山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终94号
上诉人（原审原告）：张君鑫，X。
委托诉讼代理人：王业松，山东海乐普律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛迪生房地产开发有限公司，住所地X。
法定代表人：刘强，董事长。
委托诉讼代理人：胡保刚，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文超，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。
上诉人张君鑫因与被上诉人青岛迪生房地产开发有限公司（以下简称迪生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张君鑫上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张君鑫的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由迪生公司负担。事实和理由：一、一审法院认定“涉案房屋未在双方约定的期间内进行产权登记，并非迪生公司责任”明显错误。根据一审庭审中张君鑫和迪生公司提交的证据，能够有效证明迪生公司对于逾期办理产权登记负有完全责任。根据迪生公司提交的《中华人民共和国土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》和《关于调整青岛迪生房地产开发有限公司用地界线有关问题的请示》、《青岛市崂山区人民政府关于区国土资源局出让国有土地使用权的批复》、《青岛市崂山区收回国有土地建设用地使用权协议书》等证据，控规调整、市档案馆及高炮师用地需求占用了本属于迪生公司的土地使用权，迪生公司要求进行土地置换，崂山区国土局经与迪生公司协商同意，对土地进行调整置换，并对迪生公司进行了补偿。这是迪生公司与包括政府在内的第三方进行的双方法律行为，根据合同相对性的原则，迪生公司不能以第三方的原因主张免除违约责任。该土地随后产生的置换变更并非是政府行为导致的不可预见、不可避免、不可克服的原因。而且根据《崂山国土资源分局关于调整青岛迪生房地产开发有限公司用地界线有关问题的请示》中记载，迪生公司已就土地置换过程中造成的损失得到充分填补。根据商品房预售合同补充协议第11条约定，迪生公司不承担违约责任和赔偿责任的前提是因为政府出台的有关政策或乙方个人原因，本案延迟办证并非政府出台政策原因导致，也非张君鑫原因造成，所以迪生公司不能免责。二、一审法院认定“张君鑫在购房之初已知晓土地规划调整的情况，要求迪生公司承担违约责任、支付逾期办理产权登记违约金的诉请缺少依据”明显错误。本案房屋买卖合同订立于2012年9月19号，迪生公司早在2002年取得国有土地使用权，但是项目开发却在2012年（施工许可和规划许可是在2009年10月份和2010年12月份）。项目开发时间是在十年之后，迪生公司迟延开发期间控规调整发生在2007年，迪生公司2012年9月份与张君鑫订立合同时就应当而且已经知悉，而张君鑫对此并不知情。迪生公司虽然知情但是却没有明确告知张君鑫，隐瞒真实情况并利用了张君鑫不知情的事实，在信息不对称的情况下与张君鑫签订了商品房预售合同，并在补充协议的第20条明确约定“本项目土地正在进行调整，土地和规划的信息进行变更，变更不会损害乙方的利益，乙方不会因为土地分摊问题和规划调整问题而与甲方产生任何纠纷”。根据上述约定，结合本案延迟办证的相关事实，反而证明了迪生公司在与张君鑫订立商品房买卖合同时对于项目土地正在进行的调整是有预知的（合同订立时间是2012年9月19日），并且承诺不会损害张君鑫的利益。根据迪生公司与张君鑫之间的该条规定，迪生公司对其逾期办证的行为更应该承担违约责任。
迪生公司辩称：一、涉案地块因高炮师军事用地、市档案馆用地及控规调整等三项不可抗力因素，导致原土地必须进行变更，进而致使张君鑫未在约定时间内办理分户登记，责任不在迪生公司。迪生公司在一审提交《崂山区国土局关于调整青岛迪生房地产开发有限公司用地界限有关问题的请示》、《崂山区国土资源分局关于青岛迪生房地产开发有限公司项目用地预审意见》、《建设工程规划方案审查意见书》，用于证明因高炮师军事用地、市档案馆用地及控规调整用地需占用迪生公司土地，致使涉案房地产开发项目用地范围一直在进行调整，从而导致迪生公司无法办理房地产权登记备案。根据民法总则第一百八十条之规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，上述原因系政府行为导致的不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力因素，因此迪生公司依法不承担民事责任。一审判决对此认定事实清楚。