山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终89号
上诉人（原审原告）：宗淑芳，女，X。
委托诉讼代理人：李海文，山东北辰永信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛金大地实业有限公司，住所地X。
法定代表人：崔艳，经理。
委托诉讼代理人：徐越峰，男，该公司员工。
上诉人宗淑芳因与被上诉人青岛金大地实业有限公司（以下简称金大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2007号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宗淑芳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判买卖合同合法有效，金大地公司立即交付侵占的两处房屋或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由金大地公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误，房产买卖合法有效。宗淑芳已向金大地公司缴纳了全部购房款，系房屋的合法权利人。1、一审法院错误认为，宗淑芳、金大地公司签订两份《商品房购销合同》的目的仅仅是为办理贷款，显然是迎合了金大地公司的思路，背离事实。事实上，宗淑芳夫妇基于与金大地公司法定代表人夫妇的特殊情谊，双方口头约定以优惠价格购买房产，并向金大地公司足额缴纳了购房款。只不过在宗淑芳缴纳房款之后，宗淑芳和金大地公司并未另签真实购买价格的购房合同，而是应崔艳丈夫王子平的请求，在真实购房价格的基础上，签订了两份保留了合同所有条款、仅仅虚构增加了房屋价格（实际房屋价格为2950元/平方米，增加至5900元/平方米）的《商品房购销合同》，并以此作为抵押，使得金大地公司额外获取了银行贷款。双方所签合同的价格约定无效，但不能据此否定双方真实购房约定的效力。双方讼争的两份《商品房购销合同》明确证明了两个事实。第一，证明了宗淑芳购买金大地公司两处房产的事实。权利人宗淑芳名下的房产，其坐落、四至、位置、面积等都与所谓的“无效购房合同”重合。书面合同中所约定的内容，除价格外，都与宗淑芳真实持有的权利凭证相同。第二，证明宗淑芳被崔艳丈夫裹挟，违法帮助金大地公司套取银行部分贷款、给金大地公司使用的事实。购房和贪图价格上的照顾是宗淑芳的根本目的，将房产抵押获得银行贷款给金大地公司使用，是被哄骗所致。2、宗淑芳真实购买了房产、持有缴纳购房款收据、持有在房管局进行了网签和预登记的材料、持有房管局交易中心要求宗淑芳办理房产证的告知书。首先，一审法院对以现金方式支付购房款的事实予以否认。而现实中，确实存在一定数量以现金购房的消费者。不能因大部分购房者以银行交易为主，就据此否认现金购房不合常理。本案中，宗淑芳以现金方式按照两套房屋的实际价格（2950元/平方米）支付全部购房款分别为1866986元和1910191元，金大地公司出具了收到购房款以及具体金额的收款收据，应当依法予以确认。其次，一审中宗淑芳对买房的背景以及为什么能够以成本价格买房也进行了充分阐述，即基于宗淑芳丈夫与崔艳丈夫之间的特殊关系和其他约定和交易，而金大地公司也要求宗淑芳以自己购买的房屋作抵押，借款给金大地公司使用作为代价，以缓解金大地公司的资金困难。一审中宗淑芳就资金来源、给付方式做了详细的说明。宗淑芳购买两套房屋的时间是2000年，距今已经过去18年之久，银行交易确实存在，但的确存在举证困难。宗淑芳的举证已经充分证明购买房屋事实的存在，而且该事实也被登记机关予以确认，应当依法予以认定。二、一审法院依据合同法第五十二条、第五十八条判决宗淑芳承担责任，系适用法律错误。一审法院错误认为本案两份《商品房购销合同》属于以合法方式掩盖非法目的，属于无效合同。实际上宗淑芳签订商品房购销合同的根本目的是为了买房，只是在此过程中被对方强加了帮助其办理贷款的行为。但不应当就此否认宗淑芳的购房事实，也不能据此认定合同无效。根据合同法第五十六条规定，本案中两份《商品房购销合同》应当是部分约定无效的合同，不影响其他部分的效力。