山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0211民初16737号
原告：青岛市黄岛区工人文化宫，住所地:青岛市黄岛区。
法定代表人：石军，主任。
委托诉讼代理人：闫文刚，山东信公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任旻，山东信公律师事务所律师。
被告：青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校，住所地：青岛市黄岛区。
举办者：李全荣，负责人。
委托诉讼代理人：李增福，山东理证律师事务所律师。
委托诉讼代理人：台华绪，山东理证律师事务所律师。
原告青岛市黄岛区工人文化宫（以下简称工人文化宫）诉被告青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校（以下简称英博艺术学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告工人文化宫之委托诉讼代理人闫文刚、被告英博艺术学校之举办人李全荣及委托诉讼代理人台华绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原、被告签订的租赁协议书；2.判令被告腾出房屋，返还租赁物；3.判令被告支付房屋租赁费261054元（截止2018年11月30日），并继续按合同约定标准支付至腾房之日止；4.判令被告支付违约金84843元（截止2018年11月30日），并继续按年12%标准支付至付清房租之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月30日，原、被告签订租赁协议书一份，约定将位于文化宫二期工程副楼四、五、六三层450平方米及一楼西教室80平方米，共计530平方米租赁给被告，租期五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，年租金6.9万元、设施使用费3000元/年及其他事项。合同签订后，原告将租赁物交付给被告，但被告仅支付部分租赁费，拖欠2015年7月至今的租赁费，且经原告多次催要无果，原告故具状诉至法院，请求判如所请。
英博艺术学校辩称，从2015年开始，原告相关人员多次找到被告要求收回涉案租赁物，致使被告无法正常经营，后被告与原告多次协商收回事宜，原告负责人一直不给予明确答复，因此被告认为原告的行为导致其无法正常经营，且就相关事宜未协商成，导致其无法缴纳租赁费，而非被告故意违约不缴纳租金；被告与原告签订五年的租赁协议，对租赁物投入40余万进行了相应的装修，在原告时常要求收回的情况下，造成被告重大经济损失，若原告要求解除租赁协议，应对被告的经济损失作出相应的补偿，现暂时不提起反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
2014年6月30日，工人文化宫作为甲方与英博艺术学校作为乙方签订《租赁协议书》，约定如下：一、甲方将其位于文化宫二期工程副楼四、五、六三层共计450平方米，一楼西教室面积80平方米，共计面积530平方米租赁给乙方使用，租赁期限为五年，即从2014年7月1日起至2019年6月30日止。二、文化宫二期工程副楼四、五、六三层共计450平方米，租金2万/层/年，文化宫一楼西教室面积80平方米，租金9000元/年，共计6.9万元/年，设施使用费（物资清单附合同）3000元/年，并确保设施正确使用，完好无损，考虑到学生生源等不确定因素，第一年房租优惠30%，第二年恢复，第三年后房租每年按5%递增增至合同期满。如拖欠滞交，则按每日拖欠额的5‰加收滞纳金，拖欠超过10天，则甲方有权采取措施，并终止协议。三、乙方必须每月按时向甲方交纳水、电等费（电费按0.7元/度收取）。……五、乙方不得擅自将房屋改造、转借或转租他人使用，不得超范围使用或进行违法活动。若乙方转租他人或私下改造则甲方有权立即终止本协议。乙方若需装修，须给甲方书面提出申请并征得甲方同意后方可进行。乙方应配合甲方及有关部门做好安全检查，水电检查等，若因乙方操作不当，对房屋及房屋内设施造成损坏，均由乙方负责修复和赔偿。六、经营期间，如遇自然灾害、战争和区政府进行拆迁改造等不可抗拒因素，甲方随时通知乙方收回房屋，终止本协议。除此之外甲方由于某种原因需收回房屋，则应提前十五天通知乙方，若乙方因某种原因需要退租，也应提前十五天通知甲方。多交租赁费退还乙方，并在15个工作日内交接完毕退出。如遇区政府拆迁改造，第一年甲方将当年房租全部返还乙方，第二年返还当年房租的90%，第三年返还当年房租的80%，第四年返还当年房租的70%，第五年返还当年房租的60%。协议还对其他事宜进行了约定。
