山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终1100号
上诉人（原审被告）：毕爱琴，女，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：青岛博宇物业管理服务有限公司。
法定代表人：杨文波，总经理。
委托诉讼代理人：张毅，山东森嵘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岳超，山东森嵘律师事务所律师。
上诉人毕爱琴因与被上诉人青岛博宇物业管理服务有限公司（以下简称博宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初5579号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭于2019年2月20日审理了本案。本案现已审理终结。
毕爱琴上诉请求：.依法撤销原判，将本案发回重审或改判博宇物业公司减收物业服务费40%。二审庭审中，毕爱琴提交新的上诉状，上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判，判决物业公司承担全部诉讼费用。二审庭审中，其明确上诉请求为撤销原审判决，请求改判物业公司承担全部诉讼费，请求物业公司返还之前交过的物业费。事实与理由：毕爱琴于2012年购房，于2013年4月入住时，小区内消防设施未完工，未设置院门，各个单元门禁、对讲系统不能使用。开发商未办理综合验收备案手续，博宇物业公司与开发商的物业交付不符合山东物业管理条例规定。时至今日，毕爱琴所住的小区，依然未办理综合验收备案手续，无法办理房产证。小区内所有消防设施依然处于未完工状态，部分业主户内用电依然使用的是临时用电，小区内部分单元门门禁、对讲系统依然不能使用。原审判决中未认定这一事实。物业公司只提供了前期物业服务协议来证明其服务范围、收费标准等合同内容，就以毕爱琴违约为由要求履行支付物业服务协议的义务。自购房来，毕爱琴从未与物业公司签订前期物业服务协议，物业公司在未经其认可的期间根本就没有开始服务，收费属于无权收费，应予以返还。十五大街小区物业服务、收费标准、依据均不清楚。物业费收取数额、小区广告费、公共区域车位租赁费、车库分割出租费均不予以公示，收取业主费用只开收据拒开发票。小区安保、保洁、绿化达不到标准。小区公共设备、设施无有效维护及维护记录，包括消防栓系统（现存设施无消防带等）、火灾报警系统、防排烟系统设备不能正常运行。另小区监控系统不知能否正常运行，如能正常运行，要求物业公司提供近一个月监控资料。小区各单元楼消防通道内堆积大量杂物，小区院内占用消防车道、规划成为车位并收费，造成消防车、救护车无法进入，对业主的生命及财产安全造成重大威胁。地下车库私搭乱建出租住人，在其内做饭、收废品、安全隐患重大，且于2013年4月13日地下室发生过废品火灾，曾有新闻媒体报道过，且到今日尚未进行整改。现又于2019年2月12日（正月初八）在十五大街变电站处起火，浓烟滚滚，三辆救火车将其扑灭。鉴于物业公司不履行物业服务义务，严重侵犯合法权益，给生活带来诸多不便，生命财产受到严重威胁，根据《民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，原审法院应判令提出主张并有履行提供完整物业服务义务的博宇物业公司承担举证责任。博宇物业公司并未提供任何能够证明其已经完全履行了合同义务的证据，原审法院认定“博宇物业公司对毕爱琴所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务”的事实是错误的。一、原审法院审判程序存在瑕疵，审查证据不全面，根据“谁主张，谁举证”原则，应由物业公司承担举证责任。否则就应认定物业公司举证不能，判令物业公司败诉，而不应判令业主败诉。毕爱琴提供了照片、视频等证据以证明博宇物业公司未履行物业服务，原审法院以毕爱琴“未提出反诉”为理由，不予以审查核实毕爱琴所提交的证据不当。二、原审判决未能考虑案件的社会影响，判决结果事实上是纵容博宇物业公司不履行应尽义务的行为，违背了民事活动应当遵循公平的原则。毕爱琴自2013年4月入住至2014年6月30日期间交纳了物业服务费、电梯运行费，应退还给业主。毕爱琴就房屋质量问题（因下雨导致刚入住的房屋漏雨、墙面开裂、房屋东南窗户、阳台窗户全部塌陷）多次与博宇物业公司协商维修事宜未果。物业公司作为物业服务企业应按合同履行自己的义务，服务于业主，达到建设和谐家园目的。不履行义务而享有权利，为法理不容。纵观现今普遍存在物业公司推卸服务义务，提供劣质服务之乱状，物业公司守法意识淡薄、契约精神匮乏、职业道德低下固然系根本原因。综上，诸多证据及陋习足以说明博宇物业公司的服务并未达到所谓服务协议所规定需要做到的服务标准，而原审法院对毕爱琴提出的诸多证据置之不理，令人寒心。司法机关的纵容与偏袒，使得不履行义务的物业公司竟可以欣然接收十分之十物业费。对物业公司这种不作为服务应刹住，维护业主合法权利。
