山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终1099号
上诉人（原审被告）：张玉玲，女，1957年11月16日出生，汉族，住青岛市市北区。
被上诉人（原审原告）：青岛日天物业服务有限公司，住所地青岛市市北区辽宁路236号41户。
法定代表人：刘致斌，经理。
委托诉讼代理人：朱振涛，男，1976年7月8日出生，汉族，青岛日天物业服务有限公司职工，住青岛市市北区。
上诉人张玉玲因与被上诉人青岛日天物业服务有限公司（以下简称日天物业）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张玉玲，被上诉人日天物业的委托诉讼代理人朱振涛,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张玉玲上诉请求：1.撤销一审判决中第一、第二项判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书所述，2013年5月18日，青岛日天物业服务有限公司与瑞丰嘉苑小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，而庭审中被上诉人所持合同是“瑞丰嘉苑小区《物业管理委托合同》”（合同签订时间2013年5月20日）。判决书所述合同名称及签订时间与被上诉人所持合同不一致，说明一审审判员对被上诉人提交的合同未进行查看，就认为合法有效并给予采纳，属于认定事实错误。二、日天物业所持《物业管理委托合同》，合同期为2013年5月20日至2014年4月19日。此合同存在欺骗、违规与违法当属无效合同。2012年5月瑞丰嘉苑小区业主委员会与青岛恒宜宏物业管理有限公司已签订《物业服务委托合同》，合同期为2012年5月3日至2014年5月2日。青岛恒宜宏物业管理有限公司的合同未到期，业主委员会也未与青岛恒宜宏物业管理有限公司终止或解约合同。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。2013年初小区业主委员会七名成员中有三名退出业主委员会（根据《物业管理条例》第十一条，应当重新选举新的业主委员会），而原业主委员会主任庄泽潭在全体业主不知情和未公开选举的情况下，私自违规暗箱操作强行补充了三名业主委员会成员，补充的三名成员也不是业主（根据《物业管理条例》第六、七、八、十一条，不是业主没有资格当选业主委员会成员，也没有选聘物业服务企业的权利）。当时的业主委员会人数不够法定人数不具有代表全体业主的权利，更没有资格代表小区业主对外签订合同。原业主委员会在此期间签订的合同当属无效合同（有原业主委员会成员实名签名材料为证）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，因违反强制性法律法规的合同自始无效，所以被上诉人所持合同属无效合同，之后签约续聘合同也属无效合同。一审审判员对被上诉人提交的合同未进行调查就认为合法有效并给予采纳，属于认定事实错误。三、一审法院认定日天物业对瑞丰嘉苑小区提供的物业服务与事实不符。日天物业持无效物业合同，非法进驻小区，导致小区绿化破坏、杂草丛生、雨季积水严重行人无法出行、车辆乱停道路拥堵、紧急救援车辆通行受阻、电梯瘫痪、公共设施损坏严重等，严重侵害了业主利益。2016年1月11日，嘉定路派出所接警处理过电梯停运多日之事。城市信报2013年7月6日、半岛都市报2014年3月9日、青岛电视台今日栏目2014年9月4日、青岛电视台二台生活在线2015年10月8日等官方媒体，对上述情况都有相关报道。这些所作所为能叫服务吗？分明就是侵害业主利益。一审法院所作出的认定属于认定事实错误。四、一审法院认定日天物业每年定期对物业费进行催交与事实不符。上诉人从未收到日天物业出具的物业费催交单。一审法院所做出的认定属于认定事实错误。
被上诉人日天物业辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决程序合法，事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。至于恒宜宏和业主委员会签订的合同不在本案审查范围内，他们之间签订的合同也与被上诉人无关，被上诉人不知情。
日天物业向一审法院起诉请求：1.判令张玉玲支付物业费1260.20元，电梯费551.60元及违约金564.90元；2.案件诉讼费由张玉玲负担。
一审法院认定事实：2013年5月18日，日天物业与瑞丰嘉苑小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定日天物业为青岛市市北区嘉善路33号瑞丰嘉苑小区提供物业服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。合同约定期限自2013年5月20日至2014年5月19日止，之后又续签期限至2017年5月20日。张玉玲系青岛市市北区嘉善路33号瑞丰嘉苑小区内7号楼1单元1903室业主，房屋建筑面积95.11平方米，应按照每月/平方米0.5元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯费，如欠费应按照日3‰支付违约金。张玉玲自2014年1月至2016年3月18日拖欠物业服务费，自2015年1月至2016年3月18日拖欠电梯费，两项合计金额1811.80元。日天物业每年定期对物业费进行催交。日天物业于2016年3月18日撤出小区。
