山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1150号
上诉人(原审原告)：青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司，住所地：青岛市市南区南京路12号1号楼1604室。
法定代表人：赵永政，职务：总经理。
被上诉人(原审被告)：安计臣，男，1983年3月16日出生，汉族，户籍所在地青岛市四方区。
委托诉讼代理人：王建军，青岛市北华阳法律服务所法律工作者。
原审第三人：姜克东，男，1945年8月22日出生，汉族，户籍所在地：青岛市市南区，现住青岛市市南区。
上诉人青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司（以下简称中恒伟业公司）因与被上诉人安计臣、原审第三人姜克东房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1344号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中恒伟业公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销青岛市市南区人民法院做出的（2018）鲁0202民初1344号民事判决，依法改判或发回重审。2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由:一审法院事实认定不清，庭审程序存在瑕疵，法律适用不当。一、事实认定不清。1、上诉人与被上诉人在卫生间是否存在漏水的问题上有完全不同的观点。上诉人在与被上诉人的母亲王伟签合同之前，就发现了卫生间漏水现象，王伟称已修好，不再漏水了。合同签订之后第三人即楼下邻居反映本房屋漏水始终未予修复。再次询问被上诉人的母亲后，王伟承认该房屋自2013年装修后，卫生间确实漏水，虽多次找了维修师傅，但并未维修，问题也没有解决。当时上诉人与被上诉人的母亲王伟达成一致，上诉人维修，被上诉人母亲支付维修费用，不料后期被上诉人推翻其母亲的说法，否认卫生间漏水。2、一审时法院派出工作人员进行了现场勘察，之前漏水的痕迹一目了然，并进行了记录且经过所有当事人的签字确认。但不知何故只勘察了401房屋，对楼下房屋即第三人的301户渗水状况未做勘察。上诉人认为，勘察人员在程序上存在瑕疵，未能全面了解房屋状况，在判决书中对卫生间是否存在漏水情况未予明确。3、即便如此，仅从401户的现场勘察记录来看，卫生间外墙的“墙体下方有墙皮、墙纸脱落的情况，屋门正对的厕所右下角墙面有水淹痕迹，”。这些现象就能做出判断，卫生间存在漏水问题。众所周知，卫生间防水层存在于卫生间内的地面及内侧墙面，现场勘察表明水已从卫生间内渗到卫生间外墙，卫生间门外的地面绝对不会有防水层，水的特性决定了势必往下渗漏，对照楼下第三人301房屋的漏水点正好吻合完全能证明卫生间漏水。4、除了漏水的问题，第三人明确表示“被告不赔偿之前，我方坚决不同意对其出租”。并写了一份书面材料，上诉人也第一时间以照片的形式转交给了被上诉人，被上诉人一方面不积极与第三人沟通协商，一方面要求协商占用的时间全部计算在上诉人是房屋租期内，无理至极。被上诉人与第三人因为之前的漏水问题未妥善解决，就租给了上诉人。现在第三人介入，不让任何人员入住，导致该房屋存在租赁权力瑕疵。被上诉人应退还之前房屋租金及押金，并赔偿上诉人的相关损失。综合以上几点，一审判决书中认定“房屋漏水事实未发生”而真实的情况是:漏水早在上诉人未承租该房屋时就已发生，被上诉人迟迟没有修复，也未与第三人达成解决方案，且在这种状态下又把房子租给了上诉人，上诉人在取得房屋后，第三人以房子漏水未解决之前不得住人为由，不让人员入住。没有人员入住，且水闸关闭，自然未发生漏水。如果因为上诉人接管房子后没有人员入住，未发生漏水，就认定上诉人无权解除合同是没有道理的。二、程序上存在瑕疵:1、庭审时间过短。因一审法院工作人员疏漏，更改庭审法庭未及时通知第三人，导致第三人迟到。上诉人未对被上诉人的观点充分反驳，曾当庭提出，但下一个案子开庭时间已到，只能退庭。2、在法院工作人员对房屋勘察时，上诉人对其只勘察401未勘察301，也表示不能理解。401户的漏水点和301的渗水点位置对应，为何不予勘察？勘察结束后上诉人一直认为会二次开庭，不料却等来了判决书，上诉人认为程序的瑕疵是导致事实认定不清，法律适用不当很大原因。