山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终2808号
上诉人（原审原告）：魏淑贤，女，1958年7月15日生，汉族，住山东省青岛市市北区。
委托诉讼代理人：孙旭璘，山东崇杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳丽，山东崇杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会，住所地：山东省青岛市城阳区城阳街道古庙头社区。
法定代表人张水厚，该居委会主任。
委托诉讼代理人：李瑞庆，山东运策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪颖颖，山东运策律师事务所律师。
上诉人魏淑贤与被上诉人青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会（以下简称古庙头居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初2309号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏淑贤向本院提起上诉请求：1、撤销原审判决第二，三项，改判赔偿上诉人损失6375000元（不服判决部分为5409450元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院错误地认定上诉人的可得利益损失。一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该规定制定了可得利益损失的基本规则。本案中，上诉人提交的商铺租赁合同证人证言及客观事实情况均足以证明上诉人的可得利益损失，而一审法院在未充分依据事实及证据的基础上，对十年的合同期限仅仅认定了一年的可得利益损失。如果这样裁判结果生效，将导致交易秩序的严重混乱，违约方都可以采取低成本的违约惩罚来肆意解除合法有效的合同，致使守约方的利益始终处于不稳定、不安全的状态，守约方都将无法正常经营。二、对与上诉人在一审中主张的装修损失，上诉人根据需要对房屋进行了必要的、合理的装修，因此该装修费用是客观发生并存在的，由于被上诉人的违约行为导致上诉人等无法经营，该装修费用被上诉人应当依法予以赔偿。三、上诉人退还租赁业主的租赁费用是因为被上诉人违法将租赁房屋强行收回造成的，因此，该部分费用应当属于被上诉人赔偿的损失范围。
古庙头居委会针对上诉答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审判决。原审判决后，被上诉人已支付上诉人52万元。
魏淑贤向原审法院提出诉讼请求：1、判令古庙头居委会返还魏淑贤2016年房租625000元。2、判令古庙头居委会赔偿魏淑贤损失6375000元。3、判令古庙头居委会承担全部诉讼费用。事实与理由：魏淑贤与古庙头居委会签订房屋租赁合同，双方约定由古庙头居委会将位于青岛农业大学餐厅一层（建筑面积约3500平米）出租给魏淑贤，租赁合同期限自2006年10月1日起至2026年9月30日止，房屋租金为70万/年。2015年12月古庙头居委会强行将租赁房屋收回单方解除合同，其违约行为给魏淑贤造成了巨大损失。无奈诉于贵院，请求贵院依法判决。
古庙头居委会在原审中辩称：一、涉案租赁房屋无房屋产权登记、无建设工程规划许可证，古庙头居委会主张双方签订的房屋租赁合同无效。二、在双方履行合同期间，古庙头居委会不存在违约行为，但魏淑贤存在违约行为。理由如下：1、双方当事人签订的租赁合同第五条约定“每年10月1日前一次性交清当年全部租赁费”，第七条约定“拖欠租金达30天以上，甲方有权解除合同，收回房屋”。本案魏淑贤在2015年10月1日就应交清下一年度租金，但其未在10月1日前付清，且在到期后的30天内仍未支付。故即便涉案租赁合同有效，依据合同法第93条规定，根据合同约定解除条件，古庙头居委会有权据此解除租赁合同，而无需经过催告给予合理期限（催告合理期限仅用于法定解除情形）。2、根据租赁合同第八条约定，“租赁期间房屋的装饰、装修由乙方负责，乙方也不得擅自改变房屋结构和用途”，魏淑贤在使用房屋期间，未经古庙头居委会同意，擅自改变房屋结构，在房屋内乱搭乱建，将一层西侧墙壁打通改造成商铺对外出租，私自拆除供暖设施，赌塞消防通道。假如合同有效，魏淑贤的行为违反约定，古庙头居委会有权解除合同。3、根据租赁合同第九条约定“租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第二方”。但事实是魏淑贤将租赁房屋全部转租给若干个第二方。故古庙头居委会依此也有权解除合同。三、对于应返还房租的金额应为258333元再扣除给古庙头居委会造成的损失（以评估为准）。魏淑贤于2016年1月2日转账的805000元，其中包含2011-2015年期间5年的3%递增款，每年21000元，共计105000元。此款应予扣除。对于魏淑贤在2015年10月1日之后实际使用三个月的租金为175000元应予扣除。对于魏淑贤租赁古庙头居委会另一处房屋（餐厅四层3187平方米）欠付的2015年5月至2016年1月的租金266667元应予扣除。此外，因魏淑贤破坏房屋结构给古庙头居委会造成损失，该损失应由魏淑贤赔偿，应在此款中扣除，不足部分由魏淑贤继续赔偿。四、对于魏淑贤主张的损失6375000元，无事实及法律依据，古庙头居委会不认可，一是不存在损失，二是即便存在损失应由魏淑贤自己承担。
