山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0213民初5396号
原告：凌某华，男，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，山东琴岛律师事务所实习律师。
原告：单某飞，女，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：于华忠，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张蕾，山东琴岛律师事务所实习律师。
被告：青岛某置业有限公司，住所地：青岛市李沧区。
法定代表人：李某，职务：董事长。
委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。
原告凌某华、单某飞与被告青岛某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，于2018年3月22日作出（2017）鲁0213民初3143号民事裁定。原告凌某华、单某飞不服该裁定，向山东省青岛市中级人民法院提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2018年9月27日作出（2018）鲁02民终4725号民事裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告单某飞及原告凌某华、单某飞的共同委托诉讼代理人于华忠、张蕾，被告青岛某置业有限公司的委托诉讼代理人宋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于青岛市李沧区枣山路329号1号楼2单元802户房屋（以下简称涉案房屋）的房地产权证；2、判令被告支付逾期办理房地产权证违约金83704.87元（自2013年4月1日至2017年6月1日，按分段基准利率计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月5日，原、被告签订商品房预售合同，原告按照约定交付了房款，被告没有按约定交付房屋及办理过户，原告通过诉讼入住房屋，但被告无故不予办理过户，严重影响了原告的工作与生活。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求，请求判令被告支付逾期办理房地产权证违约金178870元（自2011年10月2日计算至实际支付之日，暂计至2018年12月31日）。
被告辩称：一、原告未按照合同约定与被告签订房屋交接书，系原告因自身违约行为导致涉案房屋不具备办理房地产权证书的条件，被告有权履行抗辩权，有权迟延为原告办理房地产权证书。二、被告不存在违约行为，主要体现在：1、涉案房屋属于限价商品住房，在政府主导下，小区绝大部分业主已经办理了产权证，原告应当履行合同约定的义务进行办证，而不是到法院诉讼。2、根据合同第14条约定，被告在取得权属登记证明后才能开始给原告办理产权证。被告于2017年6月13日才取得权属登记证明，在合同约定的办证时间内被告开始给小区业主办证，没有违反合同约定。被告已在合理的时间内将有关办理权属证书的资料交给了政府主管部门，是原告或政府原因导致其不能办理权属证书，被告不应承担违约责任。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，办理产权证书是原告的义务，被告承担的仅是协助义务，原告应当举证证明其到有关部门申请办理房屋所有权登记，由于被告未尽协助义务导致未能办理。三、在原告已经取得高额逾期交房违约金且已经执行完毕的情况下，根据相关司法解释，被告不应再承担逾期办证违约责任，原告请求判令被告支付逾期办理房地产权证违约金无理无据。四、涉案房屋属于限价商品住房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约金的规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
当事人对原告提交的（2017）鲁0213民初3143号民事裁定书及（2018）鲁02民终4725号民事裁定书无争议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
当事人有争议的事实和证据为：
一、原告提交证据如下：1、青岛市商品房预售合同1份、收据4份、验房申请1份、验房交接资料表1份，证明原、被告于2009年7月25日签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，原告按照合同约定支付了购房款359993.1元并支付了面积差价款27208.3元，被告于2011年7月3日将房屋交付原告。但被告至今未协助原告办理房屋产权证，应承担违约责任。2、民事判决书1份，证明被告逾期交房构成违约，原告提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，法院予以支持。3、青岛市规划局出具的建设工程规划验收整改意见书、青岛市规划局民生在线线下答复网友截图、青岛市建筑工程质量监督站出具的情况说明，证明涉案枣山家园项目经青岛市规划局验收，不符合竣工规划验收要求，导致该工程不能组织竣工验收及备案，从而达不到初始登记规定要求。