山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终412号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶松君，女，1966年1月4日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：王振军,北京大成(青岛)律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛铂金酒店有限公司，住所地青岛市李沧区青峰路18号。
法定代表人：高刚，职务经理。
委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。
被上诉人（原告被告，反诉原告）：高刚，男，1986年2月19日出生，汉族，住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:高维全,男,1959年10月10日出生,汉族,住青岛市李沧区。
委托诉讼代理人：崔鹏，山东加舜律师事务所律师。
上诉人叶松君与被上诉人青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶松君向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1130号民事判决书第二、三、四、五项，依法改判支持叶松君全部诉讼请求。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院以诉讼过程中上诉人与高刚签署过和解协议为由从而认定租赁合同当事人为上诉人与被上诉人高刚，存在明显事实认定错误。首先，涉案租赁合同在青岛铂金酒店有限公司办公场所达成一致意见，租金也转入青岛铂金酒店有限公司账户，该合同实际内容得到履行。租赁合同作为诺成性合同，并非必须要达成书面一致协议。本案中，合同不仅口头达成一致，而且出租方已收租金的情况下，一审法院仅以诉讼中与高刚签署过和解协议，就错误地认定租赁合同当事人为上诉人与高刚，无任何事实与法律上的依据。其次，涉案租赁合同的履行，从达成起始至诉讼中，均由案外人王义、被上诉人高刚以公司、董事会等名义履行，上诉人作为善意第三方有足够的理由相信合同履行相对方属于铂金酒店，而非其他自然人。再次，高刚作为铂金酒店法定代表人，其行为属于职务行为，不能因其签署合同协议，就否认实际出租人的权利。另外，涉案纠纷过程中，铂金酒店自行取走上诉人交付至法院的备用钥匙，该行为也足以证明涉案租赁合同的当事人身份。二、一审法院认定高刚为涉案租赁合同的相对方，存在明显的法律适用错误。首先，一审法院作出“高刚与案外人青岛瑞盛物业服务中心的租赁合同显示高刚承租而来，虽然原告对租赁合同的真实性不能确认，但原告举证证明推翻该证据的证明效力，本院对该租赁合同的真实性予以确认”明显违背基本的诉讼证据规则和举证责任分配原则。在高刚提供的是与案外人签订的《租赁合同》是复印件且明显标注仅为办证使用，竟认定其真实性且认为上诉人没有证据推翻所以认定其证明效力，存在明显错误。其次，租赁合同具有合同相对性的一般原则，不论涉案房屋实际是高刚还是铂金酒店转租而来，均不影响上诉人与铂金酒店之间合同的效力。假设高刚从其他方转租真实，也不能就此认定本案为高刚与上诉人之间建立租赁合同关系。三、在上诉人充分提交证据证明2018年3月28日以后被上诉人拒绝上诉人继续经营导致合同无法继续履行的情况下，一审法院以合同于2018年6月30日到期终止为由解除合同，属于事实认定错误和法律适用错误。首先，上诉人于2018年初以被上诉人违约为由提起本案诉讼要求解除合同，案件经历多次开庭审理直至2018年9月，不能因作为审判之日已超过了合同履行期限，就认定为涉案合同属于到期终止而不是因被上诉人违约而解除。其次，根据上诉人与高刚的协议及提交的证据，可以充分显示，在2018年3月28日以前，被上诉人高刚通过恶意骚扰、阻挠合同履行的方式影响上诉人正常经营，且租赁房屋存在严重的质量瑕疵，导致合同无法正常履行，该问题在和解协议中已被铂金酒店法定代表人高刚明确认可。在2018年3月28日以后，高维全仍然拒绝、阻挠合同履行，且被上诉人已开始自行收取房屋租金，合同并非自然到期终止，而是在2018年3月28日以后无法实际履行。