山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终4729号
上诉人（原审被告）：青岛康储实业有限公司，住所地青岛市市北区福州北路。
法定代表人：储青荣，总经理。
委托诉讼代理人：郝兴利，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白云，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敏，女，1974年11月30日出生，汉族，户籍地青岛市市北区。
上诉人青岛康储实业有限公司（以下简称康储公司）因与被上诉人陈敏商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康储公司的委托诉讼代理人郝兴利、白云，被上诉人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康储公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有错误。一审判决认定上诉人所提出的不应承担违约责任的抗辩理由已经生效判决未予采纳，故认定抗辩理由不成立错误。一审判决据以认定的生效判决（2016）鲁0203民初4243号民事判决书及（2017）鲁02民终2448号民事判决书存在错误。1、（2016）鲁0203民初4243号民事判决书第4页第7行至14行认定事实错误。该案的事实是因市政施工的原因导致涉案房屋延期交付，而判决书认定的事实是延期交房在先，市政施工在后，市政施工对延期交房没有影响。该案中，市政施工的内容是涉案房屋暗渠、给排水、道路工程等配套管线的施工，上述施工完毕是涉案房屋工程竣工报验的必要条件。上述施工没有完毕，涉案房屋虽已具备工程竣工报验条件，因市政配套管线与道路等施工内容未能实施，相关单位根本无法对已具备工程竣工验收条件的涉案房屋进行工程竣工验收，上诉人也不能将未经工程竣工验收的涉案房屋交付居住。涉案房屋能按期交付的前提是上述市政施工内容应在涉案房屋具备工程竣工报验条件前全部完工，相关单位才具备对涉案房屋进行工程竣工验收的条件，涉案房屋经验收合格后，才具备交付居住的条件。该判决认定上述事实时，颠倒了顺序，产生了逻辑错误。2、（2017）鲁02民终2448号民事判决书的错误同（2016）鲁0203民初4243号民事判决书。本案一审判决，参照上述两份错误判决做出了抗辩事实不成立的错误认定。二、认定上诉人赔偿租金损失无事实依据。1、根据《商品房预售合同》补充条款第七条第8款第（3）项：因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的，上诉人可据实予以顺延房屋交付日期，无需承担违约责任，要求上诉人赔偿租金损失无事实依据。2、本案中，在《商品房预售合同》签订时，合同双方当事人对于延期交房的后果非常清晰，而合同中对延期交房的违约责任也进行了明确约定，在合同的违约责任条款中仅仅约定了违约金，并没有租金的相关约定，一审判决认定上诉人支付租金无事实依据。三、认定上诉人赔偿租金损失适用法律错误。1、要求上诉人支付租金，违背了《合同法》中的当事人意思自治原则，违背了《合同法》中“双方当事人签订的合同，依法具有法律效力”的基本原则。当事人意思自治原则是《合同法》基本原则，一方当事人要求调高违约金，实际上是对合同中约定的违约责任条款的变更，且该变更具有以下几个特征：（1）合同双方当事人签订合同时能够充分预料到延期交房的违约后果；（2）合同双方当事人在合同中对延期交房的违约责任进行了明确的约定，即违约方向守约方支付违约金；（3）发生违约行为后，合同一方当事人提出了单方变更（要求支付租金），另一方当事人明确表示不同意该变更。基于以上三点事实，一审判决违背了《合同法》上述相关规定，适用法律错误。2、（2016）鲁0203民初7259号民事判决及（2016）鲁0203民初6088号民事判决、（2017）鲁02民终2431号民事判决中关于“购房人要求调高违约金的请求，不予支持”认定正确，适用法律正确，该两份判决的说理符合《合同法》中当事人意思自治的基本原则，也符合《合同法》中“双方当事人签订的合同，依法具有法律效力”的基本原则。对以上三份判决，本案一审判决依法应当予以参照采纳。此外，一审判决中引用其他案件中的评估报告作为判决依据错误。对于评估报告，上诉人未参与鉴定机构的选择，未参与现场勘察，对评估房产地址的选择也未经上诉人同意，上诉人对评估过程不了解，不认可该评估报告，该评估报告与本案也没有关联性，本案引用评估报告错误。综上，望二审法院查清事实，依法改判。
陈敏答辩称，评估是根据同地段同小区进行评估的，评估是合理的，对方不认可评估没有道理。一审判决正确，要求予以维持。