而且，根据《收回国有建设用地使用权协议书》第一条之约定，崂山区国土资源分局对迪生公司的收地补偿“按照《建设项目选址意见书》（青规选址字【2007】54号）文件时点土地评估地价折算剩余年限的价款确定”。由此可见，该土地在收回时，迪生公司并未获得任何对延迟办理产权登记的补偿，反而在2016年签订《收回国有建设用地使用权协议书》时，仅能按2007年的时点获得评估土地价款，并且还仅能按剩余年限折算价款。由此可见，张君鑫所称的迪生公司已就土地置换过程中造成的损失得到充分填补一说显然不能成立。二、购房合同中已明确告知张君鑫涉案土地规划调整的事实，张君鑫要求迪生公司承担违约责任无事实和法律依据。迪生公司与张君鑫签订的《青岛市商品房预售合同补充协议》第二十条对预售合同附件中关于土地和规划的信息变更进行了补充约定：本项目土地正在进行调整，土地和规划的信息将进变更，变更不会损害乙方的利益，乙方不会因为土地分摊的问题和规划调整问题而与甲方产生任何纠纷。由此可知，迪生公司在张君鑫购房之初便对土地规划调整情况进行了书面告知，张君鑫对该涉案土地规划调整的情况及其产生的后续影响理应预见和知晓。因此，张君鑫要求迪生公司就延期办理房地产权属登记承担违约责任没有事实和法律依据。一审判决对此认定事实清楚。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持；张君鑫上诉理由不成立，请求法院依法予以驳回。
张君鑫向一审法院起诉请求：依法判令迪生公司向张君鑫支付违约金278256元。
一审法院认定事实：2012年9月19日，张君鑫作为乙方（买方）、迪生公司作为甲方（卖方）签订青岛市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买崂山区X户房屋，建筑面积141.16平方米，每平方米建筑面积单价为21340元，甲方定于2013年9月1日前将房屋交付乙方。合同还约定，在甲方取得房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋房地产权证。
预售合同签订同日，双方签订补充协议，约定甲方应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权证书，若乙方不退房，甲方按已付房款的日万分之一向乙方支付违约金，直至备案完毕；因政府出台有关政策导致乙方无法完成产权登记或者因乙方不符合政策导致甲方无法完成备案登记的，甲方不承担任何违约和赔偿责任。并将预售合同中约定的“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋房地产权证”变更为“甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由乙方依法向崂山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋房地产权证”。补充协议还约定，本项目土地正在进行调整，土地和规划的信息将进行变更，变更不会损害乙方的利益，乙方不会因为土地分摊的问题和规划调整问题，而与甲方产生任何纠纷。
另查明，2013年10月18日，迪生公司向张君鑫出具购房款发票，载明案涉房屋建筑面积为141.27平方米，购房款金额为3014702元。
再查明，2017年1月6日，迪生公司开发的包括案涉房屋在内的商品房具备房地产登记条件，2017年2月4日案涉房屋产权登记至张君鑫名下，不动产权证书载明房屋建筑面积为141.27平方米，竣工日期为2013年8月27日。
庭审中，迪生公司提交核发时间为2003年6月18日的土地使用证【（2003）第052号】复印件、涉案土地转让给迪生公司的合同及区政府的批复，主张案涉房屋所在地块原使用权面积为43071.0平方米。张君鑫质证称，土地使用证系复印件，真实性不予认可，但该证记载的核发时间为2003年6月18日，如证据属实恰恰证明迪生公司已完整取得涉案房屋项目开发所需要的国有土地使用权，该土地随后产生的置换变更并非政府行为导致的不可预见、不可避免、不可克服的原因；《国有土地使用权出让合同》和《青岛市崂山区人民政府关于区国土资源局出让国有土地使用权的批复》真实性无异议，证明迪生公司已经完整的取得了涉案房屋项目开发所需要的国有土地使用权。