三、适用法律不当:1、一审法院认定“若被告未及时履行修缮义务，原告可自行维修，被告不履行维修义务并不必然导致合同解除的法律后果，”。上诉人承认在绝大部分不涉及第三人的房屋维修当中，都适用以上原则，但并不是全部，本案涉及的卫生间维修就是例外，因为导致卫生间漏水的原因很多，有地面防水层漏水、进水管漏水、排水管漏水、主管道漏水、排风道漏水、太阳能水管漏水等等。维修之前查找原因必须要邻居配合，邻居不配合很难找出漏水点。即使在未找到漏水点的情况下，卫生间全部整体重装，做闭水试验的时候也要邻居配合。如果邻居不配合，也无法操作。因为这个客观因素，所以在本合同的第五条第五项明确约定，“漏水影响居住和邻居的，乙方（上诉人）有权中止合同”。并赔偿上诉人因此而造成的损失。本案中第三人即楼下邻居，明确表示在未获得赔偿之前，不允许维修卫生间，也不允许住人，更谈不上配合了。一审判决要求上诉人自行维修并向被上诉人主张维修费用，是置约定的受法律保护的合法合同于不顾，剥夺上诉人的合法权益本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款之规定，解除合同。2、一审法院对该认定的事实不予认定，对当事人都认可的事实却视而不见。第三人要求被上诉人对之前的漏水予以赔偿，对卫生间予以修复，否则不允许住人，包括不允许该房屋以合租的形式做经营使用，均属第三人主张权力致使上诉人不能对租赁房屋使用和收益。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，上诉人也无需支付租金，被上诉人应全部退还。3、在一审判决书中，关于争议焦点二写到，合同要“遵循诚实信用原则”，试问，被上诉人安计臣及母亲王伟隐瞒房屋漏水情况在先，出尔反尔否认卫生间漏水在后，在第三人面前谎称“不在国内了，房子没人住就不漏了”，结果把房子租给上诉人，这一切的所作所为何来诚信之说。上诉人从2009年经营此行业至今，谨记诚信原则，跟任何一个房东签订合同时明确告知并在合同标注房屋性质为合租，要做房屋隔断，做经营使用，从未做任何隐瞒，包括邻居。一审下来上诉人竟然不诚实不信用。纵观本案始末，于情于理于法，都不应判上诉人败诉，上诉人也一直遵守《中华人民共和国合同法》第六条，“当事人行驶权利、履行义务应该遵循诚实信用原则。”违反的是被上诉人。综上所述，一审判决认定事实不清，程序存在瑕疵，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审法院的不公正判决，维护法律尊严，维护上诉人的合法权益。
安计臣辩称，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈述,一审法院到现场看租赁房屋，但是没有到第三人处看漏水情况。第三人认为一审法院对事实查明不清。2016年王伟（401户被上诉人的母亲）三次到第三人处查看漏水情况，她当时告诉第三人，说她儿子结婚后不在这居住，也不会漏水了。她对漏水的情况是知道的。因为她告诉第三人她们家不在这居住了，第三人也找不到她们了，所以这个事无法处理。本案上诉人承租该房后，第三人考虑到以前有漏水情况没有处理，所以不允许任何人居住涉案房屋。
中恒伟业公司在一审中诉称：1.请求判令中恒伟业公司向安计臣退房；2.请求判令安计臣退还房屋租金31000元，押金5000元；3.请求判令安计臣赔偿中恒伟业公司的损失共计18026元整；4.请求判令安计臣承担诉讼费用。事实与理由：2017年10月28日，中恒伟业公司与安计臣的母亲王伟签署了房屋托管合同（实为租赁合同）。2017年11月3日安计臣按时交房给中恒伟业公司。中恒伟业公司在接房后对房屋进行装修期间，本房屋楼下邻居301户即第三人姜克东提出该房屋卫生间存在漏水情况，淹过301户，安计臣既未赔偿，也未修复，中恒伟业公司去邻居301户查看后，确认之前是存在漏水问题，后向安计臣落实，安计臣也承认之前有过漏水且并未修复。第三人姜克东提出要求：该房屋卫生间漏水问题在未彻底解决之前，不能有人员入住，于是中恒伟业公司联系安计臣按照合同规定，修复卫生间漏水，但安计臣始终拖延，不予修复，后来又说“卫生间没有问题，至少在签合同之前没有问题”。对于安计臣不尊重事实的态度中恒伟业公司认为已无沟通、合作的必要，只能通过诉讼程序，请求法院依法判令中恒伟业公司向安计臣退房，判令安计臣退还房租31000元，押金5000元，家具费用5860元，搬运费900元，装修材料费2186元，装修费2150元，装门费用1200元，中介费5000元，车费150元，建筑垃圾清理费350元，加装电表费230元，共计54026元，诉讼费用由安计臣承担。（家具费用，搬运费，装修材料费，装门的费用，车费，垃圾清理费，装修费，中介费等发票中恒伟业公司在法定时效内补齐）。