原、被告签订上述协议后，原告即将涉案房屋交付给被告管理使用至今，被告于2014年7月31日缴纳2014年7月1日至2015年6月30日的租赁费51300元。对之后的租赁费，被告至今未付。
2018年9月29日原告委托山东信公律师事务所律师闫文刚向被告举办人李全荣发送律师函，要求自被告收到律师函之日起解除原、被告签订的协议书，并由被告于2018年10月12日前支付房屋租金及违约金。
工人文化宫称，根据协议约定，被告迟延交付租金，应当按每日拖欠额的千分之五缴纳滞纳金；租金从2015年7月1日计算至2018年11月30日，合同约定违约金过高，根据民间借贷法律规定不超过24%，故原告主张按年利率12%计算。关于被告所称的损失，即便被告提交的装修房屋校舍的申请说明属实，申请说明并未写明在解除合同后对被告进行补偿，原告亦不应对其装修部分进行补偿。
英博艺术学校称，同意解除合同、腾出房屋、返还租赁物，被告装修涉案房屋经过原告同意，故保留相应装修投资财产损失的诉权。对原告主张的租赁费金额没有异议，但被告未按时交付租金系因原告反复要求收回行为，被告不存在恶意拖欠租金的违约行为。即使被告应支付违约金，原告计算的按年息12%支付违约金没有法律依据，违约金最高只能参照贷款利率计算。
上述事实，有原告提交租赁协议书、律师函、照片打印件、青岛市黄岛区不动产登记中心档案查询形成的房屋档案资料照片，被告提交的装修房屋校舍的申请说明、录音光盘等证据，并经本院开庭审查，可以认定。
本院认为，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告将其所有的房屋租赁给被告使用，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应系合法有效。《租赁协议书》第二条规定，……如拖欠滞交，则按每日拖欠额的5‰加收滞纳金，拖欠超过10天，则甲方有权采取措施，并终止协议。现原告已按约定将涉案房屋交付给被告管理使用，被告只交付了一年租金，原告依据合同约定向其发送律师函，主张解除双方签订的协议书，并要求被告支付租赁费及违约金，事实清楚、于法有据，应予支持。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告虽多次要求被告返还租赁房屋，但双方未就相关费用达成一致，合同并未实际解除，且双方亦均未依据协议书第六条的约定行使合同解除权。故本院认为，被告所称的原告多次要求收回房屋的行为，并非其不按期交纳租赁费的理由，故对其不应支付违约的主张，本院不予支持。
关于原告主张的租赁费和违约金金额。被告对原告主张的租赁费金额并无异议，且符合合同约定，本院予以确认。原、被告在庭审中均承认约定的违约金过高，故应依法进行调整。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合原告因被告未及时交纳租金所造成的实际损失，以及原、被告在合同履行过程中的过错程度，根据公平和诚实信用原则，本院酌定违约金按年利率6%计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告青岛市黄岛区工人文化宫与被告青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校签订的《租赁协议书》于2018年9月29日解除；个中心
二、被告青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校于本判决生效之日起二十日内腾出房屋，并将租赁物返还原告青岛市黄岛区工人文化宫；
三、被告青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区工人文化宫房屋租赁费261054元及使用费（自2018年12月1日起至实际交付租赁房屋之日止，按《租赁协议书》约定的标准支付）；
四、被告青岛黄岛区英博艺术辅导培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区工人文化宫违约金31979.35元及违约金（自2018年12月1日起至实际付清租赁费之日止，按年利率6%标准计算）；
五、驳回原告青岛市黄岛区工人文化宫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6488元，由原告青岛市黄岛区工人文化宫负担992元，被告青岛市黄岛区英博艺术辅导培训学校负担5496元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陶 军
人民陪审员 王坤平
人民陪审员 张强配
二〇一九年六月十一日
书 记 员 赵珑慧