山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终2365号
上诉人（原审原告、反诉被告）：段德严，男，1986年1月13日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区新桥路75号。
委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙娜，女，1974年8月28日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区通济街道办事处窑头村512号。
委托诉讼代理人：隋思玉，山东华鲁律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜平道，男，1971年4月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区青石路3号。
委托诉讼代理人：隋思玉，山东华鲁律师事务所律师。
原审第三人：青岛文杰投资有限公司。住所地：山东省青岛市崂山区海口路233号澳门花园22号1楼1户。
法定代表人：卢文杰，该公司总经理。
上诉人段德严、上诉人孙娜、姜平道与原审第三人青岛文杰投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院作出的（2018）鲁0212民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人段德严上诉请求：1、撤销青岛市崂山区（2018）鲁0212民初2636号民事判决书第三项，判决孙娜、姜平道双倍返还定金20万元；2、诉讼费由孙娜、姜平道承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误，理由如下:1、孙娜、姜平道在房屋买卖合同中保证房屋无任何权属及经济纠纷，权属无任何瑕疵，但是该房产存在抵押，已抵押给中国民生银行股份有限公司青岛分行，2018年6月22日才办理了注销抵押手续，2018年月20日，该房产又被深圳市罗湖区法院（2017）粤0303执1931号案件查封，期限至2021年6月19日，在此情况下，段德严完全有理由相信孙娜、姜平道恶意欺诈，根本无法履行合同，至于涉案房屋何时解押，法院何时解除查封，段德严根本不知情，孙娜、姜平道也没有告知，在段德严已经起诉开庭后才得知该房屋已经解除查封的情况。2、双方均认可双方应履行青岛市存量房买卖合同，该合同约定的过户及交付首付款的时间为2018年8月15日。现段德严按约支付定金及办理贷款等手续等，但孙娜、姜平道却根本违约，拒不配合办理过户手续，在段德严及第三人青岛文杰投资有限公司的多次催促下，仍拒绝办理过户手续，在微信中孙娜明确要求房屋价款上涨，否则既不再履行合同，因此合同不能履行的根本原因在于孙娜、姜平道，应由其承担违约责任。综上，请求依法改判，支持上诉请求。
孙娜、姜平道针对段德严的上诉请求辩称，段德严上诉理由第二条认可双方应履行商品房存量合同，认可约定过户及交付首付款的时间为2018年8月15日，但实际上段德严的首付款至今都未交付。按照两份合同的约定，都应该是段德严先行办理银行按揭贷款手续，审批通过后交首付款到共管账户，之后才是过户，这是有先后履行顺序的。在买受人没有履行自己的先行义务之前，出卖人有权拒绝对方的履行要求。没有到期的债务不是债务，既然段德严认可约定过户的时间为8月15日，只要孙娜、姜平道在此时间之前做到该房屋没有任何权利瑕疵就可以了，卖房人不存在隐瞒或欺诈。本案之所以交易没有最终达成，根本原因在于段德严没有完成银行按揭贷款审批手续，没有获得批准，没有支付首付款到共管账户。
原审第三人青岛文杰投资有限公司辩称，如果要办理支付首付款,只要是在过户之前办理就可以，没有具体的付款时间。