陈敏向一审法院起诉请求：1.判令康储公司向陈敏支付迟延交房的损失赔偿金，自2015年9月29日起计算至实际交付之日止的损失赔偿金65159.6元；2.诉讼费由康储公司负担。
一审法院认定事实：2014年10月31日陈敏与康储公司签订青岛市商品房预售合同，约定陈敏向康储公司购买康储公司开发的青岛市市北区吴石路16号x号楼x单元x户房屋，暂测建筑面积97.6平方米，房屋总价款1793668元，康储公司应于2015年6月30日交房。合同补充条款约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的，康储公司据实予以顺延房屋交付日期，并无需承担违约责任；如因康储公司自身原因造成未能在合同约定期限内将房屋交付陈敏，则陈敏给予康储公司90日的宽展期。宽展期内合同继续履行，康储公司无需向陈敏承担违约责任。如宽展期届满后，康储公司仍未将房屋交付陈敏，则自本合同约定的交付期限届满后的第91日起，至实际交付之日止，康储公司应每日按陈敏已付购房价款的万分之0.1支付违约金，合同继续履行。
合同签订后,陈敏向康储公司支付了全部购房款。康储公司于2018年2月14日向陈敏交付了房屋。康储公司逾期交房的天数为869天（2015年94天+2016年366天+2017年365天+2018年44天）。
庭审中，陈敏提交（2016）鲁0203民初6106号民事判决书，该判决书记载康储公司所提因市政施工原因造成工程延期，导致康储公司迟延交房，康储公司应当免除违约责任的抗辩不能成立，法院不予支持。该判决书判决了康储公司向陈敏支付自2015年9月29日至实际交付房屋之日止按照每日17.94元（即每日每平方米为17.94÷97.6平方米=0.184元）计算的违约金。
诉讼中，陈敏提交证据证明陈敏在康储公司逾期交房期间租赁房屋居住，租金为每月3500元，即每平方米每日1.20元（3500元÷97.6平方米÷30天），康储公司对此不予认可。陈敏申请对诉争房屋租金价格进行评估，一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行评估。该公司于2019年1月23日作出青房估字××号估价报告，估价结果为估价对象房地产每平方米每日租金分别为：2015年度0.87元、2016年度0.88元、2017年度0.90元、2018年度0.92元。庭审中陈敏申请按照上述租金标准计算损失至2018年2月13日。康储公司坚持认为不应当进行赔偿，且本次评估报告采用的比较法也就是现价法，估值明显过高，不予认可。
一审法院认为，陈敏与康储公司签订的青岛市商品房预售合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。对康储公司所提不应承担违约责任的抗辩理由，已经生效的判决未予采纳，故该理由不能成立，康储公司逾期交房应当向陈敏承担违约责任。按照合同约定，康储公司逾期交房应每日按陈敏已付购房价款的万分之0.1支付违约金，陈敏已付购房款1793668元，康储公司每日应承担的违约金为17.94元。但是，按照评估机构评定的同地段同类房屋租金计算，以2015年为例，康储公司逾期交付房屋给陈敏造成的损失每日为84.91元（97.6平方米×0.87元/日/平方米），由此看出，合同约定的违约金低于陈敏的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此规定，陈敏主张在评估机构评定的租金标准范围内的损失由康储公司赔偿的请求，符合法律规定，一审法院予以支持，高出评估标准的赔偿请求，一审法院不予支持。康储公司所提本案属于“一事不再理”的意见于法无据，一审法院不予采信。经计算，自2015年9月29日至2018年2月13日康储公司应赔偿陈敏的损失共计60247元（0.87元×97.6平方米×94天+0.88元×97.6平方米×366天+0.90元×97.6平方米×365天+0.92元×97.6平方米×44天-0.179元×97.6平方米×869天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审判决：青岛康储实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈敏人民币60247元。案件受理费人民币1429元，由陈敏负担人民币108元，青岛康储实业有限公司负担人民币1321元。