魏淑贤向原审法院提交如下证据：1、2016鲁0214民初617号判决书一份，《共建大学生生活区（西苑区）》补充协议一份，古庙头房屋租赁合同一份，证明：1、经一审法院判决已确认古庙头居委会违约解除房屋租赁合同的事实，在无法继续履行的情况下，应当赔偿魏淑贤的损失。2、魏淑贤向古庙头居委会支付了805000元租金的事实，且合同约定租金为每年700000元。3、2015年12月古庙头居委会组织村民强行收回租赁房屋的事实及古庙头居委会自2015年12月停止履行租赁合同，应当退还魏淑贤2015年12月至2016年10月1日期间未实际履行的租赁合同的租金630000元及利息。4、魏淑贤租赁期限为2006年10月1日至2026年9月30日止。5、该判决确认古庙头居委会与青岛农业大学签订的《共建大学生生活区（西苑区）》补充协议中，古庙头居委会每年向青岛农业大学收取委托管理费及租金4800000元，且青岛农业大学与古庙头居委会委托了资产评估机构，对经营补贴即公共公用设施补偿费评估确认为2600000元，古庙头居委会违法解除合同的行为使其获得巨大收益，同时该收益也可以作为衡量魏淑贤损失的参考标准，以保障魏淑贤权益的公平合理。
古庙头居委会在原审中质证称，对该证据的真实性无异议，但该判决中法院认定的基本事实存在错误，我方正在进行再审程序，该判决中认定的租赁合同为合法有效是错误的，涉案租赁房屋无产权登记手续，无建设规划许可证，所以双方的租赁合同是无效的。即便合同有效，古庙头居委会也不存在违约，是因为魏淑贤的违约行为导致的解除。对魏淑贤提交的租赁合同真实性无异议，但古庙头居委会认为涉案房屋无建设规划许可证，该合同无效。对该份补充协议真实性无异议，但该协议中涉及多方面的合作、共建、管理项目，对于协议中提到的2600000元补贴及公共设备、设施补偿款，及4800000元的委托管理费，并非仅仅针对涉案房屋，涉案房屋在整个共建合作项目中仅占到很少的一部分，不能以此作为衡量损失的标准。2、农村信用社转账凭证一份，证明魏淑贤向古庙头居委会支付805000元租金的事实。古庙头居委会对该证据的真实性无异议，但是该证据显示的收款人并非是本案古庙头居委会，并且对805000元并不全是2015年10月1日之后的租金，其中包含2011年至2015年3%的递增款，计105000元。3、农业大学西苑一层平面图一份，证明魏淑贤转租给案外人的情况。古庙头居委会对该证据的真实性有异议，该图表显示的与现实不符合。4、商铺租赁合同24份，证明：1、魏淑贤将涉案房屋转租以赚取租金收益。2、魏淑贤与次承租人签订的租赁合同租金及租赁期限，合同总价为1535000元。3、魏淑贤应退还次承租人未履行期限租金853092元。4、魏淑贤与次承租人之间交易习惯为现金支付。古庙头居委会质证称，对该证据的真实性无法确认，该证据不能证实魏淑贤主张的租赁是否真实存在，以及是否真实支付租金和支付的租金数额，24份合同中，仅有3份合同（江文瑞、薛玉珍、张希海）注明了租赁房屋的位置是在青岛农业大学，其它合同均未注明房屋位置，无法证明与本案有相关联系。即便转租合同真实存在，合同也是无效的，因为原古庙头居委会双方在租赁合同中明确约定，房屋不得转租，魏淑贤以上述合同未履行部分的租金，作为魏淑贤的损失，古庙头居委会不予认可。即便存在未履行部分租金或是退还的租金，均不属于魏淑贤实际经营损失。魏淑贤针对古庙头居委会的质证意见反驳称，所有租赁合同中，出租人为歌斐木超市，该超市是魏淑贤经营的个体工商主体，其注册地就在涉案房屋内，因此古庙头居委会所述与本案没有关联性，是错误的。5、收到条6份及谢某银行转账凭证1份，证明魏淑贤因古庙头居委会违约解除合同而向次承租人退还房租的事实及数额。古庙头居委会质证称对证据的真实性无法确认，即便存在退款，退的也是未履行部分的租金，不属于魏淑贤的实际经营损失。6、承诺书3份，证明次承租人胡圆平、戴辉、于瑞香自愿与魏淑贤续订协议至魏淑贤合同期满。古庙头居委会质证称对证据的真实性不认可，质证意见同证据4。7、商铺租赁合同一份，证明与魏淑贤存在租赁合同的次承租人于瑞香继续与现出租人建立新的租赁合同关系，在涉案房屋内经营，且现租金已经大幅度提高的情况下次承租人继续经营且合同期为3年。另有其他9名次承租人继续在涉案房屋内经营。古庙头居委会质证称对该证据的真实性不认可，出租人也并非是本案的古庙头居委会，与本案没有关系。