博宇物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
博宇物业公司向原审法院起诉请求：1.判令毕爱琴支付物业管理服务费5218.92元，后变更该项诉求为6213元；2.本案诉讼费由毕爱琴承担。
原审法院查明，毕爱琴系青岛市市北区尖山路10号十五大街小区7号楼1单元401户的业主，房屋建筑面积为109平方米。
2011年8月1日，案外人青岛威乃达投资有限公司（甲方）与博宇物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对东西快速路两侧改造试点片区提供前期物业管理服务事宜，约定合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。同年9月5日案外人修振青与博宇物业公司签订《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》，约定物业管理区域为十五大街，坐落位置一区为标山路以北，延安路以南，延安一路以东，明霞路以西；二区为黄山路以北，标山路以南，延安一路以东，明霞路以西。物业服务费用收取为0.74元/月.建筑平方米、电梯运行费为0.40元/月.建筑平方米。业主逾期不交纳上述费用，每日应按交纳费用的千分之三支付违约金至诉讼止。合同签订后，博宇物业公司一直为小区业主做物业管理服务工作。
毕爱琴2012年10月从原房主修振青处购买涉案房屋居住至今。2014年7月因自家房屋出现雨后漏水问题与博宇物业公司协商维修事宜未果后，未再交纳物业费用至今。
2017年5月，博宇物业公司对该小区欠交物业费的业主发出催交公告。
博宇物业公司计算费用明细：2014年7月1日至2018年8月31日物业服务费、电梯运行费6213元（按1.14元/㎡.月×109㎡×50个月）。毕爱琴对博宇物业公司出具的欠费明细单无异议。双方均认可该小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人应遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。博宇物业公司对毕爱琴所在的小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，毕爱琴作为业主应及时交纳相关费用。现毕爱琴欠交2014年7月1日至2018年8月31日期间的物业服务费、电梯运行费共计6213元，博宇物业公司有权要求其给付。关于毕爱琴对博宇物业公司物业管理不到位的抗辩主张，因在本案规定的期间内未提出反诉，不予合并审理。毕爱琴可另案主张权利。毕爱琴若对物业服务不满意，应通过正当途径提出，依法进行维权，而不应以拒绝交纳物业费的形式维护自身权益。因物业服务合同属于连续性合同，不存在诉讼时效已过法律事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：毕爱琴于判决生效10日内支付青岛博宇物业管理服务有限公司自2014年7月1日至2018年8月31日止物业服务费、电梯运行费6213元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，财产保全费75元，均由毕爱琴负担（因青岛博宇物业管理服务有限公司已预交，毕爱琴于判决生效10日内将上述费用直接支付给青岛博宇物业管理服务有限公司）。
二审期间，当事人未提交新证据。
二审经审理查明，询问涉案小区的消防通道是否被占用时，博宇物业公司主张“没有被占用”。毕爱琴主张原审“曾提交过照片、录像。目前消防通道还居住着一些社会闲杂人员”。
询问涉案小区提供了哪些物业服务时，博宇物业公司主张“按照前期物业服务合同业主临时管理条约、服务协议，及时全面地履行合同义务。提供了门卫、安保、环境卫生、消防管理等物业服务”。毕爱琴主张“有门卫，是安排在进出车的通道上，白天两个晚上两个。他们不是为我方提供安保服务，是为了收取停车费用。共有三个门，两个门可进出，一个既可以进车也可以进人、另外一个只可以进车。三个门总共就安排一个门卫，人员进出的没有门卫。没有专业的保安人员，保洁和环境卫生方面，没有提供过物业服务，而且小区里面出现了刺猬等野生动物，树木和草只修剪过一次，现在长得很杂乱。垃圾清运是每天物业外包给其他人，所谓的清理卫生，就是把垃圾桶拖到小区外面而已。对于消防管理方面，十五大街到现在没有办理房产证，因为消防没有验收，不存在消防服务”。
询问物业公司与建设方签订物业服务合同如何交接消防系统时，博宇物业公司主张“开发商和我们签订前期物业合同，让进行基本的物业管理，并没有让我们对消防尽到一定义务。是开发商的责任”。询问毕爱琴对于消防管理，前期物业合同如何约定时，毕爱琴主张“没有对该项进行约定”。