上诉人孙娜、姜平道上诉请求：1、撤销青岛市崂山区（2018）鲁0212民初2636号民事判决书第二项，改判不予返还段德严房屋定金；2、诉讼费由段德严承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。一、一审法院认定双方约定的房屋过户时间为2018年8月15日前，涉案房屋虽然设定抵押，但已于5月16日之前结清，后涉案房屋虽经深圳市罗湖区人民法院查封，但在2018年8月1日经深圳市罗湖区人民法院解除了对涉案房屋的查封，涉案房屋在2018年8月15日之前具备了过户条件，孙娜、姜平道在房屋买卖过程中积极涤除不利条件，上述事实一审法院认定正确。二、一审法院以段德严在起诉之前尚不到支付首付款的时间为由认为段德严不构成违约是错误的。即便按照过户时间为2018年8月15日，但段德严在上述期限内没有按照约定取得银行贷款审批，且没有按照约定将首付款打入双方开设的共管账户，已经构成违约，且在履行期限届满之前通过诉讼提出解除合同的行为，即已经以司法强制手段解除合同，显然构成违约，因此一审法院以段德严不存在违约情形，是双方合意解除合同的认定显然是错误的。
段德严针对孙娜、姜平道的上诉请求辩称，虽然网签合同约定的过户时间是2018年8月15日前，但在2018年3月29日的合同中孙娜承诺该房产无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，但一审法院已经查明孙娜隐瞒了事实，该房产既有抵押又有查封，根本无法办理过户手续。同时，孙娜已经多次找中介明确表示不再履行合同，因此段德严不得已才提起诉讼。在诉讼后孙娜为了逃避法律责任，才解除了该房产的查封，因此孙娜根本不履行双方之间的买卖合同。因为网签约定的过户时间是2018年8月15日，还未到段德严付款的时间节点，也不存在违约行为，因此请求驳回孙娜的上诉请求。
青岛文杰投资有限公司辩称，在第一份合同约定的履行期间2018年5月20日，展期20天，恰逢上合峰会，交易中心不上班无法办理相关手续，孙娜要求解除合同并提出涨价，有青岛文杰投资有限公司员工与孙娜的微信聊天记录截屏。
段德严向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年3月29日签订的房地产买卖合同，孙娜、姜平道双倍返还定金20万元并赔偿房屋增值损失60万元；2、本案诉讼费由孙娜、姜平道负担。事实与理由：段德严与孙娜、姜平道于2018年3月29日签订了房地产买卖合同，约定段德严购买孙娜、姜平道夫妻所有的位于崂山区银川东路7号崂山国际花园1号楼1单元504户房屋，面积176.08平方米，约定成交价款为485万元。段德严交付了定金10万元，在办理过户之前，银行贷款审批后首付款134万元交付到开设的资金托管账户，双方约定于2018年5月18日前到房地产交易中心办理过户手续，孙娜、姜平道保证房屋无任何权属及经济纠纷，权属无任何瑕疵。现段德严按约支付定金及首付款，并办理了网签手续，但孙娜、姜平道却根本违约，拒不配合办理过户手续，在段德严及第三人中介公司的多次催促下，仍拒绝办理过户手续。后经段德严了解，孙娜、姜平道房屋于2013年4月23日已抵押给中国民生银行股份有限公司青岛分行，2018年6月22日孙娜、姜平道才办理了注销抵押手续，2018年6月20日，该房产被深圳市罗湖区法院（2017）粤0303执1931号案件查封，期限至2021年6月19日。孙娜、姜平道故意隐瞒房屋已被抵押的事实，无视合同约定，妄图单方涨价，且房屋已被其他法院查封，无法办理过户手续，孙娜、姜平道已根本违约，合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。
孙娜、姜平道辩称，一、段德严所诉不属实。段德严与孙娜、姜平道签订合同前，段德严就对该房屋权利情况以及实际使用情况进行了充分了解，该房屋在银行有抵押。房屋出租给银行尚未到期，孙娜、姜平道为了出卖房屋做了积极准备。段德严在香港路的东亚银行办理贷款，未经批准通过，后又到农业银行办理贷款，合同约定的过户日之前既没有贷款银行通过审批的批贷函也没有将首付款及押金支付到双方设定的共管账户。该合同履行过程中段德严屡次违约，现段德严提出解除合同，根据法律规定段德严已经构成根本违约，无权要回定金且赔偿因违约行为给孙娜、姜平道造成损失，为此孙娜、姜平道提出反诉请求：1、判令不予返还定金100000元并解除网签；2、判令段德严赔偿自2018年5月8日起至判决生效期间按照每月7000元计算的房租损失；3、判令段德严赔偿自2018年5月18日起至判决生效期间按每月40800元计算的利息损失；4、诉讼费用由段德严承担。事实与理由：段德严与孙娜、姜平道于2018年3月29日签订房屋买卖合同，约定孙娜、姜平道于2018年5月18日前交付段德严首付款134万元及押金2万元，并在该日之前办理完毕银行贷款审批。为履行该买卖合同，段德严提前解除了与第三人的房屋租赁合同，并高息借款将银行贷款还清，将房屋解押。段德严在履行中屡次违约，现提出解除合同，给孙娜、姜平道造成重大损失。为维护自身合法权益，特提出反诉，请求法院判如所请。