8、装修合同一份，证明魏淑贤装修费用为1386000元，古庙头居委会应当赔偿魏淑贤的装修损失。古庙头居委会质证称对该证据的真实性不认可，该证据不能证实实际花费装修费用1386000元，并且根据合同约定，魏淑贤的装修必须经过古庙头居委会批准，魏淑贤也未经过古庙头居委会批准，因双方的租赁合同无效，如果确实存在装修损失，也应当由魏淑贤自己承担。9、（2017）鲁02民再171号民事判决书一份，证明经青岛市中级人民法院再审审理，维持（2016）鲁0214民初617号民事判决，古庙头居委会单方解除合同的行为属于违约行为，依法应当向魏淑贤赔偿损失；根据双方当事人约定的经营范围可以看出古庙头居委会应当知道租赁标的物的用途，也应当知道魏淑贤不可能按照约定的全部经营范围自己经营，古庙头居委会对转租的事实是知道和认可的，因此足以证明古庙头居委会在签订合同时已经预见且应当预见其因违反合同可能造成的损失。古庙头居委会质证称对证据的真实性无异议，对（2017）鲁02民再171号民事判决书认定古庙头居委会违约有异议。10、证人谢某证言，证明魏淑贤所提交的损失明细中24份租赁合同的真实性，证人系涉案房屋的承租人之一，且负责涉案房屋的租金收缴工作及确定房租的数额。古庙头居委会质证称证人身份不明确，从证人口述看与魏淑贤有利害关系，该证言不具有证明效力。11、证人青岛颐海鑫苑商业有限公司员工魏某证言，证明证人在古庙头居委会违法解除租赁合同后与青岛农业大学签订了新的租赁合同，其现有的承租人绝大多数是魏淑贤承租期间的次承租人，因此现证人所赚取的租金应当作为古庙头居委会赔偿魏淑贤的依据和标准，在租金上涨的情况下，依旧继续承租，该租金是魏淑贤预期可得利益，同时证明魏淑贤所提交的与古庙头居委会之间的租赁合同系真实有效的。魏淑贤称证人所述与其签订租赁合同的业主其中大部分与魏淑贤所签订租赁合同的业主一致，魏淑贤予以认可，该部分业主租赁的期限及租金标准应当作为古庙头居委会向魏淑贤赔偿的依据。古庙头居委会质证称该人员未提供公司劳动合同和社保证明证明劳动关系存在，不应具有证明力，另外，即使其所述真实，也说明部分原先的承租人是在商场全面清理以后再次与现在的承包经营方签约的，与魏淑贤之前的相关合同及要求的赔偿标准没有关联，从证人所述的合同签约期限可以看出租期1年是普遍现象，而魏淑贤之前提交的租期十几年甚至更长的是为了诉讼进行的伪造变造。12、证人郭某证言，证明其作为魏淑贤与古庙头居委会之间租赁合同的次承租人，经营的大学生网络工程训练中心在涉案房屋中经营，其每年租金合计为63万元，与魏淑贤签订的租赁合同租赁期限分别为2011年9月1日至2022年9月1日、2014年9月1日至2022年9月1日、2011年4月17日至2022年4月16日，租金分别为30万元、15万元、18万元。针对证人郭某的证言，魏淑贤陈述称由于古庙头居委会的违约行为导致魏淑贤与证人郭某之间的租赁合同无法继续履行，魏淑贤应向承租人郭某予以退赔租金，且已实际退赔2016年剩余租期的租金27万元，属于直接损失，应由古庙头居委会赔偿魏淑贤，且大学生网络工程训练中心3家店每年租金共计63万元，剩余租期为10年，以此为计算依据古庙头居委会应向魏淑贤赔偿预期可得利益。古庙头居委会质证称证人与魏淑贤存在利益关系，魏淑贤与古庙头居委会签订的转租合同无论古庙头居委会是否违约，导致证人不能继续经营的损失证人已向魏淑贤提出，现魏淑贤未赔偿，而是让证人配合魏淑贤向古庙头居委会主张，两者存在利益上的共同体关系，另外网络中心并没有国家规定的营业执照、网络经营许可等证件，属于非法经营，依法其利益不应当得到保护，根据证人所述，其三店年租金15万，已于2014年一次性支付至2016年2年的租金，但魏淑贤出具的收款收据中确有三店2015年9月1日的租金收据，显然是在造假，也印证其之前提交的所有收据均存在造假的可能，另外涉及网络中心的三份合同租赁期限均存在起止时间涂改的问题，这与常理不符，且租期延长，租赁费不加调整，与租赁习惯不符，证人所述为了投资而重新延长期限，完全可以重新签订合同，因此不能排除魏淑贤为了主张可得利益将所有已到期或即将到期的合同故意延长，魏淑贤需要举证证明其更改的合理性。针对古庙头居委会的质证意见，魏淑贤反驳称魏淑贤与所有承租人租赁合同有的是短期，根据双方习惯，在合同到期后在原合同上简单修订是属于双方的交易习惯，并不一定要重新签订合同，双方对此均认可合同有效，根据租赁合同租金并未发生变化，原因是魏淑贤并未想提高租金，古庙头居委会所述的租金增长交易习惯并不能概括魏淑贤自己的交易习惯及商业管理方式，古庙头居委会若对魏淑贤提交的证据真实性不予认可，应当承担举证责任证明魏淑贤提交的证据是虚假的。13、证人王某1证言，证明王某1作为次承租人其所经营的大洗衣店在涉案房屋内经营使用，其租赁合同自2015年12月1日至2025年12月1日，每年租金为32000元，在古庙头居委会违法解除合同收回房屋后，魏淑贤向证人王某1返还了剩余履行期限的租金32000元，同时也能证明魏淑贤所诉与其在同时期内一起经营的商户的真实性。