询问占用楼道、存在垃圾如何反映时，毕爱琴主张“和物业反映的，物业不予管理”、这些垃圾物品“不知道是谁的。很多业主把房子租出去开培训学校等等，没有人管理。所以楼道里的学生等人员随意乱扔垃圾”。博宇物业公司主张“针对部分业主对于卫生情况的反映，公司及时清理，全面履行义务，仅对于业主私人物品无权处理。但积极协调，不占用公共区域。我方没有证据证明”。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，案外人青岛威乃达投资有限公司与博宇物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘博宇物业公司对涉案小区提供前期物业管理服务，约定合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。前业主修振青与博宇物业公司签订了《业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》，约定物业服务费用0.74元/月.建筑平方米、电梯运行费0.40元/月.建筑平方米及违约责任等内容。毕爱琴2012年10月从前业主购买涉案房屋居住至今。《物业管理条例》第二十四条规定仅属倡导性规范或管理性规范，而非效力性规范，纵然博宇公司未通过投标方式或经有关部门批准采取协议方式入驻涉案小区，其同前业主所签《前期物业服务协议》也并不因之违法。即使博宇公司未经投标或前置批准，责任主体也是房屋建设单位，且应由行政管理规范予以调整，并不影响本案民事合同效力；且涉案小区在成立业主委员会后，可以根据业主大会的意愿选聘满意的物业公司。其次，通过上述内容可知，《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《前期物业服务协议》约定了详细的服务收费标准，对协议生效和终止的时间与节点作出明确约定，约定未尽事宜由双方协商解决或按国家有关规定执行，毕爱琴虽未与博宇物业公司直接签订协议，但购买入住了涉案小区，应承继了前业主与博宇物业公司的物业合同关系，至少与博宇物业公司形成了事实上的物业服务合同关系。故毕爱琴关于本案双方未明确服务标准、服务费用和服务起始时间和合同内容不具备法律效力的上诉理由不成立，不予支持。
我国民诉法虽规定了“谁主张、谁举证”的一般举证责任原则，但因物业服务合同属继续性合同，基本特征是时间因素在债的履行上居于重要地位，物业公司的服务系随着时间的推移而持续进行，其服务成果始终处于变化之中且难以量化；物业公司作为提供服务的一方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，若对其赋予这样的要求，则其履行成本将极大增加，由此产生的费用也必然会大部分转至业主负担，最终将损害全体业主的利益。因此，基于物业服务的长期性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，要求接受服务方证明物业公司未适当履行合同即由业主就物业公司的服务不达标承担举证责任更具有可行性，也更符合民事诉讼就继续性合同举证责任分配的司法惯例。毕爱琴2012年10月入住涉案房屋，2014年7月因自家房屋出现雨后漏水问题与博宇物业公司协商维修事宜未果后，未再交纳物业费用。从毕爱琴二审期间的抗辩看，其并不否认博宇物业公司提供了物业服务，只是主张存在脏乱差等情况。因此，本院对毕爱琴关于应由博宇公司就其已履约义务承担举证责任而不应由毕爱琴就博宇公司未曾履约承担举证责任的上诉主张不予采纳。毕爱琴虽称涉案小区卫生脏乱差、楼梯间到处堆满脏物，并称小区内唯一一条消防通道被博宇公司擅自划线停车，称小区内乱建乱搭违章建筑，但对上述事实均未提交证据予以证明，不予支持。且毕爱琴关于博宇公司未公示广告费等收费开支明细和预先多收费的抗辩主张，即使属实也均属其应通过反诉予以主张权利的范畴。毕爱琴的该上诉理由不成立，不予支持。
另，业主主张至今未领到房产证和涉案小区未通过综合验收和消防验收，但上述状况并非博宇物业公司服务不到位所导致，不能因涉案小区开发商应担责的行为迁咎于博宇物业公司，不应混淆开发商与物业公司的权利、义务和责任范畴。毕爱琴目前在涉案小区所居住房屋虽尚未办理产权变更登记手续，但此并不影响毕爱琴对其所居住房屋拥有实际产权的认定，且毕爱琴作为其所居住房屋的使用人和受益人，其应依法依约支付物业费。
不管系前期物业服务还是物业服务合同关系，现实生活中存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。针对本案，业主与物业公司应尽快推动成立业主委员会，集中全体业主的力量，解决存在的问题，但上述问题不应在物业服务合同纠纷中处理。
综上，上诉人毕爱琴的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人毕爱琴承担。
本判决为终审判决。
审判长 高大海
审判员 朱见晓
审判员 曲 波
二〇一九年四月二十三日
法官助理 韩晓琪
书记员 刘欣瑜