山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)鲁02民终2035号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李妍，女，汉族，1982年3月25日出生，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：刘世蓬，山东盈康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：矫祥兆，山东盈康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玺，男，汉族，1983年2月10日出生，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：解洋，山东亚和太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁世栋，山东亚和太律师事务所律师。
原审第三人：刁品三，男，汉族，1960年1月3日出生，住青岛市李沧区。
上诉人李妍因与被上诉人王玺，原审第三人刁品三合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院(2017)鲁0214民初6266号民事判决，通过原审法院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭于2019年3月11日审理了本案。本案现已审理终结。
李妍上诉请求：1.依法撤销原判，改判王玺返还李妍转让款145000元（其中20000元租房押金），并承担律师代理费10000元，共计155000元；2.一、二审诉讼费由对方承担。事实与理由：原审法院遗漏重要事实，对刁品三不同意转租及锁门收回出租房屋导致涉案的托教中心无法经营事实未查明认定。2016年12月30日双方签订《“智慧星”托教中心转让合同》后，李妍实际接收使用了涉案房屋，系托教中心的主要经营场所，失去则该托教中心失去优势，变得无价值。故双方转让合同约定了转让该中心100%份额，房屋租赁事宜暂时由王玺代理签订租赁合同。房东刁品三明确表示不同意转租，并最终于2018年2月将房屋上锁，强行将房屋收回，造成李妍托教中心无法经营倒闭。至于后期租赁李某某等人的都是车库，不是正式房屋，只能作为扩大经营的辅助设施，因刁品三收回房屋，该两处车库无法独立经营。故王玺将托教中心转让给李妍应将承租房屋转租给李妍，并征得房东同意，让李妍与房东签订租赁合同，才能认为全部履行了转让合同。否则李妍有权拒绝继续支付转让款并要求返还部分转让款。考虑到托教中心转让违反了《中华人民共和国民办教育促进法》、《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展意见》（国办发[2018]80号）等法律法规，未取得办学许可证，属于违法经营，违反法律强制性规定，转让合同无效。李妍只要求返还一半转让款符合法律规定。另李妍于2016年12月24日支付了涉案房屋租房押金20000元应返还。综上，转让合同无效，且王玺未能全面履行合同，导致托教中心无法经营而倒闭，有权拒绝继续支付转让费，并合理要求返还部分，符合事实和法律规定。
王玺辩称，一、转让合同系双方真实意思表示，合法有效；且除李妍未依约付款，该合同已经履行完毕。首先，李妍上诉状中所称的《中华人民共和国民办教育促进法》及《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》是关于举办民办学校资格及不同类别民办学校设立审批权限划分、规范民办非企业单位的登记管理的管理性规定，并不涉及到托教中心，故该两法律规定不适用于本案。且青岛市教育局下发的与上述法律规定配套的《青岛市民办教育培训机构设置标准》（文号：青教规[2018]3号）中也明确表示托教中心是不包括在内的。其次，《中华人民共和国民办教育促进法》及《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》有关规定属于管理性规定，并非效力性强制规定。即便违反，也不会因此导致合同无效。最后，客观上在涉案合同签署之时，教育、工商等部门均没有关于托教中心的设立、审批、备案的要求。已查明王玺于2016年11月1日实际将案涉托教中心转让给李妍，双方于2016年12月30日补签了《“智慧星”托教中心转让合同》。故倘若需要办理变更手续，双方一定会在合同中予以约定。二、王玺是代理李妍与出租方签订租赁合同，并不涉及转租问题；部分承租房屋被收回是因为李妍未支付房租；涉案托教中心仍在继续经营。故李妍对此的上诉理由均缺乏事实与法律依据。