针对证人王某2的证言，魏淑贤陈述称根据证人所述内容能证明证人王某1所经营的大洗衣店每年的租金为32000元，其租赁合同期限为9年，因此魏淑贤因古庙头居委会违约造成的逾期可得利益损失为288000元，且证人自认其经营期限截止日为2025年12月1日，魏淑贤租赁到什么时候其本人也租赁到什么时候，充分体现了魏淑贤与证人直接租赁关系的稳定性，逾期可得利益为魏淑贤将来所必然得到的利益，古庙头居委会应当承担违约赔偿责任。古庙头居委会质证称证人并不能证明其与洗衣店有何关系，也不能证明其是租赁方，合同上的名字是程建，证人无证据证明其与程建是继父子关系，即便证人确实是承租方，其与该案件存在利益关系，证人作为次承租方被提前解约，却没有接到魏淑贤的提前通知，造成了其额外的损失及其他损失，这些损失魏淑贤均未予以明确赔偿，二者之间存在利益共同体的问题，证人与之前的证人均称魏淑贤租赁多久我们就租赁多久，供述高度一致且所有证人的合同均被涂改了租赁期限，特别是截止期限，综上可以确定魏淑贤有伪造合同意图骗取预期可得利益的行为，该证人的证言不应予以采信。14、关于青岛农业大学西苑区大学生网络工程训练中心情况汇报2份、2014年4月20日西苑区大学生网络工程训练中心协议变更备忘录1份、2009年4月7日魏淑贤与青岛农业大学学生工作处签订的共建协议1份、2014年4月25日青岛农业大学歌斐木超市与青岛农业大学学生工作处签订的共建协议1份、证明1份、魏淑贤与郭某签订的共建大学生网络训练中心协议书1份、青岛农业大学收款收据3份（留复印件，与原件核对无异后，将原件退回）、2012年5月14日魏淑贤与青岛农业大学学生工作处签订的青岛农业大学西苑区“大学生网络工程训练中心”共建协议1份（复印件），证明青岛农业大学西苑区大学生网络工程训练中心是经青岛农业大学及青岛农业大学党委学生工作部向青岛市城阳区公安局报备过的，该汇报的内容为学校有8500名学生，造成学生网络使用压力过大，其结合社会运作模式，与歌斐木超市投资共建青岛农业大学西苑区大学生网络工程训练中心，该中心服务对象为在校学生，不对外开放和经营，收费按照物价局相关规定执行，且已向城阳区工商局、文化局进行备案和汇报，以上内容可以证明魏淑贤所述郭某所承租的青岛农业大学西苑区大学生网络工程训练中心系真实的，且是合法的。2009年歌斐木超市与青岛农业大学学生工作处签订了共建协议，约定由歌斐木超市每年向农业大学学生工作处交纳管理费26000元，并约定了双方的权利与义务，2014年4月25日双方重新签订了共建协议，双方对管理费进行了变更为10000元，歌斐木超市与郭某签订了大学生网络训练中心共建协议书，约定由歌斐木超市及郭某共同建设大学生网络训练中心，结合郭某与魏淑贤签订的租赁合同，该组证据充分证明在学校的要求下，歌斐木超市为满足学校学生网络工程建设，在与次承租人郭某达成一致意见后，将该项目所需的经营场所租赁给郭某，证明了转租的事实，也证明了网络训练中心租赁及经营的真实性。古庙头居委会质证称对关于青岛农业大学西苑区大学生网络工程训练中心情况汇报的真实性无法确认，对证明事项不予认可，即便该证据真实，也仅能证明青岛农业大学与歌斐木超市予以共同投资建设学生网络训练中心，而与郭某没有任何关系，即使存在网络训练中心，也是农业大学与歌斐木超市投资建设的；对2009年4月7日魏淑贤与青岛农业大学学生工作处签订的共建协议真实性无法确认，即便真实也说明网络训练中心在2009年就已存在，此时郭某并没有租赁魏淑贤的场地进行训练中心的建设；对2014年4月25日青岛农业大学歌斐木超市与青岛农业大学学生工作处签订的共建协议1份、2014年4月20日西苑区大学生网络工程训练中心协议变更备忘录及证明真实性无法确认，根据工商查询并没有青岛农业大学歌斐木超市这个营业主体，只有城阳区歌斐木超市这一主体，即使存在共建协议也是歌斐木超市与农业大学签订的，与郭某无任何关系；对郭某与魏淑贤签订的共建协议，该份协议并不真实，郭某的签名与魏淑贤之前提供的协议上的签名差异较大，存在模仿嫌疑，另外魏淑贤以歌斐木超市名义与农业大学签署了共建协议也应当以歌斐木超市的名义与郭某签署，但协议上并无青岛农业大学歌斐木超市的公章，也没有明确约定管理费的数额，这是不符合常理的；对收据的真实性无法确认，即便真实，根据收据交费时间看是2009年、2010年、2014年，2011年之前郭某并没有经营，魏淑贤也没有提交2014年以后的管理费收据，对该份证据的真实性及证明事项不予认可。对2012年的共建协议系复印件，真实性无法确认，不予质证。15、2012年5月14日青岛农业大学出具给城阳区工商局的证明一份（复印件），证明青岛农业大学西苑区食堂一楼大学生网络工程训练中心依法向城阳区工商局备案过，证明其经营合法性，且该证明内容为青岛农业大学与魏淑贤合作共建大学生网络工程训练中心，共有电脑481台，同时也证明了魏淑贤所述的网络训练中心相关的承租房屋及承租关系的真实性。