安计臣在一审中答辩称，安计臣不同意中恒伟业公司退房，要求中恒伟业公司继续履行合同。涉案房屋在2017年11月份交付给中恒伟业公司，中恒伟业公司在承租期间没有出现漏水现象，其请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回。合同签订后，中恒伟业公司只是支付了半年的房屋租金，而从2017年12月1日起租时间至今已经超过半年之久，这半年期间房屋一直在中恒伟业公司的控制及使用中，其要求返还房租无事实及法律依据。相反，根据合同约定，本月中恒伟业公司应向安计臣支付下半年的房屋租金31000元，中恒伟业公司至今尚未支付。根据合同相关约定，房屋托管期间，合同双方不得单方终止合同，否则应支付对方6个月的房屋租金作为违约金。若中恒伟业公司执意解除，应向安计臣支付31000元。综上，中恒伟业公司诉讼请求无相关依据，中恒伟业公司应本着契约精神履行合同，请求法院依法驳回中恒伟业公司诉讼请求。
姜克东述称，安计臣不尊重客观事实，第三人家是否渗水安计臣去过三次。之前是一位女同志，其丈夫跟儿子不在，她找过两个人去第三人家看过，问第三人要多少钱。目前房屋现状都可以去查看。安计臣所述不尊重客观事实，第三人难以容忍。若安计臣不将房屋修复，第三人要求安计臣双倍偿还，第三人也不同意中恒伟业公司入住。安计臣不赔偿之前，第三人坚决不同意其对外出租。第三人也不同意安计臣将房屋出租给非住家户。
一审法院经审理查明如下事实：1、青岛市市南区宁夏路274号16号楼2单元401户房屋所有权人系安计臣。2017年10月28日，安计臣（甲方）委托其母亲王伟与中恒伟业公司（乙方）签订《房屋托管合同》一份，双方约定甲方将其房屋托管给乙方，托管期限五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。房屋租金每年62000，押金5000元。租房终止，甲方对房屋验收无误后将押金退还乙方，不计利息。合同签署日乙方应向甲方一次性预付六个月房屋租金。甲方指定了汇款账户为安计臣之母王伟工商银行账户。在该合同第三条第2项中约定，房屋如存在结构性漏水（如卫生间漏水、房顶漏水），墙内水管、电线线路老化，更换维修暖气片等基础设施性问题，由甲方负责维修和处理，也可以委托乙方修理，相关费用由甲方承担。双方在合同第五条第5项约定，房屋有重大安全隐患及漏水等影响居住及邻居的，乙方有权中止合同，甲方退还剩余房屋租金；如对乙方造成损失的，由甲方承担。双方在合同备注中约定：1、甲方同意乙方在不破坏房屋原始结构的前提下可以做隔断，可以出租合租；2、乙方可根据自身需求，对房屋进行粉刷，颜色由乙方自行决定，到期后可不恢复；3、乙方为了安全需要对房间加装电表；4、托管到期后，双方不再续约，乙方需拆除隔断，恢复房屋原始结果；5、房屋内家具家电交房时由乙方决定其要保留还是搬走中恒伟业公司法定代表人赵永政及王伟在该合同中签字确认。2017年10月28日、2017年11月1日，中恒伟业公司通过其法人赵永政个人银行账户分别将押金5000元及6个月租金31000元汇入指定的王伟银行账户中。2017年12月1日，中恒伟业公司出具《追认证明》一份，载明：关于本公司法定代表人赵永政于2017年10月28日与安计臣的母亲王伟签署的房屋托管合同（实为租赁合同）系我公司行为，我公司对该行为予以追认。2、双方签订合同后，安计臣将房屋交付给中恒伟业公司，由中恒伟业公司进行了装修。庭审中中恒伟业公司出具照片一组，证明其承租涉案房屋后，房屋及楼下房屋存在漏水情况。对于该证据，安计臣质证称真实性有异议，无法辨认其具体位置，无法辨认是否是涉案房屋以及楼下301户房屋情况。第三人对此质证称，对真实性无异议，该照片是我家的吊顶，能看出我家卫生间漏水；对中恒伟业公司租赁房屋内情况，我不清楚。另，中恒伟业公司提交该单元邻居出具的声明复印件一份，证明该楼邻居不同意中恒伟业公司将一户变成多户，对外出租。