另外，在合同履行过程中，被上诉人多次要求上诉人支付合同并未约定的管理费等费用，导致合同无法继续履行，一审法院对于该问题未进行任何查证和询问，存在事实认定不清。一审法院因诉讼中合同到期，就对违约事项不予认定，直接以到期解除为由判令合同解除，存在明显错误。四、一审法院在认定上诉人支付房屋使用费与反诉诉讼费时存在明显错误。首先，一审法院认定涉案房屋为5间，被上诉人已收取其中一间5、6、7月份租金，判令被上诉人退回5、6月份已收取的房租，却要求上诉人承担5间房屋7月1日至7月12日之间的占用费，在涉案房屋其中一间被上诉人已收取房租的情况下，一审法院却又再次要求上诉人支付占用费，存在明显错误。其次，被上诉人反诉金额为11464元，对应的反诉费用为43元，一审法院支持被上诉人反诉金额为1000元却要求上诉人全额支付反诉费用，存在明显错误。综上所述，一审法院事实认定错误，适用法律错误，且判决内容多处存在明显逻辑和计算错误，请求依法撤销一审判决，支持上诉人全部诉讼请求。
三被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。
叶松君向一审法院提出诉讼请求:1、判令解除叶松君与青岛铂金酒店有限公司签订的房屋租赁合同；2、判决青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全返还叶松君房屋出租合同押金人民币3000元；3、判决青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全返还租房本金7500元；4、判决青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全赔偿因漏水及二楼装修房屋无法正常营业损失4500元；五、判决青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全赔偿装修洗澡间安装购买热水器费用2000元；六、判决青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全支付原告违约金1万元。以上合计25000元整。七、诉讼费由青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全承担。事实与理由:2017年6月，叶松君正在经营中的其他旅馆要拆迁，需要另觅地址搬迁，青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全很清楚叶松君租房的目的就是经营旅馆，以及老店客户搬迁至本合同租赁地址继续经营。2017年7月1日，叶松君与青岛铂金酒店有限公司（以下简称“铂金酒店”）签订了房屋租赁合同，合同约定，叶松君租赁李沧区峰山路34号内一楼房屋5间，期限5年，从2017年7月1日至2022年6月30日止。租金第一年6000元/间，2018年1月1日前的水费由被告承担，电费由叶松君承担。2018年1月1日起水电费均由叶松君承担。租金于2017年7月15日一次交齐3万元，同日缴纳合同押金3000元，至此第一年房租及押金全部交付完毕。被告口头提出额外收管理费200元，但是合同没有约定，且楼层逃生的唯一通道被封闭，卫生条件恶劣，四个液化气罐无人看管，存在巨大的安全隐患，何来管理费之说。期间高维全以收取管理费为由不断要求面谈，叶松君曾试图协商经营至6月30日，不再续租。协商不成就按合同约定起诉。综上，青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全的行为已经严重侵犯了叶松君的合法权益，导致叶松君经营全部停滞，合同无法继续履行。现提起诉讼，请求依法判决。
青岛铂金酒店有限公司、高维全一审中共同辩称，其与叶松君不存在事实上的租赁关系，青岛铂金酒店有限公司、高维全并非本案适格的被告。
高刚成一审中辩称并提出反诉，根据2018年3月28日该与叶松君达成的协议书，证明叶松君解除出租合同的事由已经消除，叶松君继续主张解除合同是基于违约而产生解除合同的效力。在高刚已经按上述协议约定支付了6000元赔偿款的情况下，叶松君并未按约办理撤诉，有违民法的诚实信用原则。叶松君通过高维全找到装修工人进行装修，叶松君并未实际支付该装修费用，故叶松君的诉讼请求不应该得到支持。高刚并据此向叶松君提出反诉请求：1、判令叶松君向高刚支付自2018年7月1日起至实际腾退房屋之日即2018年7月12日期间5间房屋的租赁费共计1164元（租金标准按照每天19.4元计算）；2、判令叶松君支付高刚水电费、物业服务费300元；3、判令叶松君向高刚支付违约金10000元；4、反诉费由叶松君承担。