古庙头居委会质证称对该证据的真实性无法确认，该证据系复印件，该证据并不能证明所有的电脑归属于魏淑贤或郭某，其真实数量农业大学并不是直接的管理人，其肯定不清楚，即使有这些电脑，也不能证明其经营情况。16、时之宜装饰工程有限公司农大西苑网吧装饰决算清单，证明魏淑贤为网络中心装修而支付的工程款为148229元，古庙头居委会的违约行为造成魏淑贤的损失，应当由古庙头居委会承担。古庙头居委会质证称对该证据的真实性因涉及第三方无法确认真实性，需第三方人员出庭证明，魏淑贤也未能提交装饰工程合同，也没有魏淑贤方任何人在决算书上签字，没有决算时间，不能证明何时装修及最终魏淑贤认可的决算数额，另外该份决算书写的是农大西苑网吧决算工程，与魏淑贤主张的大学生网络训练中心是否是同一处工程应当举证证明，魏淑贤还应举证证明工程款项是由魏淑贤向时之宜装饰工程有限公司支付的，根据魏淑贤的主张2015年是由郭某承租建设网络中心，即便存在装修也应是郭某投资，相关证据应在郭某手中，而不是魏淑贤有相关证据，声称是自己装修，与魏淑贤之前的主张是矛盾的，对该证据的真实性及证明事项均不予认可。17、收到条4份、协议7份、证明4份，证明在古庙头居委会违法解除合同收回涉案房屋后，魏淑贤退回给各承租人剩余未履行期限的租金及押金，合计697300元，该损失为古庙头居委会违约造成魏淑贤的直接损失，应由古庙头居委会赔偿。于瑞香、吴时鹏、胡圆平、戴辉均与魏淑贤签订补充协议，约定承租人的租赁期限与魏淑贤的租赁期限一致，魏淑贤租赁期限未结束则承租人继续承租。古庙头居委会质证称对于瑞香等四人的证明的真实性不予认可，证人出具证明的应当出庭作证，接受当事人质证，不出庭接受质证的，其证明效力不予认可；对4份收条的真实性不予认可，不能证明相关人员收到了退回的房租和押金，相关人员应当出庭作证，证明其已收到退还的足迹及数额；对7份协议书的真实性不予认可，相关证据不能证明乙方为实际承租人，也不能证明相关款项已向承租方支付，承租方应当出庭证明其达成协议和收到款项的情况，不出庭的效力不予认可。
古庙头居委会向原审法院提交如下证据：1、原古庙头居委会2009年2月23日签订的租赁合同一份，证明根据协议第四条，租赁期每满5年，递增一次，每次递增3%，从2011年至2015年期间，每年应交的递增款是21000元，五年共计105000元，魏淑贤支付的805000元包含105000元此前欠付的费用，合同第五条约定每年10月1日前交清全部租赁费，结合第七条拖欠租金达30天以上，甲方有权解除合同，而魏淑贤支付2015年、2016年的租金是2015年1月2日，魏淑贤的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，所以古庙头居委会解除合同不应承担违约责任。根据合同第八条乙方不得擅自改变房屋结构和用途，第九条乙方不得将房屋转租，魏淑贤的行为均违反以上两条的规定，合同涉及的房屋没有任何手续，也没有建设规划许可证，导致合同无效。魏淑贤质证称对该证据的真实性无异议，但古庙头居委会所述问题均在（2016）鲁0214民初617号判决书中已明确予以认定。2、房屋租赁合同一份（提交复印件），原古庙头居委会双方于2009年3月9日签订，证明涉案房屋之外的另外一处房屋，该房租交至2015年5月，从2015年5月至2016年1月期间租金未交付，这应该是古庙头居委会扣除的费用。魏淑贤质证称，对该证据的真实性不认可，且该合同与本案是不同的法律关系，与本案无关，同时魏淑贤已支付该租赁协议约定的租金，不存在拖欠情况。案件审理过程中，一审法院依魏淑贤申请调取了（2016）鲁0214民初617号案件中古庙头居委会提交的视频资料，并现场播放。魏淑贤质证称，古庙头居委会向魏淑贤赔偿租金损失可以依据上述证据，证据中可以看出魏淑贤承租期间有在营商户20余家，分别为水果公社、移动手机店、瀚海通讯、心心相印文印社、联通营业厅、李建药房、麦兜烘焙店、百货超市、大学生网络训练中心、群星数码、来的客餐饮、煎饼摊、天天数码、好又加文具店、好来屋美发、文化传媒打印店、星期八鞋店、爱平源水果超市、瑞香洗衣店、水果店、洗衣坊等，上述商户数量与魏淑贤提供的租赁合同相一致，名称虽略有出入，但均是真实存在的经营商户，因此古庙头居委会给魏淑贤造成的损失应当依据魏淑贤提交的证据作为依据，现承租人同时也是证人颐海馨苑商业有限公司所提供的商场业户统计表中的商户均为魏淑贤经营期间在此经营的商户，在古庙头居委会违法解除租赁合同后，继续在涉案房屋内承租经营，两份证据相互印证，证明商户经营的真实情况。古庙头居委会质证称对该证据真实性无异议，但从该证据可以看出所有商户大部分早已停止经营，并非是在经营的，魏淑贤租赁的商户并非其提供证据证明的那样多，因此该证据不足以证明魏淑贤的主张。魏淑贤针对古庙头居委会的质证意见反驳称，很多商户停止经营是因为处于寒假期间，学校已放假，超市是处于停业的状态。古庙头居委会抗辩称，通过视频可以看出有学生在，也有部分商户在营业，并非魏淑贤所述的因学生放假而停止经营。