迪生公司提交崂山区国土资源分局关于调整青岛迪生房地产开发有限公司用地界线有关问题的请示【崂国土（2011）58号,印发时间：2011年5月27日】、崂山区国土资源分局关于青岛迪生房地产开发有限公司项目用地预审意见【青崂土预字（2011）54号，印发时间：2011年8月25日】、建设工程规划方案审查意见书【青规规审字（2012）98号，印发时间：2012年6月26日】，主张因高炮师军事用地、市档案馆用地及控规调整需占用迪生公司公司土地，最终迪生公司剩余土地A地块面积为31250.7平方米（46.88亩），涉案房地产开发项目用地范围一直在进行调整，从而导致迪生公司无法办理房地产权登记备案。张君鑫质证称，对上述证据真实性无异议，请示显示是控规调整、市档案馆及高炮师用地需求占用了本属于迪生公司的土地，迪生公司要求进行土地置换，崂山区国土局经与迪生公司协商同意，对土地进行调整置换，并对迪生公司进行了补偿。可见土地置换是基于迪生公司与崂山区国土局的双方法律行为而进行的，并非是政府行为导致的不可预见、不可避免、不可克服的原因，而且根据该证据记载，迪生公司应当已就土地置换过程中造成的损失得到充分填补。张君鑫、迪生公司之间房屋买卖合同订立于2012年9月19号，迪生公司早在2002年取得国有土地使用权，但是项目开发却在2012年（施工许可和规划许可是在2009年10月份和2010年12月份），项目开发时间是在十年之后，迪生公司迟延开发期间控规调整发生在2007年，迪生公司2012年9月份与张君鑫订立合同之初就应当而且已经知悉，不能认定不可预见、不可避免；高炮师和市档案馆用地是其与包括政府在内的第三方进行的双方法律行为，根据合同相对性的原则，迪生公司不能以第三方的原因主张免除违约责任。
迪生公司提交2016年7月28日青岛市国土资源和房屋管理局与迪生公司签订的《青岛市崂山区收回国有土地建设用地使用权协议书》【青崂土储收字（2016）8号】、2016年8月8日青岛市国土资源和房屋管理局与迪生公司签订的《变更协议》【青岛-2016-崂变字11号】，主张直至2016年7月28日青岛市国土资源和房屋管理局才与迪生公司签订该协议，确定收回土地面积为10785.7平方米,2016年8月8日青岛市国土资源和房屋管理局才与迪生公司签订变更协议，至此才确定了迪生公司的项目用地范围。张君鑫质证称证据真实性无异议，但上述协议书是迪生公司与政府机关之间的法律行为，其前提和依据并非政府政策原因或者不可抗力原因造成，是双方法律行为，迪生公司通过土地的置换已获取充分补偿和损失填平，且其对于该行为的发生是有预知和自身意思表示的，不应免责。
迪生公司提交不动产权证书【鲁（2016）青岛市崂山区不动产权第X号】，主张2016年11月15日迪生公司在具备备案登记备案条件后积极履行合同义务，取得涉案房屋所在地块的新证。张君鑫质证称真实性无异议，但该证据证明迪生公司违约逾期办理初次产权登记的事实。
一审法院认为，张君鑫要求迪生公司支付逾期办理产权登记的违约金，但迪生公司提交的关于调整青岛迪生房地产开发有限公司用地界线有关问题的请示、崂山区国土资源分局关于青岛迪生房地产开发有限公司项目用地预审意见、《青岛市崂山区收回国有土地建设用地使用权协议书》等证据，可以证实在迪生公司开发案涉房屋所在项目过程中确实存在控规调整、政府收回或调整相关土地使用权等客观情况，从而对案涉房屋产权登记事宜造成影响。故案涉房屋未在双方约定期间内进行产权登记，并非迪生公司责任，且双方签订的补充协议中载明“本项目土地正在进行调整，土地和规划的信息将进行变更，变更不会损害乙方的利益，乙方不会因为土地分摊的问题和规划调整问题，而与甲方产生任何纠纷”，表明张君鑫在购房之初已知晓土地、规划调整的情况，张君鑫要求迪生公司承担违约责任、支付逾期办理产权登记违约金的诉请，缺少依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回张君鑫的诉讼请求。案件受理费5474元，由张君鑫负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，张君鑫与迪生公司所签涉案商品房预售合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据本案查明事实，自2011年至2016年8月期间，涉案房地产开发项目因政府控规调整、市档案馆及高炮师用地需求，用地范围一直在进行调整，并导致了规划变更及土地使用权登记的变更，迪生公司因此未在双方合同约定的时间之前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。张君鑫据此向迪生公司主张逾期办理房屋产权登记的违约金，因根据双方补充协议第二十条的约定，涉案项目土地正在进行调整，土地和规划的信息将进行变更，变更不会损害张君鑫的利益，张君鑫不会因为土地分摊的问题和规划调整问题，而与迪生公司产生任何纠纷。即张君鑫在购买涉案房屋时即知道涉案房地产开发项目的土地范围和规划会进行调整、变更，并承诺不会因该问题向迪生公司主张权利。故，一审判决驳回张君鑫主张逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求并无不当，本院不予变更。综上，张君鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5474元，由上诉人张君鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 侯 娜
审判员 王昌民
二〇一九年四月一日
书记员 石 晗
书记员 原 野