叶松君针对高刚的反诉辩称，叶松君与高刚不存在房屋租赁关系，其无权提出反诉；在2018年3月27日前，高刚作为青岛铂金酒店有限公司的法定代表人与叶松君达成协议，协议确定的是在2018年3月27日之前的房屋问题已经沟通完毕，但并未对3月28日之后的房屋租赁事宜作出明确约定，因此，涉案房屋租赁合同仍继续有效，但高维全却通过张贴告示、电话沟通中拒绝叶松君继续经营、青岛铂金酒店有限公司自行收取2018年3月28日之后的房客租金，导致叶松君、青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全之间的租赁合同已经无法实际履行。叶松君的租金是交付到青岛铂金酒店有限公司处，高刚作为其法定代表人，其行为与意思表示应当视为公司做出的，租金收据有青岛铂金酒店有限公司的工作人员王义收取，押金由高维全出具收据，此后合同履行过程中由王义与高维全代表公司与叶松君进行沟通，因此高维全的行为也应当视为是公司的行为。涉案租赁房屋自2018年3月28日之后已由青岛铂金酒店有限公司实际掌控，期间存在青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全自行收取房客房租，因此不存在2018年7月1日起占用房屋使用的问题；租赁合同约定租金期间的电费由叶松君承担，水费自2018年1月1日起由叶松君承担，合同并没有物业服务费的约定，叶松君不曾拖欠任何水电费；在叶松君与青岛铂金酒店有限公司的法定代表人达成协议后青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全拒绝配合叶松君继续经营构成严重违约应当承担违约金。
一审中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据和事实，原审法院确认如下：叶松君主张，2017年6月15日，其通过高维全看了涉案房屋，并交给高维全3000元租房定金。2017年7月1日，高维全和案外人王义与叶松君就涉案房屋在青岛铂金酒店有限公司签订租赁合同1份，约定：叶松君租赁李沧区峰山路34号内一楼房屋5间，期限5年，从2017年7月1日至2022年6月30日止。租金第一年6000元/间，2018年1月1日前的水费由青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全承担，电费由叶松君承担。2018年1月1日起水电费均由叶松君承担。合同一经签订，双方都不得提前解除，租赁期内，如有任何一方违约，违约方将赔偿违约金10000元支付对方。叶松君在2份合同上签名，高维全说要回去盖章，所以就将两份合同全部拿走，一直没有给叶松君。因为当时吧台上有多份合同，叶松君就抽走了一份没有签字的租赁合同。2017年7月15日，叶松君在青岛铂金酒店有限公司处刷卡交付第一年度租金共计3万元，案外人王义向叶松君出具收据1份，高维全收取的3000元定金改为押金。故与叶松君签订租赁合同的相对方是青岛铂金酒店有限公司。叶松君提交租赁合同1份、房屋租金刷卡凭证2份、租金收据1份、定金收据1份以证实其主张。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全称该份租赁合同没有青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全的签字及盖章，并且也没有叶松君的签字，因此该合同不符合合同的构成要件，对其真实性不予认可；对其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，称租赁合同的相对方是高刚，当时是高维全带领叶松君看的房子，2017年7月1日高刚有事未能到现场签订合同，就委托其朋友即案外人王义负责办理，叶松君签了两份合同，高刚未到场没有签字，后来王义将一份原告签名的合同给了高刚，另一份应该在叶松君处。合同约定的租金是3万元，高刚要求一次性付清，因为ATM机取现受限，所以就在青岛铂金酒店有限公司的POS机上刷卡3万元，后来青岛铂金酒店有限公司将该款给了高刚，所以3万元租金及3000元押金系青岛铂金酒店有限公司与高维全代替高刚收取的。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全提交有叶松君签名的租赁合同1份以证实其主张，并称该合同的内容与叶松君提交的租赁合同内容一致。叶松君对该份合同的真实性无异议，称这份合同就是叶松君陈述的青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全要求回去盖章的合同，叶松君手中并没有这份合同，而且这份合同至今也没有盖章。