原审法院认定事实如下：2009年2月23日，魏淑贤与古庙头居委会签订《古庙头社区房屋租赁合同（青岛农业大学西苑区学生公寓超市）》，约定古庙头居委会将拥有产权的青岛市城阳区城阳街道办事处古庙头社区青岛农业大学餐厅一层（建筑面积3500平方米）出租给魏淑贤经营做学生购物超市使用。经营范围：购物超市、网络微机室。（其中包括：眼镜、服装鞋帽、主题性专卖、电子产品、日常生活用品、冷饮、咖啡店、现场制作糕点、书店、美容美发、医药保健、洗衣店、摄影冲印、电子阅览室、微机室、饰品、影视厅、健身娱乐、文化廊、自行车、维修类、移动联通等通讯类、水果干果、培训等）。租赁期限20年，从2006年10月1日起至2026年9月30日止。租金为每年70万元，租赁费每满5年递增一次，每次递增3%。每年10月1日前一次性交清当年全部租赁费，以甲方的收款收据为准。魏淑贤租金交至2016年9月，交款时间及方式为2016年1月2日通过山东省农村信用社向古庙头居委会转账805000元。经一审法院询问，上述805000元，其中721000元系支付2015年10月1日至2016年9月30期间的房屋租金，剩余84000元系支付欠付的2015年以前的房租递增款。魏淑贤承租涉案房屋后，以歌斐木超市的名义将其转租给戴辉、江文瑞、胡圆平、于瑞香、王某1、郭某等人，分别从事百货超市、大学生网络训练中心、水果店、手机店、文印社、移动、联通营业厅、药房、美发、洗衣店等，赚取租金差价，租赁合同期限不等，租金一般采取年交的方式。歌斐木超市的实际经营者是魏淑贤。2015年12月，古庙头居委会强行将涉案房屋收回。2016年1月15日，魏淑贤起诉至一审法院，要求继续履行双方之间的《古庙头社区房屋租赁合同》，并要求古庙头居委会赔偿魏淑贤经济损失10万元，我院于2016年12月2日作出（2016）鲁0214民初617号民事判决，判决驳回魏淑贤的诉讼请求。后魏淑贤因不服该民事判决，向青岛市中级人民法院提起再审，青岛市中级人民法院于2017年8月22日裁定再审，并于2017年12月19日判决维持青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初617号民事判决。另查明，魏淑贤认可因古庙头居委会收回涉案房屋向次承租人退赔2016年房租共计697300元，分别为薛玉珍30000元、谢某200000元、赵振景35000元、王某132000元、王潇伟44000元、袁生涛11900元/江文瑞17500元、姜波12200元（含押金1000元）、戴辉29500元（含押金2000元）、郭某270000元、刘兴15200元（含押金2000元）。再查明，2016年1月22日，古庙头居委会与青岛农业大学签订《古庙头社区与青岛农业大学共建大学生生活区（西苑区）补充协议》，约定古庙头居委会将共建范围内的西苑区食堂（1-4层）、开水房、浴室委托给青岛农业大学管理，2016年3月2日，青岛农业大学与青岛颐海馨苑商业有限公司签订《青岛农业大学西苑区综合服务楼一楼超市综合经营合同（房屋租赁合同）》，将涉案房屋租赁给青岛颐海馨苑商业有限公司经营，该公司承租涉案房屋后经过重装已经出租经营。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、双方之间的房屋租赁合同是否合法有效？二、古庙头居委会解除与魏淑贤的房屋租赁合同是否合法？双方双方房屋租赁合同解除，其违约责任如何确定？三、魏淑贤所主张的各项损失该如何赔偿？关于焦点一，古庙头居委会主张合同无效的理由是：因涉案租赁房屋无产权登记手续，无建设规划许可证，所以双方的租赁合同是无效的。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，其效力已经青岛市中级人民法院（2017）鲁02民再171号生效判决予以确认，古庙头居委会虽对该判决结果有异议，但其并未提交新的证据予以反驳，故对其合同无效的主张不予认可。关于焦点二，古庙头居委会主张魏淑贤违约的理由是：1、魏淑贤在2015年10月1日前就应交清下一年度租金，但其未在10月1日前付清，且在到期后的30天内仍未支付违反了双方房屋租赁合同第五条、第七条约定。2、魏淑贤在使用房屋期间，未经申请人同意，擅自改变房屋结构，在房屋内乱搭乱建，将一层西侧墙壁打通改造成商铺对外出租，私自拆除供暖设施，赌塞消防通道，违反租赁合同第八条约定。3、魏淑贤未经古庙头居委会同意，将租赁房屋全部转租给若干个第二方，违反合同第九条约定。故依据合同法第93条规定，古庙头居委会有权据此解除租赁合同。第一，双方合同约定每年10月1日前一次性付清当年度租金，魏淑贤于2016年1月2日通过山东省农村信用社向古庙头居委会转账805000元，虽超过合同约定的30日的期限，但在（2016）鲁0214民初617号及(2017)鲁02再171号案件中，魏淑贤提出的抗辩理由及依据足以推翻古庙头居委会的主张，且经法院确认，故一审法院认为，魏淑贤延迟缴纳租金的原因在于古庙头居委会，古庙头居委会据此主张解除合同的理由不能成立。