因被告过错导致不能按期办理房地产权证，被告应承担违约责任。4、青岛市城乡建设委员会2011年1月20日关于对枣山家园安装太阳能系统问题的处理意见、小区业主与青岛市建筑节能与墙体材料革新办公室科员对话录音资料，证明被告无权将安装太阳能与验收交接房屋捆绑，不能以未交纳太阳能费用为由拒绝为原告办理产权证。5、被告2017年9月10日出具的关于“枣山家园”加快办理房权证的公开信、小区业主与赵明芳的微信聊天记录截屏及电话录音资料、青岛市李沧区浮山路街道办事处旭东社区居民委员会和青岛市李沧区枣山家园小区业主委员会2017年8月16日共同出具的《致广大业主的一封信》、青岛市李沧区浮山路街道办事处和青岛市李沧区浮山路街道办事处旭东社区居民委员会2018年8月20日共同出具的《就枣山家园〈致广大业主一封信〉的问题答复》，证明被告委托赵明芳给业主传送办证资料，不交纳太阳能设施相关费用就不办理产权证，将太阳能设施费用交纳与办理房屋产权证进行无理捆绑，被告不履行义务的行为致使至今涉案房屋未办理房屋产权证，应承担相应的法律责任。
被告对证据1的真实性无异议，但认为合同第14条明确约定在被告取得房地产权属登记证明后180日内双方签署房屋交接书，在签署房屋交接书之日起180日内双方办理过户手续；被告于2017年6月份取得房地产权属登记证明后，于2017年9月发出告知办证的公开信，并未超过合同约定的180天，原告未按合同及公开信的要求提交相关资料，被告并无违约责任；根据合同约定的期限两个180日，即360日，原告首次起诉是在2017年8月份，被告并未超过合同规定的360日。对证据2的真实性无异议，该案件判决已生效，且已执行终结，被告已经支付了相关逾期交房违约金。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，青岛市规划局民生在线线下答复网友截图中833号贴和本案无直接关联性，656号贴证实被告不存在调整规划的问题；青岛市规划局出具的建设工程规划验收整改意见书及青岛市建筑工程质量监督站出具的情况说明与本案诉争的逾期办证违约金无关联性，关于规划问题青岛市规划局2016年11月28日出具关于对枣山家园项目按规划审批已建成现状予以认可的函，证实规划已经得到政府审批并通过。证据4与本案诉争的逾期办证违约金无关联性，青岛市城乡建设委员会关于对枣山家园安装太阳能系统问题的处理意见形成于2011年1月20日，青岛市城乡建设委证实业主自愿不安装太阳能系统的应进行书面确认，原告已正常接收使用，并没有书面确认其不安装。对证据5的真实性无异议，关于“枣山家园”加快办理房权证的公开信形成于2017年9月10日，被告已向全体业主进行告知，其应当交纳面积差价款，并提交相关材料，然后办理房产证书，开发商的告知义务已经完成；小区业主与赵明芳的微信聊天记录截屏及电话录音资料系两名业主之间的对话，不是本案当事人，与本案无关；《致广大业主的一封信》形成于2017年8月16日，旭东社区居委会和枣山家园业委会共同证实被告对于未办理房屋交接的业主已无法正常办理手续，而是由区政府设立共管账户，该行为属于被告的不可抗力行为；《就枣山家园〈致广大业主一封信〉的问题答复》被告从未见到，该文件形成于2018年8月20日，被告认为该文件并未送达被告，被告对相关内容不知悉，该意见在未通知被告的情况下并不能成立。
二、被告主张，其于2011年7月3日与原告办理了房屋交接手续，于2017年6月13日取得房地产权属登记后开始为符合办证条件的业主办证，原告未与被告签订合同第十四条约定的房屋交接书，在原告未提交相应的办证资料的情况下被告无法单方面为其办理房地产权证书。被告提交房屋交接书1份、民事裁定书2份、青岛市李沧区浮山路街道办事处旭东社区居民委员会和青岛市李沧区枣山家园小区业主委员会2017年8月16日共同出具的《致广大业主的一封信》1份、房屋测绘报告书1份、房地产登记明细1份证实其主张。
原告对房屋交接书的真实性无异议，但称该交接书并不是合同第十四条约定的办理产权证的交接书。对民事裁定书的真实性无异议，但认为法院生效判决已经认定涉案房屋为商品房，本案不应被裁定驳回。对《致广大业主的一封信》的真实性无法确认，办证是不动产登记机关的职责，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，被告履行合同不符合合同约定，应当依照司法解释第18条的规定承担违约责任。对房屋测绘报告书的真实性无异议，但原告从未见过该报告。对房地产登记明细的真实性无异议，但根据相关规定，房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权的变更和房屋所有权登记手续，在房屋交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料递交不动产登记部门，被告未在规定时间内递交有关材料，造成原告不能按时办理产权登记，应当承担违约责任。
三、原告主张，因被告原因导致逾期办证，依据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第18条第二项约定，被告应以原告交纳的总房价款为基数，按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率4.9%的1.3倍计算，向原告支付自2011年10月2日起至实际支付之日的违约金。