段德严辩称，段德严按照合同履行，无任何违约的情况，是孙娜、姜平道拒不履行房地产买卖合同，构成根本违约。本案中关于涉案房屋签订了两份合同，第一份合同约定双方于2018年5月18日前办理过户手续，根据备案合同约定，双方办理过户手续时间为2018年8月15日。涉案房产于2013年4月23日已抵押给中国民生银行股份有限公司青岛分行。2018年6月22日才办理注销抵押手续。2018年6月20日涉案房产被深圳市罗湖区法院（2017）粤0303执1931号案件查封，期限至2021年6月19日，孙娜、姜平道已向第三人明确提出不再履行合同，实际也无法继续履行。房屋买卖是典型的有偿合同，出卖人要对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。所谓的权利瑕疵，指第三人在房屋存在法定或约定的合法权利，致使买受人权利受到损失，房屋权利瑕疵主要包括：设定抵押权、第三人享有优先购买权、租赁权等情形。本案涉案房屋已被设定了抵押权，而孙娜、姜平道故意隐瞒，到最后无法过户时段德严才得知。
经审理查明，2018年3月29日，甲方（卖方）孙娜与乙方（买方）段德严签订《房地产买卖合同》，甲方同意将所拥有的位于青岛市崂山区银川东路7号崂山国际花园小区x号楼x单元x户房地产出售给乙方。该房屋产权证面积为176.08平方米，成交价为485万元，此价格包括房产现有额度配套价格。合同第二条约定：甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵……。第三条约定：乙方对甲方以上房产状况已作了充分了解。乙方于签订本合同当日支付给甲方购房定金10万元。购房定金于房产过户当日转为购房款。付款方式为：贷款付款，1、乙方于办理过户之前（银行按揭贷款审批通过后）将首付款134万元支付到甲乙双方开设的资金托管账户冻结，过户完毕交易中心通知领证当日解除冻结自动划付到甲方账户；2、乙方支付首付款同时另支付2万元作为交房押金，交房押金同时作资金监管。甲方交房给乙方当日，由银行解除冻结支付给甲方；3、其余房款339万元，乙方作银行按揭贷款，过户完毕领证后，由银行直接支付给甲方。第六条：甲乙双方承诺2018年5月18日前到房地产交易中心办理过户手续。若甲乙双方任何乙方迟延过户，每逾期一天向对方支付300元作为违约金。甲乙双方任何一方逾期超过20天不配合办理过户手续，对方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。第九条：本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属违约。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，并退还乙方已支付的购房款，赔偿乙方已支出的与本房产交易有关的费用；若乙方违约，甲方没收乙方的购房定金作为违约赔偿金并要求乙方赔偿甲方已支出的与本房产交易有关的费用，甲方退还乙方已支付的购房款。合同签订后，已支付给丙方的居间佣金不再退还。任何一方违约则居间服务佣金由违约方支付。甲方指定的定金收款账户：中国银行xx，王桂英。
2018年5月24日，段德严（乙方）与孙娜（甲方）签订《青岛市存量房买卖合同》，约定上述房地产转让价款为4850000元，乙方的付款方式和付款期限：1、2018年8月15日前乙方支付甲方首付款146万元；2、余款乙方作商业贷款339万元由银行直接打入甲方账户。双方确认，2018年8月15日之前，共同向青岛市崂山区房地产交易中心申请办理转让过户手续。
2018年3月27日段德严委托案外人张冬睿向王桂英账号转账10万元。
2018年4月段德严缴纳涉案房屋维修基金23418.64元。
2018年5月24日段德严与孙娜委托中介公司青岛大地众泰房地产经纪有限公司办理了上述房屋的网签备案。
2018年6月20日涉案房屋被深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303执1931号执行裁定书查封。