第二，古庙头居委会主张魏淑贤在租赁期间存在擅自改变房屋结构、乱搭乱建、阻塞消防等行为，但未提交相应的证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故古庙头居委会以此为理由解除租赁合同无事实和法律依据。第三，双方租赁合同第二条约定，经营范围为购物超市、网络微机室。（其中包括：眼镜、服装鞋帽、主题性专卖、电子产品、日常生活用品、冷饮、咖啡店、现场制作糕点、书店、美容美发、医药保健、洗衣店、摄影冲印、电子阅览室、微机室、饰品、影视厅、健身娱乐、文化廊、自行车、维修类、移动联通等通讯类、水果干果、培训等）。魏淑贤不可能全部自行开办经营，且双方之间的租赁合同自2009年开始履行，古庙头居委会并未提交证据证明合同履行期间曾就魏淑贤转租问题提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，古庙头居委会以魏淑贤未经古庙头居委会同意擅自转租为由解除租赁合同的理由不成立。综上，古庙头居委会解除与魏淑贤的房屋租赁合同的事实与法律依据不足，在此情况下，古庙头居委会单方解除与魏淑贤的房屋租赁合同，不符合法律规定，系违约行为，应承担相应的违约责任。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。魏淑贤要求古庙头居委会赔偿的损失有：1、返还2016年合同未履行部分的房租。2、赔偿魏淑贤退还给次承租人的房租。3、赔偿魏淑贤预期利益损失。4、赔偿魏淑贤花费的涉案房屋的装修费用。1、关于魏淑贤要求返还2016年合同未履行部分的房租。因古庙头居委会强行收回租赁房屋，致使双方之间的租赁合同无法继续履行，故魏淑贤要求古庙头居委会返还合同未履行期间即2016年1月至2016年9月的房租，于法有据，原审法院予以支持。根据银行转账记录，魏淑贤向古庙头居委会转账的805000元，其中721000元系支付2016年（2015年10月1日至2016年9月30日期间）的房租，其余84000元系支付2015年之前欠付的房租递增款。古庙头居委会虽抗辩称魏淑贤欠付的2015年前的房租递增款共计105000元，但其未提交相应的证据予以证明，原审法院不予采信。综上，古庙头居委会应返还给魏淑贤合同未履行期间（2016年1月至2016年9月）的房租数额应为540750元，但魏淑贤提交的房屋租赁损失明细中认可古庙头居委会应退还魏淑贤2016年1月起（包含1月）至2016年10月1日期间未实际履行的房租525000元，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于古庙头居委会主张魏淑贤租赁其另一处房屋欠付2015年5月至2016年1月的租金266667元应予扣除，因与本案不属于同一法律关系，原审法院不予处理。2、关于魏淑贤要求古庙头居委会赔偿魏淑贤退还给次承租人的租赁费用。因古庙头居委会强行解除合同，致使魏淑贤与次承租人签订的房屋租赁合同无法继续履行，魏淑贤退还给次承租人房屋租赁费共计697300元（含押金5000元），实际退还次承租人租赁费692300元，魏淑贤主张古庙头居委会应赔偿上述损失。原审法院认为，本案中，魏淑贤承租古庙头居委会的涉案房屋，主要通过转租赚取租金差价，而并非实际经营。魏淑贤退回次承租人的房租不应视为魏淑贤的实际损失，魏淑贤的实际损失应该为魏淑贤收取次承租人的房租与魏淑贤支付给古庙头居委会的房租之差。故魏淑贤此部分的损失应为151550元（692300元-540750元）。3、关于魏淑贤主张的可得利益损失。魏淑贤依据其与次承租人签订的24份商铺租赁合同，主张其与古庙头居委会所签订的涉案房屋租赁合同未履行期间的可得利益损失，共计5429500元。原审法院认为，魏淑贤提交的24份商铺租赁合同，其中有18份合同在租赁期限处均有修改，且古庙头居委会对此不予认可，虽然谢某、郭某、王某1等部分证人证言所述事实与魏淑贤所举证的商铺租赁合同所载事实基本一致，但大部分合同相对人未能到庭或以其他方式作出说明，魏淑贤仅以符合双方交易习惯为由证明合同的真实性，并依据合同所约定的期限和租金主张其与古庙头居委会合同未履行期间的可得利益损失，证据不足，一审法院不予支持。且依现有证据，也无法证明所有商铺在古庙头居委会解除合同前均在承租经营。故依据公平原则，一审法院支持魏淑贤一年的预期利益损失，按照魏淑贤2016年收取的租赁费减去其缴纳给古庙头居委会的租金之差额计算，共计814000元。4、关于魏淑贤主张的涉案房屋的装修费用。魏淑贤提交农业大学商务楼一层装饰总费用表，主张古庙头居委会赔偿其装修款1386000元。