退一步讲，即使合同无效，因合同无效取得的财产应当返还，一审法院也应当判决金大地公司返还宗淑芳支付的全部购房款及孳息，而不能仅判决宗淑芳为金大地公司办理注销手续。三、一审法院存在违反程序的问题。1、一审法院判决超出宗淑芳诉讼请求范围，违反民事诉讼“不告不理”原则，属于适用法律错误，应予撤销。2、一审法院依据简易程序审理本案，依照相关规定，宗淑芳以普通程序预交的诉讼费37017元，即使宗淑芳败诉，也应当减半收取诉讼费用，但一审判决并未减半收取。3、宗淑芳起诉时，曾经将实际占用房屋者也列为被告，经一审法院释明，先审理买卖合同效力，待效力确认后再审查腾退房屋问题。为此宗淑芳撤回了对另一被告的起诉，仍由一审法官独任审判，但其实际判决不但超出了诉讼请求，而且错误的按普通程序收取诉讼费，并错误的按照合同标的数额收费。
金大地公司辩称：一审判决正确，宗淑芳的上诉没有事实和法律依据,请求依法查明事实，驳回上诉，维持原判。一、关于本案事实部分，宗淑芳作为一审原告应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。自房屋买卖合同签订时间2000年至今，宗淑芳没有保留任何原件材料，如房屋买卖合同、取款记录、付款证明等证据，也未向金大地公司主张过权利，从未要求房屋交付，也不关心涉案贷款是否还清。一审中青岛英菲尼迪健身有限公司也称该公司在此经营十多年，从未听过宗淑芳来主张权利。宗淑芳的主张与其提供的证据之间互相矛盾，其主张的购房款与合同载明的数额严重不符。其所依据的收条也是房产中心调取的为办理贷款而提交的复印件，不能证明款项完成了实际交付。另外宗淑芳2000年左右并无巨额款项支付能力，也不能提供付款证据。本案双方之间虽有形式的房屋买卖合同但并未实际履行。宗淑芳一审时提交的两张收据复印件的收款日期均为2000年10月15日，与在不动产登记中心登记备案的房屋买卖合同日期一致，且在一审中宗淑芳承认涉案房屋的买卖合同是为金大地公司从银行贷款所签订,承认双方无真实的房屋买卖合同。宗淑芳一审中声称的购房价格2900元/平方米与上诉状中所说的价格2950元/平方米前后矛盾。二、关于程序部分，本案并未超出诉讼请求。因涉案房屋至今未办理房产证,对合同效力认定是判断宗淑芳对房屋是否有合法权利的前提。法院可以依照职权对合同效力作出认定，并对合同无效后返还财产、恢复原状的具体内容予以明确。一审对合同效力作出认定后，直接判决撤销登记是对合同无效后返还财产方式的明确表述，并非超出诉讼请求。关于诉讼费问题，由法院依法审理作出认定。请求依法驳回宗淑芳的上诉请求，维持原判。
一审法院认定事实：宗淑芳庭审中提交两份《商品房购销合同》（复印件），即2000年10月15日宗淑芳（乙方）与金大地公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买商品房建筑面积共647.49平方米，红线包围1号房屋一层地下网点建筑面积出售给宗淑芳，该商品房单位售价为每平方米5900元，总金额为3820191元，房屋交付期限为2001年6月30日前。同日宗淑芳（乙方）与金大地公司（甲方）签订另一份《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买商品房建筑面积共632.54平方米，红线包围2号房屋负一层地下网点建筑面积出售给宗淑芳，该商品房单位售价为每平方米5900元，总金额为3731986元，房屋交付期限为2001年6月30日前。
宗淑芳庭审中提交金大地公司出具收款收据复印件两份，1、载明今收到宗淑芳购房款1910191元正，日期2000年10月15日；2、载明今收到宗淑芳购房款1866980元正，日期2000年10月15日。
宗淑芳提交房屋抵押证复印件及收件回执各两份：1、抵押人宗淑芳，抵押权人中国建设银行青岛市市南区支行，房屋座落崂山区X：房号X、建筑面积647.49平方米，抵押期限自2000年11月1日起至2015年11月1日止。2017年10月9日他项权利注销登记。2、抵押人宗淑芳，抵押权人中国建设银行青岛市市南区支行，房屋座落崂山区X：房号X、建筑面积632.54平方米，抵押期限自2000年11月1日起至2015年11月1日止。2017年11月3日他项权利注销登记。