对此，安计臣质证称，对真实性及证明内容有异议，该声明显示的内容是相邻关系纠纷，而本案系租赁合同纠纷，不能成为原安计臣解除合同的理由。第三人对此质证称无异议，并称之前房屋发生过火灾，不同意中恒伟业公司将房屋隔成好多户对外出租，存在安全隐患。经本院现场勘验，涉案房屋系四室（南北向卧室各两间，南向主卧内含卫生间）一客厅一厨两卫结构布局，其中客厅由中恒伟业公司用隔断改造成两个房间，且客厅内、南向次卧、北向主卧墙体由中恒伟业公司粉刷成蓝色。两处卫生间之间的墙体下方有墙皮、墙纸脱落情况，屋门正对的厕所右下角墙面有水淹痕迹。房屋内有床、家具若干。中恒伟业公司称其花费家具费用5860元，另支出搬运费900元、装修材料费2186元、装修费2150元、装门费用1200元、中介费5000元、车费150元、建筑垃圾清理费350元、加装电表费230元，该费用应当由安计臣承担。经询问，中恒伟业公司称其承租房屋用于公司经营使用，其将房屋改造成白领公寓对外出租；承租房屋时安计臣说房屋不漏水，但在中恒伟业公司装修期间大概是2017年11月初，第三人找到中恒伟业公司说房屋漏水；2017年12月份中恒伟业公司向法院递交的诉状，该期间房屋一直处于空置状态。第三人称，目前房屋没有人居住所以没有漏水，但是有人用的话就会漏水。3、第三人庭审中自认目前房屋未发生漏水，其称若房屋有人用的话会发生漏水。
一审法院经审理认为，对于争议焦点一，中恒伟业公司、安计臣双方签订的《房屋托管合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。安计臣将房屋交付给中恒伟业公司时应当保证其房屋及房屋内的基本设施可正常使用，当涉案房屋卫生间漏水时双方应当按照合同第三条第2项的约定履行各自义务，即可以由安计臣负责维修和处理，也可以由安计臣委托中恒伟业公司修理，但相关费用由安计臣承担。若安计臣未及时履行维修义务的前提下，中恒伟业公司可自行维修，并有权就维修费用向安计臣主张；安计臣不履行维修义务并不必然导致双方合同解除的法律后果。《房屋托管合同》第五条第5项约定，房屋有重大安全隐患及漏水等影响居住及邻居的，乙方有权中止合同，甲方退还剩余房屋租金，而综合中恒伟业公司提交的各项证据以及各方当事人的陈述，第三人反对中恒伟业公司使用涉案房屋并非仅仅系因为房屋卫生间漏水的原因，更重要的是因中恒伟业公司自行将涉案房屋客厅改造成两个房间并欲作为白领公寓出租给多人，致使第三人及其他邻居认为存在安全隐患。现中恒伟业公司并未将房屋出租，中恒伟业公司也未能提交证据证明涉案房屋存在重大安全隐患的情形，安计臣也不同意解除合同，中恒伟业公司要求向安计臣退还房屋无法律依据。另外，第三人庭审中也自认房屋目前未发生漏水，第三人所称的若房屋有人用的话会发生漏水仅为其推测，在漏水事实未发生的情况下，第三人无权对中恒伟业公司与安计臣之间的房屋租赁合同进行干涉。若中恒伟业公司与安计臣房屋租赁合同履行过程中发生漏水的情况，第三人可以要求侵权人予以修复并赔偿损失。对于争议焦点二，合同的订立应当遵循诚实信用原则以及公平原则。中恒伟业公司、安计臣双方在自愿协商的基础上签订《房屋托管合同》，且中恒伟业公司将房屋租金以及押金支付给安计臣，安计臣也如期交房并同意中恒伟业公司对房屋进行装修，则说明双方存在履行合同的诚意。若以房屋可能漏水为由解除合同，不仅违背了双方签订合同时诚实信用原则，也不利于市场经济的稳定。若房屋确实存在漏水，中恒伟业公司可自行维修，并就维修费用向安计臣主张。对于争议焦点三，法律规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。对于本案中恒伟业公司主张的各项损失，根据双方签订的合同，相应费用应由中恒伟业公司自行承担。在未确定双方合同解除的前提下，中恒伟业公司向安计臣主张各项损失于法无据，一审法院不予支持。综上，中恒伟业公司各项诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回中恒伟业公司的诉讼请求。案件受理费1151元，减半收取575.5元，由中恒伟业公司负担。
本院二审期间，上诉人提交证据增值税发票三张，收款收据七份。证明装修损失及中介费用。本院组织当事人进行了证据质证，被上诉人认为发票时间都是2019年3月8日，按照国家税务局规定应当是当月开具发票。对收据的真实性不予认可，收据可以任意开，公章也没有。