二审中，上诉人康储公司提交证据一、市政部门在铺设硬化相关道路的照片八张及视频一份，《恒竹苑配套工程给水、排水工程招标公告》、《规划25号线配套政府采购招标公告》、《规划25号线配套政府采购中标公示》、情况说明各一份，证明因政府承建单位未能如期开工建设新建规划道路，市政各专业配套施工单位也不能进行铺设市政各专业管网施工，截至2016年5月20日，管道尚未铺设，截至2017年7月9日，道路尚未施工完毕，已具备工程竣工报验条件的涉案房屋不能向市建管局提出工程竣工报验的申请，逾期交房的责任应由市政部门承担。被上诉人质证认为，该证据与本案无关，公司出具的情况说明没有法律效力。证据二、青水【2016】16号《青岛市海润自来水集团有限公司关于尽快落实恒竹苑小区建筑红线外给水管道实施事宜的函》，青电营销【2014】290号《国网青岛供电公司关于恒竹苑项目申请用电的函复》，证明在2014年，上诉人已就相关给水、供电项目向青岛市海润自来水集团有限公司、国网山东省电力公司青岛供电公司提出申请，但市政工程水电项目至交房时间仍未完工，导致延期交房。被上诉人质证认为该证据的质证意见同证据一，且之前中级法院的生效判决已经确认该事项不能作为上诉人免责的事由。证据三、《商品房预售合同》一份，证明根据合同补充条款第七条第八款的约定，本案延期交房系市政工程未及时完工导致，上诉人无需承担违约责任；合同在延期交房的违约责任条款中仅仅约定了违约金，没有约定租金损失，被上诉人主张租金损失无事实依据，也违背了《合同法》中关于当事人意思自治的原则。被上诉人质证认为，上诉人没有证据证明延期交房跟政府部门有关，不能把政府部门的职责转嫁给被上诉人，且上诉人提交的证据中发生的问题都是在约定的交房时间之后。《合同法》114条规定，损失大于违约金的，当事人可以变更，被上诉人委托一审法院找到有资质的评估公司对房租损失进行了评估，被上诉人认可该评估结果。证据四、（2017）鲁02民终2454号民事判决书和（2017）鲁02民终2431号民事判决书，证明上述判决书中，青岛中院认定“康储公司的违约责任仅限于合同中对违约责任的约定，购房人要求调高违约金的请求，本院不予支持”，故本案中被上诉人要求调高违约金和主张租金损失的诉求，应当依法驳回。被上诉人质证称该证据与本案无关，之前的诉讼是要求调高违约金，本案主张的是租金损失，不是一回事。证据五、被上诉人刘伟等十人的银行进账单及客户回单，证明被上诉人逾期支付房款，应当按照合同约定承担违约责任。被上诉人质证称，被上诉人按照约定时间缴纳了首付款，该证据与本案无关，上诉人可以另案主张。本院认为，上诉人提交的上述证据与其迟延交付房屋的事实并无直接的因果关系，不能免除其应向被上诉人赔偿损失的法律义务，故本院对上述证据均不予采信。
二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人康储公司是否应向被上诉人陈敏赔偿逾期交房的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应全面履行合同;第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人未依约履行合同义务，应当赔偿被上诉人的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损害赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被上诉人主张上诉人康储公司没有按照合同约定履行按期交房的合同义务，应当向其赔偿损失，并主张按照一审法院委托的房地产评估机构评定的同时期、同区域的房屋租金评估价格计算损失，于法有据，本院依法予以支持。对于赔偿损失的具体数额，一审法院认定得当，本院依法予以维持。对于上诉人的第一项上诉理由，本院认为，（2016）鲁0203民初4243号民事判决书及（2017）鲁02民终2448号民事判决书系生效法律文书，未经法定程序撤销前，对双方当事人均具有既判力，上诉人对该生效判决认定的事实有异议，应通过法定程序解决，故上诉人的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。对于上诉人的第三项上诉理由，本院认为，（2016）鲁0203民初7259号民事判决及（2016）鲁0203民初6088号民事判决、（2017）鲁02民终2431号民事判决中购房人要求调高违约金，而本案中被上诉人系要求上诉人赔偿逾期交房损失，二者并非同一诉讼请求，本案与上述判决并不矛盾，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采信。上诉人对房屋租金评估报告不予认可，但并未提交证据证明该评估存在违反法定程序的情形，故本院对其该项上诉理由亦不予采纳。
综上所述，上诉人康储公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1429元，由上诉人青岛康储实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 侯 娜
审判员 王昌民
二〇一九年六月十七日
法官助理 王 蕾
书记员 郑 昭
书记员 李珊珊