签订的青岛市市北区台东一路37号的《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除，摩尔公司返还租赁房屋并向国美公司支付欠付租金及违约金等。案经审理，法院于2017年6月28日判决双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除，摩尔公司将租赁房屋及设施腾让和归还给国美公司，并支付租金和违约金等。2017年4月5日好玩公司与吖咪公司进行协商，商谈期间吖咪公司表示应退还好玩公司租金17.5万元、押金3万元，共计20.5万元，并希望好玩公司先与国美公司签订新的租赁合同后，吖咪公司再与好玩公司解除租赁合同，并将20.5万元退还给好玩公司。此后，吖咪公司（甲方）通过微信向好玩公司（乙方）发出《提前终止租赁合同协议书》称，甲乙双方于2016年7月19日签订《租赁合同》，由乙方租赁甲方涉案场地，租期5年。甲方于2017年2月28日收取乙方公司2017年4月15日至2017年10月14日租金17.5万元整。现双方就终止租赁合同事宜达成如下协议：第一条、甲方同意：国美公司收回该租赁场地，甲乙双方签订的租赁合同自2017年4月30日终止，并由乙方就该租赁场地与国美公司签订场地租赁合同。乙方同意：2017年4月30日终止与甲方签订的租赁合同，就该租赁场地直接与国美公司签订场地租赁合同。第二条、在乙方与国美公司签订的场地租赁合同生效后7日内，甲方将收取乙方。场地使用费16万元、场地租赁押金3万元，无息退还给乙方。第三条、乙方与国美公司就租赁场地直接签订场地租赁合同由乙方负责进行，甲方予以协助。第四条、除本合同约定事宜外，甲乙双方因已经签订的租赁合同履行、终止再无任何争议，相互不再承担任何责任。吖咪公司未在协议落款处签章。好玩公司收到该协议书后也未签章认可。期间，好玩公司未能与国美公司签订新的租赁合同，吖咪公司也未能退还好玩公司20.5万元。庭审中，吖咪公司对上述协商过程和《提前终止租赁合同协议书》的真实性均予以认可，但认为这是双方为解除纠纷的协商过程，因双方均未签章确认，导致租赁合同未通过书面协议形式解除。2017年6月19日吖咪公司向好玩公司发出《关于解除租赁合同的公函》称：贵我双方于2016年7月19日签订了涉案场地的租赁合同，由于我司与国美公司就房屋租赁问题未成协议，导致我司与国美公司之间的租赁合同无法继续履行，国美公司将于2017年6月30日收回租赁场地。鉴此，我司现通知如下：1、根据双方签订的场地租赁合同第十五条第四项之约定，解除贵我双方的租赁合同。2、请贵司于2017年6月30日将租赁场地腾空并交还我司，贵我双方办理交接手续。特此告知！吖咪公司未在落款处签章。庭审中，吖咪公司对此证据的真实性予以认可，认为双方租赁合同应于2017年6月19日解除，但租金和场地使用费应计算至好玩公司实际返还涉案场地为止。庭审期间，好玩公司主张涉案场地已于2017年4月20日返还给了吖咪公司，但未提交有效证据予以证明。吖咪公司对此不予认可，认为好玩公司实际经营至2017年8月，截止2018年8月1日仍然实际占有涉案场地。好玩公司主张已经支付给了吖咪公司35万元租金（2016年8月15日至2017年10月14日期间的租金，含两个月免租期）和3万元保证金，吖咪公司不予认可，认为好玩公司实际支付租金为26万元（2016年8月至2017年2月期间的租金）。
反诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年1月20日吖咪公司向好玩公司邮寄发出《交还租赁场所通知书》称：你司承租了我司涉案场地，现双方租赁合同已经终止且你司已经向市北区人民法院提起了诉讼，但至今你司仍将该设备留置于租赁场所、拒绝将租赁场所返还给我司，严重损害了我司合法权益。鉴于此，特通知如下：一、请你收到本通知书后立即将承租的租赁场所还给我司，双方办理书面交接手续；二、返还租赁场所期间的租金及因此产生所有损失全部由你司承担。通知人：吖咪公司。好玩公司于2018年2月5日签收上述通知书，但因吖咪公司未在落款处签章，好玩公司未予回复。2018年5月4日吖咪公司再次通过邮寄向好玩公司发出《交还租赁场所通知书》，内容与2018年1月20日发出的《交还租赁场所通知书》一致，好玩公司拒绝签收，被退回。2018年8月1日吖咪公司拍摄涉案场地照片，证明涉案场地目前仍由好玩公司占有使用，未返还吖咪公司的事实。好玩公司不予认可，主张照片显示涉案场地目前被锁，处于停电状态的事实。