根据上诉人提交的证据并结合当事人一审、二审陈述，本院查明事实如下：上诉人中恒伟业公司与被上诉人于2017年11月3日就涉案租赁物办理了交接手续。2017年11月14日，上诉人将第三人不让入住事宜告知安计臣。11月18日，再次询问与第三人协商问题。11月19日，安计臣答复还没有协商，答复让亲戚有空去谈，顺便让第三人消消气。11月22日，上诉人要求安计臣尽快协商，并告知其房子空了将近半个月了。11月23日，安计臣答复上诉人合同起始日不能后延，上诉人要求安计臣安排维修，务必在起租日期之前修好并解决与楼下邻居第三人的问题。11月26日，上诉人通知安计臣尽快维修卫生间，并与邻居协商，如若不能在2017年12月1日前解决上述事宜，构成违约，应当按照合同退还所有房租、押金以及违约金等，否则将向青岛市市南区人民法院起诉。安计臣答复上诉人，合同中没有约定其有义务跟邻居协商入住事宜。11月28日，上诉人告知安计臣将于12月1日起诉。中恒伟业公司在办理租赁物交接手续之后对涉案房屋进行了装修。
中恒伟业公司就承租涉案房屋向市南区淘宝房产信息咨询部支付房屋中介费5000元，因涉案房屋装修向四方区广源顺发吊顶材料总汇支付2139.5元，向青岛大道尚源建筑工程有限公司支付1200元。
本院查明的其他事实与一审基本一致，本院予确认。本案经调解未达成一致意见。
本院认为，双方签订的《房屋托管合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。安计臣作为出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并对租赁物具有瑕疵担保义务。本案承租人中恒伟业公司在签订合同之后，按照合同约定履行义务，但在履行过程中因为第三人的阻挠而无法继续装修及入住，从而无法实现合同目的。而出现上述情况的原因系由于出租人未与第三人妥善处理涉案房屋的漏水问题所致，上诉人及时将上述情况告知出租人，出租人在上诉人催告的合理期间内未能妥善解决与第三人的纠纷，从而引发了本案诉讼，亦导致租赁合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故上诉人要求退房的上诉请求应予支持。因上诉人在11月26日也即起租日前即告知安计臣要求其承担违约责任并将向法院提起诉讼，视为已经就解除合同通知了对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上诉人在起租日前已经通知了安计臣且未能入住，未能实现合同目的，故安计臣应当退还上诉人交纳的租金31000元及押金5000元，并赔偿上诉人因此造成的中介费损失5000元和装修损失。因一审法院在审理期间对租赁物进行了现场勘验，各方对租赁物已进行部分装修事宜并无异议，结合当事人提供的证据，本院对其中有发票的装修损失予以认可，即3339.5元。
综上所述，本院认为上诉人的上诉请求具有事实和法律依据，依法应予部分支持。原审法院适用法律错误，应予纠正，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初1344号民事判决；
二、青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区宁夏路274号16号楼2单元401户房屋退还给安计臣；
三、安计臣于本判决生效之日起十日内退还青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司租金人民币31000元、押金人民币5000元；
四、安计臣于本判决生效之日起十日内赔偿青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司中介费人民币5000元，房屋装修损失人民币3339.5元。
五、驳回青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1151元，减半收取575.5元，由安计臣负担472.3元，由青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司负担103.2元；二审案件受理费1151元，由安计臣负担945元，由青岛中恒伟业房地产营销策划有限公司负担206元。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年三月二十九日
法官助理 徐 鹏
书记员 祁 康