叶松君称，其就本案提起诉讼后，2018年3月28日，其与高刚达成协议，就涉案房屋在2018年3月27日之前的问题已经解决完毕，但是此后青岛铂金酒店有限公司没有继续履行租赁合同。叶松君提交其与高刚于2018年3月28日签订的协议书1份以证实其主张。该协议书的内容为：今与叶松君关于5个房间问题的沟通如下：1间房间漏水，4个月房租500×4=2000元；3间房间2-3月的房租，500×2个月×3个房间=3000元；在住2间房间的房租补偿2个月，240×2个月×2个房间=960元，总共费用5960元，给予叶松君费用6000元。以上房屋问题，已沟通完毕，作为原审法院撤诉同意条件。房租到期，押金退回。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全对该协议书的真实性无异议，但称自己手中持有的协议书中并没有“房租到期，押金退回”的记录，对该内容不予认可。2018年7月10日，原审法院依法对叶松君做询问笔录1份，叶松君在笔录中解释称，其于2017年7月1日接手5间房屋，然后7月1日到11月6日有1间房屋漏水，所以该4个月这间房没有对外出租，另外4间正常对外出租，每月租金800元。另8月26日至11月6日，青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全整个二楼装修，影响了叶松君经营。所以叶松君起诉后，高刚找到叶松君，达成了上述协议，补偿漏水那间房间4个月损失2000元；因为2018年2月9日高维全在承租的房屋上贴个告示，要求租户将房屋租金交给他，每月560元，导致2017年2月和3月有3间房屋没有租出去，所以高刚补给叶松君这3间2个月损失3000元；另外2间房因为高维全说租金560元，而叶松君对外出租是800元，所以高刚补给原告2个月的差价960元，这样高刚共补偿原告6000元损失，后面叶松君继续经营到6月30日。但是该协议签订后，高刚让给高维全打个电话，高维全又说要走法院按照合同办理，之后叶松君无法正常经营，2017年5月18日叶松君去涉案房屋看，发现青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全贴在门上的通知已经大部分都撕去了，叶松君自己撕掉了一张。现在涉案的房屋只有一间正常出租，但是客户与青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全达成了协议，房租要交给青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全，所以叶松君没有去收租金。3月份有一间房屋的租金因为高维全也去收房租，所以那800元租金也没有收取。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全称根据该份笔录的内容可以证实，叶松君在2018年3月27日与叶松君达成协议书后同意办理撤诉继续经营至6月30日。
叶松君称，其与高刚达成上述协议后，在高刚在场的情况下，叶松君给高维全打电话，高维全拒绝叶松君继续经营，故导致叶松君自2018年3月28日后未能实际经营。叶松君提交电话录音1份以证实其主张。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全对录音的真实性无异议，但对叶松君的证明目的有异议，称高维全并非青岛铂金酒店有限公司的董事或董事长，其与叶松君之间只是基于其为高刚的父亲代为管理涉案租赁房屋，就管理费与叶松君之间产生的冲突，并且录音中就叶松君主张的装修费用并未实际支付进行了证明，高维全并没有明确要求不再将房屋出租给叶松君，并且其也没有该项权利。
叶松君称，其承租的5间房屋中有1间已经在2018年4月由王义以每月600元的价格收取了房租。叶松君提交微信截屏及录像各1份以证实其主张。被告对证据的真实性无法确认，但是认可王义收取了租户2018年5、6、7月租金的事实，称该租户向叶松君缴纳租金至2018年4月20日，后租户向叶松君缴纳租金但叶松君拒绝，而且从证据上看，王义是在2017年7月17日才将该三个月的租金交给王义，因为此时叶松君并没有从法院撤诉，其主张单方面解除合同是以实际行为证明其已经丧失了对涉案租赁房屋享有的收益权利。