首先，根据转让合同第三条、第七条、第八条、第九条可知，转让的是托教中心的所有权、决策权及经营权，该就如公司变更股东一样，与承租房屋无关，因此该并非是法律意义上的转租；既然本案不涉及转租问题，那无论刁品三现在是否同意，均不影响涉案转让合同的合法有效。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，刁品三也因在六个月内未提出异议而丧失异议权。原审中，刁品三曾表示其对于东黄埠村的风土人情非常了解，还帮助李妍的原审代理人核对李妍的其他承租场地情况。考虑到李妍实际经营的周期，刁品三理应早已知晓该中心经营人变更的事情，故其已丧失异议权。再次，王玺是根据转让合同第七条约定，代理李妍与出租方刁品三、王某某、李某某分别签订了租赁合同，李妍对上述租赁合同的签约主体、合同内容、可能产生的后果完全知晓且无任何异议，并及时缴纳了第一年的租赁费。故即便转让合同未明确约定是显名代理还是隐名代理，李妍支付第一年房租的行为足以表明其认可王玺的隐名代理行为，因王玺代理产生的全部法律后果依法均应由李妍承受。且王玺已尽到代理人的全部注意义务，不存在任何恶意。即便发生本案诉讼，在需要交纳第二年的房租时，王玺仍是通过微信、电话、书面通知函等多种方式通知李妍履约，但李妍迟迟不予交纳租金，并明确告知王玺房租交纳事宜由其自行处理，与王玺无关。正是因为李妍不向出租方交纳租金才导致刁品三、李某某收回房屋。最后，现李妍仍继续在王永文出租的场地内经营涉案托教中心，并不存在上诉状中所称托教中心无法经营倒闭的情况。综上，王玺与李妍签订的转让合同合法有效，不存在任何违约情形，李妍无故拖欠转让款，已构成严重违约。恳请贵院查明事实，依法驳回上诉请求。
刁品三未到庭。
王玺向原审法院起诉请求：1.判决李妍偿还拖欠的转让款105000元及计算至2017年9月11日的利息2563.02元；2.李妍支付王玺为本次纠纷支付的代理费8000元；3.本案案件受理费、保全费等所有与诉讼有关的费用均由李妍承担。
李妍向原审法院反诉请求：1.判令王玺返还给李妍转让款145000元；2.王玺承担本案律师代理费10000元；3.本案诉讼费用由王玺承担。
原审法院查明，2016年12月30日，王玺与李妍签订《“智慧星”托教中心转让合同》，经协商一致就将位于青岛市城阳区的“智慧星”托管中心的全部股份及资产、生源、教师等转让给李妍的相关事宜达成协议。合同约定2016年11月1日起，王玺转让给李妍该中心100%合伙份额、资产设施、生源、教师及承租房屋。合同约定转让价为350000元，分两次支付，具体为：签订合同时李妍支付250000元，剩余款项100000元于2017年2月28日前支付。合同约定，房屋租赁事宜由王玺暂时代理李妍与出租方签订租赁合同，房屋租赁合同中涉及的以及在房屋使用过程中产生的费用，由李妍承担并缴纳。合同签订后，王玺将托管中心交付给李妍，李妍支付部分转让款。2017年1月5日，李妍向王玺出具欠条，载明：今欠王玺转让费125000元，约定于2017年3月10日前结清余款。李妍出具欠条后，又支付20000元。
关于承租房屋，“托管中心”自2011年开始一直租用刁品三的房屋，自2016年10月10日开始租用李国宏的房屋，自2017年3月10日开始租用王永文的房屋，后两处房屋均是因经营需要为李妍租用。《“智慧星”托教中心转让合同》系倒签，签合同时，刁品三与李某某的房子已经开始使用，王某某的房子是签了合同之后租用的。李妍实际使用过三租赁场地，并缴纳了第一年的租赁费。在需要交纳此后房租时，王玺通过微信、电话、书面通知函等多种方式通知李妍应及时交纳房租及相应法律后果。李妍未缴纳房租。
原审法院认为，《“智慧星”托教中心转让合同》系王玺、李妍真实意思表示，不违反强制性法律规定，对当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王玺主张李妍欠付105000元转让费，能够提交“智慧星”托教中心转让合同、欠条、录音、租赁合同、房屋租赁协议、收到条、微信聊天记录予以证明。双方签订《“智慧星”托教中心转让合同》，转让的是“托管中心”100%合伙份额、资产设施、生源、教师及承租房屋。“托管中心”涉及三处承租房屋，并不仅第三人刁品三的房屋，双方签订合同时，“托管中心”已经开始使用第三人刁品三及李某某的房屋，后为经营需要又租用了他人的房屋，《“智慧星”托教中心转让合同》并未将是否能够承租第三人刁品三的房屋列为合同是否继续履行的条件，第三人刁品三不同意转租房屋并不是李妍不支付王玺剩余转让费105000元的理由。关于其他房屋，根据王玺提交的微信聊天记录等证据，也可以证明王玺已按合同约定，代理李妍与出租方签订了租赁合同，并通过微信等多种方式通知李妍交纳房租，李妍未交纳房租。综上，李妍以王玺并未代理李妍与出租方签订合同、出租方不同意转租为由，要求不支付剩余转让费，返还已支付的转让费，证据不足，于法无据，不予支持。