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：１、上诉人与被上诉人双方如何确定违约方；2、《场地租赁协议》何时解除；3、《场地租赁协议》解除后的损失应当如何承担。一审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方协议约定，租赁期间，吖咪公司要保证水、电等基础设施正常供应。因吖咪公司原因致使好玩公司不能正常使用租赁场地的，吖咪公司应承担由此给好玩公司造成的全部损失。根据双方提交的证据，能够证明好玩公司缴纳租赁费后，尚在租赁期间，因为吖咪公司与国美公司之间租赁合同纠纷等原因，导致好玩公司不能正常使用租赁场地，吖咪公司构成违约，应当承担由此给好玩公司造成的全部损失。据此，吖咪公司应当退还好玩公司剩余租金及保证金，并支付违约金。关于《场地租赁协议》何时解除的问题，经查，吖咪公司曾于2017年6月19日向好玩公司发出《关于解除租赁合同的公函》，在该协议书中，吖咪公司通知好玩公司解除合同，并请好玩公司于2017年6月30日交还涉案场地。据此，结合协议约定和好玩公司诉求，一审法院确认双方签订的《场地租赁协议》于2017年6月19日解除。关于《场地租赁协议》解除后的损失应当如何承担的问题，根据双方协议中有关吖咪公司有权通知好玩公司按规定时间撤离所租场地，逾期不撤离或场地内有好玩公司的财物，吖咪公司有权随时进入和收回整个租赁场地，并可自行处置有关财物的约定，结合吖咪公司违约在先的事实，一审法院认为，2017年6月30日前涉案场地由好玩公司占有使用，应当按照双方协议约定租赁价格支付租金和占有使用费；2017年6月30日后吖咪公司有义务防止损失的进一步扩大，应当收回租赁场地，吖咪公司怠于收回租赁场地，由此造成的损失由吖咪公司自行承担，一审法院认定涉案场地自2017年7月1日起即由吖咪公司占有使用。基于上述事实的认定，结合双方提交的证据，能够证明好玩公司已经支付了吖咪公司涉案场地租金至2017年10月14日及保证金3万元，吖咪公司应当退还好玩公司2017年7月1日至2017年10月14日期间租金101644元（350000元÷365天×106天）、租赁保证金3万元及违约金87500元（350000元÷12个月×3个月）。吖咪公司主张好玩公司返还涉案场地并支付2017年7月1日后的场地使用费及利息的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被上诉人青岛好玩文化创意有限公司与上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司2016年7月19日签订的《场地租赁协议》于2017年6月19日解除；二、上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司向被上诉人青岛好玩文化创意有限公司退还租金101644元及保证金30000元；三、上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司支付被上诉人青岛好玩文化创意有限公司违约金87500元。四、驳回上诉人吖咪公司青岛吖咪餐饮管理有限公司的反诉请求。上述二、三项，由上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果上诉人未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，关于涉案房屋的第一期半年租金的支付问题，被上诉人称系其将现金交付给上诉人原法定代表人王铮和一位姓杨的员工。上诉人按照本庭的要求向其原法定代表人王铮落实，上诉人向本院出具说明称：王铮称租金和保证金不是其收取的，对具体数额不清楚，根据现有记录，好玩公司仅支付了23万元。
另查明，二审期间，本院自青岛国美电器有限公司查询涉案房屋的自2016年1月至2017年9月的电费缴纳记录，该记录显示涉案房屋有“摩尔世家电费1”、“摩尔世家电费2”两台电表的缴费记录，其中“摩尔世家电费2”缴费记录自2017年6月起为0，“摩尔世家电费1”自2017年9月后未产生新的缴费记录。
对于该两台电表，本院进行了现场勘验，摩尔世家物业管理有限公司工作人员称：一台电表为涉案房屋内用电的电表，另一台为涉案房屋空调专用电表。
上诉人对该证据的真实性无异议，认为“摩尔世家电费1”的电表为涉案房屋的电表，“摩尔世家电费2”为涉案房屋空调电表。