叶松君称，与叶松君存在租赁合同关系的就是青岛铂金酒店有限公司，叶松君提交如下证据证实其主张：①案外人王义在与叶松君的聊天中多次提及董事会的字样，所以叶松君认为王义是青岛铂金酒店有限公司的员工。叶松君并提交其与案外人王义的微信记录1宗以证实其主张。对证据的真实性无法确认，对叶松君的证明目的不予认可，称王义只是高刚的朋友，即使该证据是真实的，王义与青岛铂金酒店有限公司之间是否存在劳动关系应当以交纳社保或签订劳动合同为准。②高维全系青岛铂金酒店有限公司的董事会成员，在合同履行期间，其多次与叶松君继续协商沟通，结合王义的聊天记录，叶松君作为善意第三人有理由相信高维全是代表青岛铂金酒店有限公司所为。叶松君提交与高维全的微信聊天截图1宗以证实其主张。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全对该证据的真实性无异议，但称该组证据与叶松君证明的事实及本案的租赁事实并无关联性。③2018年7月13日，青岛铂金酒店有限公司取回叶松君交付的涉案房屋钥匙，说明青岛铂金酒店有限公司认可租赁合同的当事人双方是叶松君与青岛铂金酒店有限公司。叶松君提交收条1张以证实其主张。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全对收条的真实性无异议，对叶松君的证明目的有异议，称叶松君交付钥匙时，只有青岛铂金酒店有限公司是本案唯一的被告，所以青岛铂金酒店有限公司代高刚收回了涉案房屋的钥匙。
高刚称，涉案房屋是案外人青岛瑞盛苑物业服务中心从青岛利客来集团承租而来，而高刚又从案外人青岛瑞盛苑物业服务中心租赁转租，所以将涉案房屋出租给叶松君的人是高刚。高刚提交竞买合同复印件1份、租赁合同原件及复印件各1份以证实其主张。青岛铂金酒店有限公司、高维全对证据的真实性及高刚的证明目的无异议。叶松君对竞买合同即租赁合同复印件不予认可，且该租赁合同载明仅限办证使用，对于是否实际出租无法认定；对于另一份租赁合同的真实性无法确认，且该合同明确约定未经瑞盛苑物业书面同意，高刚不得将房屋转租，其主张与叶松君签订了租赁合同明显与该合同内容相悖。
叶松君称，其承租的涉案房屋每月房租500元，而对外出租是每月800元，故每月利润300元，5间房子3个月（2018年4-6月）的营业损失是4500元。关于热水器的安装及材料费是现金付款，没有证据提交。青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全对此均不予认可。
高刚称，根据估算，叶松君应给付高刚水电费及物业服务费300元，叶松君对此不予认可，高刚未提交证据证实其主张。
原审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、与叶松君签订房屋租赁合同的相对方是谁；2、解除房屋租赁合同的法律后果。关于第1个焦点问题，原审法院认为，虽叶松君主张与其签订房屋租赁合同的相对方系青岛铂金酒店有限公司，但是无论是叶松君还是青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全提交的房屋租赁合同中均没有青岛铂金酒店有限公司的公章确认；叶松君不能举证证实案外人王义及高维全系青岛铂金酒店有限公司的工作人员，亦不能证明其行为系代表青岛铂金酒店有限公司的职务行为；2018年3月28日与叶松君就本案诉讼事宜达成和解协议及支付相关协议款项的人系高刚；高刚提交的其与案外人青岛瑞盛苑物业服务中心的租赁合同显示涉案房屋系高刚承租而来，虽叶松君对该租赁合同的真实性不能确认，但叶松君未举证推翻该证据的证明效力，一审法院对该租赁合同的真实性予以确认；虽叶松君主张，根据合同约定未经瑞盛苑物业书面同意，高刚不得将房屋转租，但叶松君自2017年7月1日承租该房屋至本案起诉之日已经超过六个月，应视为案外人青岛瑞盛苑物业服务中心对该转租行为的默认。综上，原审法院确认与叶松君存在租赁合同关系的合同相对方系高刚。叶松君与高刚就涉案房屋达成的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按照合同约定履行义务并享有权利。