李妍实际经营了“托管中心”，已受益，应按照约定履行合同，王玺请求支付转让费105000元，予以支持。王玺主张利息2563.02元、律师费8000元，综合本案具体案情，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李妍于判决生效之日起十日内支付王玺转让款105000元；二、驳回王玺的其他诉讼请求；三、驳回李妍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费2451元，由王玺承担50元，由李妍承担2401元。反诉案件受理费1700元，由李妍负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
李妍提交证据一、第三人刁品三于2016年12月14日出具给王玺租房押金20000元收条一份。拟证明：王玺向李妍收取了押金20000元，没有返还。李妍并未按转让协议的约定，将承租人变更为李妍，也未将房屋转租给李妍的事告知刁品三，第三人仍以为承租人还是王玺。证据二、2016年11月24日，李妍与案外人李某某签订的车库租赁协议1份。拟证明李妍为履行转让合同，扩大经营场地租赁了李某某的车库，该协议是以李妍自己名义签订的，后因刁品三不同意其房屋出租给李妍，收回房屋，车库租赁协议也无法再履行。证据三、刁品三起诉王玺要求支付租金等150000元租赁合同案的传票1份、立案费收据1份、王玺提出管辖异议的申请书2份、起诉状1份。拟证明刁品三并不知道转租事宜，知道之后不同意房屋转租给李妍，已经起诉王玺要求其支付租金。王玺质证称，对证据一、二真实性、证明事项均不认可。该两份证据与王玺在原审中提交的刁品三与王玺签订的租赁合同、李国宏向王玺出具的收到条相互矛盾，故对其真实性不认可。且考虑到该两份证据并不属于法律规定的新证据，其在原审中也没有提交，故该证据的效力不应得到确认。该两份证据的证明事项明显与客观事实及原审查明事实、双方签订的合同相违背，故对其证明事项也不认可。对证据三真实性无异议，但对证明事项不认可。理由：1.该案尚未进行审理，李妍证明事项中内容并未查明；2.该证据恰恰证明王玺根据与李妍签订的合同有权代理李妍签订租赁合同。且刁品三已经另案诉讼，进一步证明与本案无关。该三份证据与本案缺乏关联性，不予确认。
王玺提交微信群记录。拟证明涉案托教中心仍然在继续经营，李妍在上诉状中称托教中心无法经营倒闭，与事实不符。李妍质证称，对真实性有异议，无法说明王玺所主张的证明事项，与本案无关。李妍对真实性有异议，且无法验证微信的收发过程，无法确认与本案关联性，不予确认。
二审经审理查明，二审庭审中，询问转让合同中转让后王玺对房屋义务时，王玺主张“在合同第7条，已经履行了。李妍已经支付了钱，也已经经营了，合同我们也和他签了”。李妍主张“转让合同第1条约定了承租房屋是转让之内的，第7条也约定了，应当以李妍的名义和房东签订的租赁合同，但实际转租房屋的事实王玺一直隐瞒了，刁品三在出租房屋时明确告知不能转租，且租赁合同第四条约定乙方无权转租”。
询问现在房屋情况、是否另行承租其他房屋时，李妍主张“让刁品三收回了，是否另行出租不清楚”、“现在没有”再租赁别的房屋。王玺主张“是否租赁房屋不清楚，但上诉人还在继续经营。而且王玺与刁品三签订的合同约定的是我们无权转让，不是无权转租”。
二审查明的其他事实与原审法院认定的事实相一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，2016年12月30日，王玺与李妍签订了《“智慧星”托教中心转让合同》，将位于青岛市城阳区的“智慧星”托管中心的全部股份及资产、生源、教师等转让给李妍；且合同约定2016年11月1日起，王玺转让给李妍该中心100%合伙份额、资产设施、生源、教师及承租房屋。即系李妍在接收托教中心近两个月时才倒签的合同，除了李妍出具欠条中部分转让款未支付外，合同已履行完毕，不能仅因为其中的承租房屋出现了问题，就不予支付剩余的转让款。其次，转让合同约定“房屋租赁事宜由王玺暂时代理李妍与出租方签订租赁合同”，即在李妍接收托教中心和签订转让合同时，就应了解承租房屋的情况、房东的情况及能否可以转租问题，且王玺仅是“暂时代理”房屋租赁事宜，不能仅以转租承租房屋的转租问题否定整个转让合同效力。第三、李妍在接收托教中心后也租赁了其他房屋用于经营，即使存在房东不再出租房屋的情形，也可以通过其他途径解决。第四、双方转让合同并未涉及所谓办学许可证问题，涉案托教中心是否需要办理许可证、能否办理许可证不予审查；且若需要有关许可，李妍也可以自行申领。综上，上诉人李妍的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人李妍承担。
本判决为终审判决。
审判长 高大海
审判员 朱见晓
审判员 刘歆鑫
二〇一九年三月二十八日
书记员 李德军
书记员 隋欣孜