2018年7月20日孙娜与青岛鑫鹰灯饰有限公司签订借款合同，约定青岛鑫鹰灯饰有限公司借款给孙娜及青岛新颖印刷有限公司2090638元用以偿还在深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303执1931号执行案件中的执行案款。2018年7月30日青岛鑫鹰灯饰有限公司直接将上述款项支付执行案款。8月1日深圳市罗湖区人民法院解除了查封。
2018年8月13日中国民生银行股份有限公司青岛分行出具贷款结清证明：证明贷款金额250万元，期限1年，借据号12716201400113201，已于2018年5月16日结清。
孙娜、姜平道庭审中提交《房产租赁合同》一份，证明涉案房屋租赁给案外人黄剑斌，租赁期至2018年8月，因段德严购买房屋导致孙娜、姜平道于2018年4月30日提前解除合同造成每月利息损失7000元。段德严对该房屋租赁合同不予认可，租赁合同没有经过登记备案，且双方之间的房屋买卖合同并没有对租户的清迁约定。
段德严庭审中提交微信截图聊天记录一宗，证明孙娜对涉案房屋欲涨价，存在违约情形。孙娜、姜平道对于该证据因无原始载体，且是截屏聊天记录不予认可。一审法院认可孙娜、姜平道质证意见，对于该证据亦不予采纳。
一审法院认为，段德严与孙娜、姜平道之间签订的《房地产买卖合同》及《青岛市存量房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，应本着诚实、守信之原则严格履行。《房地产买卖合同》约定段德严支付首付款时间为2018年5月18日前；《青岛市存量房买卖合同》约定段德严支付首付款时间为2018年8月15日前。前后两份合同约定不一致，根据两份合同签订时间的先后，在两份合同都没有特别约定的情形下，应认为后合同是对前合同的变更，对于同一条款前后矛盾时，应以后合同为准。即段德严支付首付款的时间应为2018年8月15日之前。故孙娜、姜平道主张段德严应于2018年5月18日前支付首付款的理由不成立，一审法院不予采纳。
段德严与孙娜、姜平道双方在《青岛市存量房买卖合同》中约定2018年8月15日之前，甲乙双方共同向青岛市崂山区房地产交易中心申请办理转让过户手续。即段德严与孙娜、姜平道双方约定的房屋过户时间为8月15日前，根据孙娜、姜平道举证情况，涉案房屋虽然设有抵押贷款，但贷款已于2018年5月16日结清。后涉案房产虽经深圳市罗湖区人民法院查封，但查封的原因并不是因该房产涉及经济纠纷或该房产有其他权属纠纷，而是孙娜对外负有债务导致其名下的涉案房产被查封，且2018年8月1日经深圳市罗湖区人民法院做出（2017）粤0303执1931号之三执行裁定书解除了对涉案房产的查封。即涉案房产在2018年8月15日前具备了过户条件。
综上，段德严与孙娜、姜平道双方庭审中均同意解除合同，一审法院予以确认。对于双方主张彼此违约的主张一审法院不予采纳。第一、段德严主张孙娜、姜平道违约的依据是房屋设有抵押并被查封。但根据孙娜、姜平道庭审举证，设置抵押不代表房屋权属不明确也不代表当然存在经济纠纷。至于房屋被查封，系孙娜对外有经济纠纷从而导致涉案房屋被查封，并不是房屋本身存在经济纠纷，且房屋在约定的办理过户手续之前已经解除了查封，消除了障碍。故段德严主张孙娜、姜平道违约的诉请，一审法院不予支持。第二、孙娜、姜平道主张段德严违约的依据是其认为段德严应于2018年5月18日前支付首付款，依据前述理由，段德严与孙娜、姜平道对首付款的付款时间做出了变更，段德严在起诉之前尚不到支付首付款的时间。故孙娜、姜平道主张段德严违约的诉请，一审法院亦不予采纳。综上，段德严与孙娜、姜平道双方都不存在违约情形的情况下双方均同意解除合同，是合意解除合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故段德严主张孙娜、姜平道返还定金的主张，一审法院予以支持。主张孙娜、姜平道支付房屋差价的损失，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。孙娜、姜平道诉请不予返还定金并要求赔偿房租损失及利息损失的主张，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，判决：一、确认段德严与孙娜签订的《房地产买卖合同》及《青岛市存量房买卖合同》解除。段德严与孙娜、姜平道双方于判决生效之日起十日内解除上述房屋网签手续；二、孙娜、姜平道于判决生效之日起十日内返还段德严房屋定金100000元；三、驳回段德严其他诉讼请求；四、驳回孙娜、姜平道的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11800元，由段德严承担10325元，孙娜、姜平道承担1475元；反诉案件受理费2062元，由孙娜、姜平道承担。