关于第2个焦点问题，在合同履行的过程中，因高刚交付的房屋存在瑕疵，故双方于2017年3月28日就此达成一致的协议，由高刚赔偿叶松君6000元，叶松君申请撤诉，并继续经营至2018年6月30日。故双方就此达成的协议，系对双方签订的房屋租赁合同中合同期限的更改，即合同期限至2018年6月30日，现合同履行期限已至，叶松君要求解除合同，青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全表示同意，应视为双方协商一致的解除合同，叶松君与高刚在解除合同的问题上均不存在违约行为，故双方各自要求对方承担1万元违约金的本诉及反诉请求，原审法院均不予支持。合同解除后，高刚收取叶松君的押金3000元理应予以退还。因双方于2018年3月28日达成的协议中口头约定叶松君继续经营至6月30日，虽叶松君主张高维全以管理费的问题拒绝叶松君继续经营，但是与叶松君存在租赁关系的系高刚而非高维全；即使高维全于2018年2月份在涉案房屋张贴了要求租户向被告交付租金的通知，在叶松君与高刚达成协议时对此亦是明知的。故叶松君主张由于高维全的行为导致其无法继续经营的主张，法院不予采纳，故叶松君要求青岛铂金酒店有限公司、高刚、高维全返还租房本金7500元的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。叶松君并未举证证明涉案房屋在2018年4-6月存在漏水及装修问题产生了营业损失4500元，亦未举证证实其产生热水器安装及材料费2000元，故就叶松君的上述主张，原审法院均不予支持。
关于高刚的反诉请求，因叶松君于2018年7月13日实际交付涉案房屋的钥匙，故高刚要求叶松君支付自2018年7月1日至2018年7月12日期间5间房屋的租赁费，原审法院予以支持，根据每间房屋每月租金500元计算，该费用为1000元（500元÷30天×12天×5间）。高刚未举证证实叶松君租赁期间欠缴水电费及物业服务费300元，故就该主张，因证据不足，原审法院不予支持。由于双方约定的叶松君租赁期限至2018年6月30日，故案外人王义代高刚收取的涉案1间房屋租户2018年5月、6月的租金共计1200元，应当返还叶松君。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除叶松君与高刚就坐落于青岛市李沧区峰山路34号内一楼房屋5间签订的租赁合同。二、高刚返还叶松君租房押金3000元、2018年5-6月租金1200元。三、叶松君支付高刚2018年7月1日至7月12日的房屋使用费1000元。四、驳回叶松君对青岛铂金酒店有限公司、高维全的诉讼请求。五、驳回叶松君的其他诉讼请求。六、驳回高刚的其他反诉请求。上述第二、三项给付义务相抵后，高刚返还叶松君3200元，于判决生效之日起10日内支付叶松君。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费578元（叶松君已预交），由叶松君负担500元，高刚负担78元；反诉案件受理费43元（高刚已预交），由叶松君负担。本诉与反诉案件受理费相抵后，高刚负担35元，于本判决生效之日起10日内直接给付叶松君。
二审中，上诉人提交以下证据：
证据一，上诉人同被上诉人高维权微信记录，证明涉案的租赁合同签订及后续履行过程均是由高维权负责和提出各项要求，被上诉人各方在一审中仅就高维权代其收款进行认可，却不认可其代各方行使履行合同的权利，与事实不符。在2018年3月28日后，高维权仍提出支付各项合同没有约定的管理费等其他费用，并且拒绝上诉人继续承租该房屋。三被上诉人质证称：该证据并非新证据，一审已经提交，同一审的质证意见。本院经审查认为，对该证据中与一审重复部分不予审查，对其余部分，经审查本院依法对真实性予以认可，但经审查，上述微信聊天记录不能证明上诉人的证明事项。
证据二，派出所出具的责任书复印件一份及涉案房屋4月24日照片一宗、视频一段，证明在2018年4月24日时涉案房屋存在重大安全隐患，消防设施不合规，不具备实际租住的条件。三被上诉人质证称：对该证据真实性不予认可，该责任书系公安机关对上诉人开展旅馆行业所提出的依据治安管理处罚法所应必备的条件，如果该证据为真实，则能证明上诉人并不具备该责任书所记载的内容，其并不能从事旅馆行业。照片、视频一审中已经提交，上诉人在签订合同时已经对涉案房屋有了充分的了解，之后与被上诉人高刚签订房屋租赁合同，双方均依约履行，上诉人所提交的证据并未得到房屋管理部门对被上诉人涉案房屋所述问题进行处理。本院经审查认为，责任书为复印件，本院对其真实性依法不予认可，对照片、视频的真实性本院依法认可。