宗淑芳庭审中陈述，房款是以现金方式分6-7次交付，房屋全款就是上述收据中的款项，当时就是按照2900元一平方给宗淑芳的，（这个没有合同，当时口头说的）。
宗淑芳、金大地公司庭审中均称，两处涉案房屋都没有书面合同，上述两份合同就是为金大地公司用于贷款所签订。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中宗淑芳、金大地公司均确认两处涉案房屋没有签订书面合同，所谓的书面合同仅仅是用于贷款所签订。从宗淑芳举证看，宗淑芳关于房款的支付全部是现金支付，但未提交任何证据证明转账支付凭证或提取现金的凭证。在2000年，如此大额的款项全部用现金进行交付，不符合实际，有悖常理，故对宗淑芳主张的房款已经付清的理由，因证据不足，一审法院不予采信。宗淑芳提交的证据均为复印件。如果存在真实的房屋买卖合同关系，宗淑芳应提交房屋买卖合同和付款收据原件。宗淑芳未提交亦未说明无原件的理由，也与常理不符。综上，宗淑芳、金大地公司签订的上述《商品房购销合同》并非当事人的真实意思表示，其真正目的是为了办理贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，故上述两合同应认定为无效。宗淑芳主张涉案房屋系其购买，要求金大地公司腾房的证据不足，一审法院不予支持。根据合同法的有关规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故，金大地公司要求宗淑芳协助其办理注销合同备案相关手续的主张，一审法院以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决：一、驳回宗淑芳全部诉讼请求；二、宗淑芳于判决生效之日起十日内协助金大地公司到房地产登记部门办理注销商品房购销合同备案的相关手续。案件受理费37017元，由宗淑芳承担。
二审中，宗淑芳提交了时间为2000年10月15日、金额分别为1910191元及1866986元的收款收据原件两份，以证明其向金大地公司全额支付了购房款。金大地公司称该两份收据原件是2000年金大地公司为办理涉案两套房屋银行抵押贷款而虚开的，宗淑芳于一审判决之后从青岛市崂山区不动产登记中心领走了该两份虚开的收据原件，不能证明金大地公司收到了款项。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，宗淑芳与金大地公司均认可双方就涉案两套房屋未签订书面买卖合同，金大地公司在青岛市崂山区不动产登记中心备案的书面买卖合同系为了办理银行抵押贷款。宗淑芳上诉主张其就涉案两套房屋与金大地公司达成了口头买卖合同并支付了全部购房款，金大地公司不予认可，宗淑芳对此应承担举证责任。因宗淑芳在本案审理中未提交证据证明双方达成口头房屋买卖合同，且其提交的收款收据与在青岛市崂山区不动产登记中心备案的收据完全一致，其就如何支付购房款亦未提供证据予以证明，故宗淑芳应承担举证不能的法律后果，本院对其主张的口头买卖合同及付款事实不予采信。因宗淑芳与金大地公司之间并未建立涉案房屋的买卖合同关系，一审判决驳回宗淑芳要求交付涉案房屋的诉讼请求，并无不当。
金大地公司在本案一审中并未提起反诉，且是否撤销合同备案手续属于不动产登记管理部门的行政管理范畴，故一审判令宗淑芳协助金大地公司办理注销合同备案手续不当，本院依法予以纠正。
关于诉讼费的问题。一审法院适用简易程序审理本案，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费，故本院对一审诉讼费予以变更。
综上，宗淑芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2007号民事判决第一项；
二、撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2007号民事判决第二项。
一审案件受理费37017元、减半收取18508.50元，二审案件受理费37017元，均由上诉人宗淑芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 侯 娜
审判员 王昌民
二〇一九年三月二十二日
书记员 石 晗
书记员 原 野