段德严二审期间向本院提交如下证据材料：中国农业银行贷款审批通知书打印件，证明2018年6月13日段德严已经获得了贷款审批，不存在对方声称的段德严没有完成贷款审批手续。
孙娜、姜平道质证称，对该证据的真实性无法确认，上面没有银行印章。即便该证据是真实的，不属于新证据，不予质证。
第三人质证称，对该证据的真实性无异议，银行已经通过了段德严的二手房贷款审批。
原审第三人青岛文杰投资有限公司二审期间向本院提交如下证据材料：青岛文杰投资有限公司员工杨树红2018年6月7日下午拍摄的微信小视频，该视频由杨树红发到买方和中介公司建立的业务群，证明孙娜到青岛文杰投资有限公司要求解除合同，取回房产证。
孙娜、姜平道质证称，该证据没有原始载体，对真实性无法确认。即便真实性没有问题，也不能证明第三人的主张。
段德严质证称，对该证据的真实性无异议，该视频是完整的，不存在任何修改、删减的情况，并且该视频中的当事人之一就是第三人的法人，其本人也可以证明该录像的真实性。如孙娜对该证据的真实性有异议，可以申请鉴定。该证据清楚表明上诉人孙娜不履行合同，要求拿回房产证的事实，因此应当由上诉人孙娜承担违约责任。
本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，段德严与孙娜所签涉案房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案二审争议的焦点问题是违约责任的认定及承担问题。关于段德严是否违约的认定。根据本案查明事实，段德严与孙娜于2018年5月24日订立的房屋买卖合同，对双方之前于2018年3月29日订立的房屋买卖合同中约定的首付款金额、付款时间和过户时间等均予以变更，因此关于付款金额及过户时间的认定应当以双方之间最终订立的房屋买卖合同即2018年5月24日订立的合同约定为准。根据合同约定，段德严于2018年8月15日前支付首付款并办理商业贷款即可，故孙娜、姜平道主张段德严未于2018年5月18日前支付首付款及办理银行贷款手续构成违约缺乏事实和法律依据。关于孙娜、姜平道是否构成违约的认定。本院认为，孙娜、姜平道作为出卖人因交易房屋存在权利瑕疵构成违约。在房屋买卖合同中，交易房屋的瑕疵担保义务是作为合同相对方的出卖人应当承担的主要合同义务，即出卖人须保证交付房屋的权利的完整、无瑕疵性。根据本案查明的事实，双方均认可涉案房屋于2018年6月20日被法院另案查封，因房屋被查封导致出卖人对房屋的处分权受限，出卖人因房屋存在权利瑕疵已构成违约。买受人段德严有权因出卖人违约以诉讼方式行使解除权，即使涉案房屋于一审诉讼期间解封，并不影响对出卖人违约行为的认定，上诉人亦可以行使抗辩权拒绝支付首付款。一审法院认定双方均不存在违约属于合意解除合同，认定错误，依法应予纠正。买受人段德严已经支付了10万元定金，因出卖人违约，定金依法应当双倍返还给买受人段德严。
综上所述，上诉人段德严的上诉请求成立，依法应予支持。上诉人孙娜、姜平道的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2636号民事判决第一项、第四项；
二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2636号民事判决第三项；
三、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2636号民事判决第二项为：孙娜、姜平道于本判决生效之日起十日内支付段德严人民币200000元；
四、驳回上诉人段德严其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审本诉案件受理费11800元，由段德严负担8850元人民币，孙娜、姜平道负担2950元；反诉案件受理费2062元，由孙娜、姜平道负担。二审案件受理费共计6600元，由孙娜、姜平道负担。
本判决为终审判决。
审判长 管 磊
审判员 解 鲁
审判员 张晓华
二〇一九年五月二十九日
法官助理 刘思涵
书记员 张 燕