证据三，2018年7月1日上诉人与案外人杨华俊通话记录及2018年7月10日涉案房屋照片，证明经上诉人了解被上诉人早在2018年7月之前就已与杨华俊就涉案房屋租赁达成口头约定，同时在2018年7月10日时涉案房屋已经被清空，一审认定要求上诉人支付2018年7月房屋占用费没有事实依据，在2018年7月1日前被上诉人已经实际毁约。三被上诉人质证认为：对该证据真实性无法确认，对证明事项不予认可，1、被上诉人并未与案外人杨华俊达成口头约定，仅是在双方涉案房屋租赁合同解除后收取了租金，这一点在一审中已经由上诉人所提交的微信转账记录予以证实，被上诉人收取了5、6、7三个月的租金，每月600元。一审也判令我方返还5、6月的租金。上诉人虽然自称其清空涉案房屋，但并未交纳涉案房屋的钥匙，并未实际履行交付义务。本院经审查认为，上诉人的该证据与其上诉请求并无关联性，本院依法不予采信。
证据四，涉案房屋携程网订单管理截图七张，证明自2018年4月到7月之间涉案租赁合同无法履行导致上诉人将所有订单被迫取消。被上诉人质证后认为，对真实性无法确认，对证明事项不予认可，该证据与本案无关。本院经审查认为该证据与本案并无关联性，本院依法不予采信。
本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于，一、合同的相对方是谁。二、2018年4月至6月，叶松君是否具有损失。三、2018年7月1日至2018年7月12日的房屋占用费，叶松君是否应负担。
关于第一个焦点问题，本院认为，三被上诉人一审中均认可高刚为合同相对方，且高刚提交的其与案外人青岛瑞盛苑物业服务中心的租赁合同显示涉案房屋系高刚承租而来，且叶松君未提供相反证据，故一审法院对该租赁合同的真实性予以确认并据此认定合同相对方为高刚并不不当。关于第二个焦点问题，叶松君虽然一再主张，2018年4月至6月房屋存在严重瑕疵，且三被上诉人恶意阻止其使用房屋造成各种经营损失，结合2018年3月28日高刚与叶松君签订的协议书及该协议书已实际履行的情况，以及叶松君提交的证据不足以证明在2018年3月28日后仍然存在房屋漏水以及三被上诉人恶意阻挠叶松君实际控制使用房屋的情况，也无证据证明三被上诉人除一间房屋外，实际收取了其他房间的租赁费用、原告已实际产生热水器安装费，故对上诉人的上述费用的上诉请求，本院依法不予支持。关于焦点三，因叶松君房屋租金实际交付至2018年6月30日，而实际向原审法院交回钥匙的实际为2018年7月13日，故一审法院判令叶松君支付2018年7月1日至2018年7月12日的房屋占用使用费正确，但其中一间租户的7月的房屋租赁费，已查明实际给付被上诉人，故再由叶松君支付该间房屋7月的占用使用费不当，应予纠正。故，叶松君应向高刚支付自2018年7月1日至2018年7月12日期间4间房屋的房屋租赁使用费500元÷30天×12天×4间=800元。
综上，上诉人叶松君的上诉请求部分成立，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1130号民事判决书第一项、第二项、第四项。
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1130号民事判决书第五项、第六项。
三、改判青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1130号民事判决书第三项为：原告叶松君支付高刚2018年7月1日至7月12日的房屋使用费800元。
四、驳回叶松君的其他诉讼请求。
五、驳回高刚的其他反诉请求。
上述给付义务相抵后，高刚返还叶松君3400元，于本判决生效之日其10日内支付。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费578元（叶松君已预交），由叶松君负担500元，高刚负担78元；反诉案件受理费43元（高刚已预交），由叶松君负担5元，高刚负担38元。二审案件受理费320元，由高刚负担5元，由叶松君负担315元。一、二审诉讼费合计，高刚应给付叶松君78元，于本判决生效之日其10日内支付。
本判决为终审判决。
审判长 王颖颖
审判员 张晓华
审判员 于 梦
二〇一九年三月二十七日
书记员 赵 帅