被上诉人对上述证据的真实性无异议，但认为“摩尔世家电费2”为涉案房屋电表，我公司在涉案房屋仅有一块电表，该电表记录可以证实被上诉人于2017年4月即搬离涉案房屋的事实。
本院认为：自上述电表记录可以看出“摩尔世家电费1”具有明显冬、夏季节性增长的规律，冬季1-3月，夏季6-9月电费数额明显高于其他季节，且若按照上诉人的主张，被上诉人直至9月搬离涉案房屋，而空调电表6月以后再未发生，夏季三个月未使用空调情形，显然不符合常识。故根据上述证据及本院现场勘验的情形，本院认定“摩尔世家电费2”为涉案房屋的电表。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，本案的焦点问题是：一、被上诉人是否支付第一期上半年的房租；二、本案合同的效力；三、涉案房屋的交接时间。关于第一个焦点问题，本院认为，双方在租赁合同中约定清楚，租金按照半年支付，且被上诉人提供了上诉人工作人员的微信记录，证实上诉人催缴下半年租金的事实，上诉人虽然对该证据不予认可，但结合双方之间关于协商解除合同的相关退租协议的内容，上诉人在该协议中亦未提到被上诉人欠付房租的事实，故上诉人的该抗辩不符合常理，也不符合房屋租赁合同的约定，本院对上诉人的该上诉理由不予支持；二、关于本案租赁合同的效力问题。案外人摩尔公司与国美公司的《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》已由生效判决确认于2016年10月12日解除，上诉人自2016年10月12日起已经无权转租涉案房屋。故本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同自该日起无效，因此，一审法院认定涉案租赁合同于2017年6月19日解除不当，应予纠正。三、关于涉案房屋的交接问题。上诉人于2017年6月19日发出《关于解除租赁合同的公函》，被上诉人也同意双方的租赁合同于2017年6月19日不再履行。根据涉案房屋的电费记录可以证实，涉案房屋自2017年6月即不再经营，上诉人负责本案房屋的电费缴纳且被上诉人与上诉人自4月即开始就涉案房屋的退租事宜进行协商，上诉人在此情况下，不可能不了解被上诉人已经搬离的事实。因此，本院认为，一审法院认定被上诉人于2017年6月19日即不再占用涉案房屋的事实并无不当，在合同无效的前提下，被上诉人确认其于2017年6月19日不再实际占用上诉人的租赁房屋，在此之前，其已经完成了合同无效之后的返还房屋义务，上诉人主张其后的租赁费用的上诉请求，于法无据，本院不予支持。第四，涉案租赁合同因上诉人无权转租而无效，该合同无效的过错在上诉人，上诉人应当返还被上诉人搬离涉案房屋后的相应预付租金以及租赁保证金并赔偿相关损失，鉴于双方的原租赁合同中约定了87500元的违约金，因此，本院参照该违约金的数额确定被上诉人的相应损失。综上所述，一审法院认定合同效力的事实不当，应予纠正，但一审法院对于退还租金、保证金数额的认定及判决并无不当，应予维持。在本案合同无效的情形下，本院参照原合同数额确定赔偿损失的数额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初6820号民事判决第二、四项；
二、变更青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初6820号民事判决第三项为：上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司赔偿被上诉人青岛好玩文化创意有限公司损失87500元；
三、撤销青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初6820号民事判决第一项；
四、驳回被上诉人青岛好玩文化创意有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项之款项，由上诉人青岛吖咪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果上诉人未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5688元，由被上诉人负担1426元，上诉人负担4262元，反诉费3192元，由上诉人负担。二审案件受理费8800元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 解 鲁
审判员 管 磊
审判员 张晓华
二〇一九年六月二十八日
书记员 丛丽红
书记员 冯文静