山东省青岛市即墨区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁0282民初1863号
原告：烟台南山物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市即墨区温泉镇温泉二路7-1号。统一社会信用代码9137028259525739XL。
负责人：**锦，职务：经理。
委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。
被告：谭嘉欣，女，1997年7月22日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。
委托诉讼代理人：谭品正，男，1960年8月24日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。系被告谭嘉欣父亲。
原告烟台南山物业管理有限公司青岛分公司（以下简称南山物业青岛分公司）与被告谭嘉欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜明福、被告的委托诉讼代理人谭品正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告烟台南山物业管理有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告自2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理费7733元、违约金13100元，（暂计算至2018年10月31日，并自2018年11月1日起至实际履行之日止仍按日千分之三继续计算违约金），以上已确定金额为20833元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系逸景湾的物业服务企业，被告于2014年6月26日接收逸景湾北区7-2-302号面积为104.19平方米的房屋一套，并于当日与原告签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，合同约定物业管理费的收费标准为2元/月/平方米（包含1.6元物业费和0.4元的电梯费）。物业管理费按年收取，各业主需于每交纳年度的前一个月的1-10号内，预先交纳其单元应付之物业管理费，收取未缴付款项自应付之日起支付利息，利率按每日千分之三计算。被告自2015年10月1日至2018年10月31日拖欠物业服务费7733元，违约金13100元，共计20833元。原告多次催促，被告均以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告谭嘉欣辩称，一、物业服务费应从2018年10月23日算起。原告与青岛海高置业公司（以下简称海高公司）恶意串通，违反《城市房地产管理法》等法律，在房屋不具备合同所定“商品房经验收合格”交付条件下，两公司给被告书面“房屋交付通知书”，且用合同补充条款“乙方必须在甲方发出通知书的七日内办理完房屋接受手续”进行欺诈而强制交付。在此过程中，原告和海高公司始终是主动且恶意的，被告始终是被动且被欺诈的。两公司的目的：海高公司企图规避延期交房的法律责任，又使原告提前收取物业服务费。因此，2014年6月26日所谓的交房违法，不应作为收取物业服务费的起始日。原告是违法交房的始作俑者之一，故房屋竣工验收前（或不动产权证发放前）产生的物业服务费应由海高公司或原告承担。被告的物业管理费只能从不动产权证发放的2018年10月23日算起。二、海高公司承诺物业服务费竣工备案后收取。从2014年6月开始，被告一直催促海高公司办不动产权证，其销售人员一再承诺，办证之前不需要交物业服务费。2017年5月11日，海高公司销售总监郭晓斌通过微信公开承诺：物业服务费从竣工备案办理完毕之日收取（有微信截图为证）。期间，原告也与海高置业相互配合，2018年6月份前，一直没有向被告催交物业服务费，继续卖给水、电（给水、电卡充值），2018年7月可以办不动产证后，才开始催缴物业服务费，不卖给被告水、电，违法施行断水、断电。原告和海高公司心知肚明，办不动产权证前是不能且无法向被告收取物业服务费的。三、原告不具有收取前期物业服务费的资格。根据山东物业费管理条例第二十四条第一款“新建住宅小区的配套建筑及设施符合下列条件的，建设单位方可办理物业交付手续”，其中包括水、电、消防、道路、绿化等十一项。房屋2014年6月26日所谓交付后，水、电、绿化等没有一项达到条件。第二十四条第二款规定，建设单位应“向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续”后办理前期物业交付。要求原告提供与海高公司签订前期物业合同时，海高公司办理的综合验收备案手续。没有综合验收备案手续，按合同法第五十二条，原告与海高公司的前期物业管理合同无效，原告不具有收取物业服务费资格。四、原告所诉违约金超过法定限额。根据合同法司法解释二第二十条，违约金超过损失的百分之三十的，属于“过分高于造成的损失”。原告提出的违约金数额不符合法律规定。另外，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十条，被告的房屋每年都空置六个月以上，收取物业服务费不应超过百分之六十。综上，被告应交纳物业服务费的日期应从2018年10月23日后算起（已交纳一年的物业服务费从中抵扣），且房屋每年空置六个月以上应给予百分之四十减扣。请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
被告谭嘉欣系青岛市即墨区岭海中路88号逸景湾7号楼2单元3层302户房屋业主，房屋建筑面积为104.19平方米。
被告谭嘉欣与原告南山物业青岛分公司签订《前期服务协议》、《临时管理规约》一份，约定物业管理单位：烟台南山物业管理有限公司青岛分公司；物业服务费的收费标准：多层、小高层、高层房屋按建筑面积每月每平方米1.6元、电梯费按建筑面积每月每平方米0.4元；每次缴纳费用的时间：提前缴费期限一个月；协议起止日期：自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理公司签定《物业管理合同》生效时止；违约责任：不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。
截至2018年10月31日，被告谭嘉欣共欠原告南山物业青岛分公司物业服务费7710元【建筑面积104.19平方米*2元每平方米*37个月（2015年10月1日至2018年10月31日）】。
以上事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的《青岛市商品房预售合同》、《前期服务协议》、《临时管理规约》等证据在案佐证，且经开庭审核，本院予以确认。
本院认为，原告南山物业青岛分公司与被告谭嘉欣间的物业服务合同关系成立，原告南山物业青岛分公司依约为包括被告谭嘉欣在内的该小区业主提供物业服务，被告谭嘉欣应交纳物业服务费。被告谭嘉欣称原告与青岛海高置业有限公司恶意串通，但其提交的证据不足以证明其该项主张，对于被告的该项抗辩主张本院不予支持；被告称青岛海高置业有限公司承诺物业服务费竣工备案后收取，该系其与青岛海高置业有限公司间的法律关系，被告未能证明原告对此知情并同意，对于被告的该项抗辩主张本院不予支持；被告称原告与青岛海高置业有限公司签订的前期物业管理合同无效，原告不具有收取前期物业服务费的资格，被告的该项主张无事实和法律依据，对于被告的该项抗辩，本院不予支持。被告称涉案房屋每年都空置六个月以上，原告收取物业服务费不应超过百分之六十，被告提交的证据不足以证明其该项主张，对于被告的该项抗辩，本院不予支持。在本案中，原告作为小区的物业服务企业在物业服务过程中亦存在需要改进的情形，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告谭嘉欣于本判决生效之日起十日内支付原告烟台南山物业管理有限公司青岛分公司自2015年10月1日至2018年10月31日的物业服务费7710元。
二、驳回原告烟台南山物业管理有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费321元，减半收取160.5元，被告谭嘉欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 杨 涛
二〇一九年六月十七日
书记员 于紫檬
附法律条文：
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。