被告认为，原告的计算方法和计算依据明显存在瑕疵，被告2017年6月13日取得房地产权属登记证明，按照合同约定的两个180日计算，被告并未违约；原告主张的违约金合同中没有约定，原告引述的司法解释并不适用本案，根据相关规定，开发商存在多项违约时，应当按照实际造成的损失进行赔偿，被告已向原告赔付了逾期交房违约金，原告未提交造成实际损失的证据，被告不应再承担赔偿责任。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、5及被告提交的房屋交接书、民事裁定书、房屋测绘报告书、房地产登记明细的真实性经对方认可，本院确认为有效证据。原告提交的证据4，虽被告对其真实性未予认可，但未提出相反证据，且原告提供了该证据的原始载体，故本院对该证据的真实性予以认可。被告提交的《致广大业主的一封信》系原件，原告虽否认其真实性，但未提交相反证据，且该证据的内容与原告提交的证据5中的相关证据内容一致，故对该证据，本院予以确认。
根据当事人陈述一致的笔录和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：
原告凌某华、单某飞(乙方)与被告青岛某置业有限公司(甲方)于2009年7月25日签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买涉案房屋，每平方米房屋建筑面积单价为4135元，甲方暂测房屋建筑面积为87.06平方米，房屋总价款为359993.1元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第十一条约定：除不可抗力外，甲方定于2010年9月30日前将该房屋交付给乙方。合同第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
合同签订后，原告于2009年9月16日前给付被告购房款359993.1元，于2011年7月3日给付被告面积差价款27208.3元。被告于2011年7月3日向原告交付涉案房屋。
2012年5月10日，原告以被告逾期交房为由诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。本院作出（2012）李民初字第1581号民事判决，判令被告于判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金19604.34元。
经被告委托，青岛市房产信托公司于2017年1月17日出具了房屋测绘报告书，认定涉案房屋的实测建筑面积为93.64平方米。被告于2017年4月12日取得涉案房屋的房地产权属登记。
截至本案法庭辩论终结时止，原告未向被告或相关部门提交须由业主提交的办理房地产权证的相关资料，双方未签署合同第十四条约定的房屋交接书。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。
双方签订的合同第十四条明确约定，被告取得房地产权属登记后180日内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起180日内，双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申请房地产权证。被告于2017年4月12日取得房地产权属登记，截至2017年8月11日原告提起诉讼时止，合同约定的双方签署房屋交接书及办理房地产权证的期限并未届满。房屋交接书是办理房屋过户手续的必备文件，签署房屋交接书是原、被告双方均应履行的合同义务，原告亦应提交须由购房者提供的相关资料。截至本案法庭辩论终结时止，原告并未向被告或相关部门提交相关办证资料。因此，原告提交的证据不足以证实系因被告的单方违约行为导致逾期办证，故对原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
虽然原、被告双方未根据合同第十四条的约定签订房屋交接书，但原告已实际接收房屋并已交纳了面积差价款，被告亦已于2017年4月12日取得房地产权属登记，涉案房屋现已经具备办理房地产权证的条件，故对原告要求被告协助办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛某置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告凌某华、单某飞办理青岛市李沧区枣山路329号1号楼2单元802户房屋的产权登记手续。
二、驳回原告凌某华、单某飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3877元（原告已预交），由原告凌某华、单某飞负担3777元，被告青岛某置业有限公司负担100元；公告费300元（原告已预交），由被告青岛某置业有限公司负担；被告青岛某置业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告凌某华、单某飞400元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张文宁
人民陪审员 刘玉芳
人民陪审员 魏春香
二〇一九年三月二十八日
书 记 员 王婷婷