原审法院认为，该份装饰总费用表系魏淑贤与案外人之间的装修协议，并未进行工程决算，魏淑贤也未提交证据证明其支付了上述装修款，故原审法院对魏淑贤的该项诉讼请求不予支持。魏淑贤提交时之宜装饰工程有限公司农大西苑网吧装饰决算清单，据以主张古庙头居委会赔偿其装修费用148229元。该份结算清单无装修合同相互印证，也没有形成时间，不足以证明上述费用系魏淑贤装修涉案房屋的花费，故原审法院对魏淑贤的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会于判决生效后10日内返还魏淑贤房屋租金525000元。二、青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会于判决生效后10日内支付魏淑贤赔偿金965550元。三、驳回魏淑贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由古庙头居委会古庙头居委会负担18215元，由魏淑贤魏淑贤负担42585元。
二审审理期间，各方均未提交新证据。
二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案焦点问题系原审法院对上诉人损失认定是否正确。双方当事人对于涉案《古庙头社区房屋租赁合同（青岛农业大学西苑区学生公寓超市）》租赁合同的真实性均没有异议。上述租赁合同的效力业经生效裁判文书予以确认。原审对此予以认定，符合法律规定，本院对此予以确认。涉案租赁合同约定租赁期限为20年，从2006年10月1日起至2026年9月30日止。根据生效裁判文书认定的事实，上诉人对于上述合同的履行不存在违约。被上诉人在2015年12月强行将涉案房屋收回，被上诉人存在严重违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋位于青岛农业大学校内，根据合同约定，上诉人承租涉案房屋经营作为学生购物超市。因为涉案房屋所处位置的特殊性，上诉人对于涉案房屋的经营收入比较稳定。根据原审查明的事实，2016年上诉人收取租赁费与交纳给被上诉人租赁费的差额即为814000元。被上诉人在上诉人经营近10年，经营利润可期的情况下，强行收回房屋，严重违反诚实信用原则。根据涉案合同的履行，并参考合同履行后可以获得的利益等综合情况，原审法院在上诉人可得利益稳定，被上诉人严重违约的情况下，仅参照一年的可得利益计算赔偿金有失公允。上诉人主张按照剩余期限计算可得利益损失符合法律规定。本院认为可以按照原审查明的上诉人2016年的可得利益损失814000元计算剩余期限的可得利益损失。上诉人主张装修损失为1386000元，实际退还次承租人房屋租赁费692300元，即上诉人主张的可得利益损失为4296700元。上诉人关于可得利益的主张未超出剩余期限计算的数额，符合法律规定，本院依法予以支持，被上诉人应赔偿上诉人可得利益损失4296700元。
原审已判决被上诉人将上诉人2016年未履行时间段的租金予以退还，故原审对上诉人退还租赁业主租赁费造成的损失按照上诉人收取租赁业主租赁费与应交付被上诉人租赁费之间的差额予以计算符合法律规定。上诉人关于原审对于实际损失计算错误的上诉理由不成立，本院对原审认定的上诉人该项实际损失予以确认。被上诉人对于上诉人可得利益损失的赔偿已经包含上诉人主张的装修损失。故，上诉人关于应赔偿装修损失的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。即被上诉人应赔偿上诉人各项损失共计4448250元（4296700元＋151550元）。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初2309号民事判决第一项；
二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初2309号民事判决第三项；
三、变更山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初2309号民事判决第二项为：被上诉人青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会于本判决生效后十日内支付上诉人魏淑贤赔偿金4448250元；
四、驳回上诉人魏淑贤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60800元，由上诉人魏淑贤负担20800元，由被上诉人青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会负担40000元；二审案件受理费49666元，由上诉人魏淑贤负担19666元，由被上诉人青岛市城阳区城阳街道古庙头社区居民委员会负担30000元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年六月二十六日
法官助理 徐 鹏
书记员 丛丽红