一审法院认为，瑞丰嘉苑小区业主委员会与日天物业签订的《物业服务委托合同》合法有效，该合同效力及于小区内每一户业主。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。张玉玲的房屋坐落于居民小区内，小区内物业是不可分割的一个整体，日天物业所实行的是统一管理、综合服务，张玉玲的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经融入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当按约定按时交纳物业服务费。若对物业服务不满意，应当通过正当途径提出，依法进行维权，而不应以拒绝交纳物业费的形式维护自身权益。张玉玲未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定标准交纳欠交期间费用，并承担违约责任。日天物业诉求的滞纳金应为逾期付款的违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、张玉玲给付青岛日天物业服务有限公司物业服务费1260.20元、电梯费551.60元。二、张玉玲支付青岛日天物业服务有限公司违约金564.90元。上述一、二项，张玉玲于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张玉玲负担。
二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
上诉人张玉玲提交证据一、恒宜宏物业与小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》，拟证明恒宜宏物业2012年4月份起进入小区为其服务。日天物业质证称，对真实性无法确认，其不知情；一审就可以提交，不属于二审中的新证据，沈纯江主张的欠费时间也不充足，对证明事项不予认可。
上诉人张玉玲提交证据二、日天物业与小区签订的物业管理委托合同复印件，拟证明该合同虚假，属于无效合同；该合同是与业委会私自签订。
上诉人张玉玲提交证据三、业委会成员证明书复印件，拟证明业委会主任与日天物业签订的合同未经过业委会成员同意，属于个人行为。日天物业质证称，证据二、三应在一审提交，且因系复印件，对真实性不予认可，对证明事项也不予认可。
本院认证认为，上诉人提交的证据一仅能证明恒宜宏物业与小区业委会签订了《物业委托服务合同》，并不能证明恒宜宏物业对涉案瑞丰嘉苑小区实施物业管理；证据二亦不能直接证明上诉人的证明目的；证据三与本案争议焦点无关，本院对该三份证据的证明效力不予采信。
二审审理期间，被上诉人日天物业明确表示其放弃本案所涉违约金。
二审经审理查明，被上诉人日天物业与瑞丰嘉园小区业主委员会签订了两份物业合同，一份是2013年5月20日签订的《物业管理委托合同》，约定服务期限是一年，自2013年5月20日至2014年5月19日；另外一份是2014年5月16日签订的《物业服务委托合同》，约定服务期限三年，自2014年5月20日至2017年5月20日。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案焦点为：一、被上诉人日天物业与瑞丰嘉苑小区业主委员会所签署合同是否真实有效；二、上诉人张玉玲应否向被上诉人日天物业支付物业服务费、电梯运行费。
关于焦点一、被上诉人与案涉瑞丰嘉园小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同并未被确认无效或被撤销，上诉人称该合同无效，并未提供有效证据，本院对上诉人的该主张不予采信。
关于焦点二、从双方提供证据看，瑞丰嘉园小区业主委员会先是与恒易宏物业签订了物业服务合同，合同履行还未到期又与日天物业签订物业服务合同。在日天物业与瑞丰嘉苑小区业主委员会签订的物业服务合同未到期情况下，日天物业于2016年3月18日与瑞丰嘉苑小区业主委员会解除了《物业服务委托合同》，撤出小区。现实生活中物业管理服务行业确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。
被上诉人日天物业作为瑞丰嘉苑小区业主委员会选聘的物业服务企业，依据其与业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》之约定，对包括涉案房屋的瑞丰嘉苑小区实施物业管理，上诉人作为业主理应按照上述物业合同的约定按时向被上诉人交纳物业服务费用。日天物业在一审中提交的证据证实其对物业费用进行了催告并张贴了催告通知，张玉玲认为未收到催费通知主张不成立。一审法院判令上诉人向被上诉人交纳物业管理费、电梯运行费于法有据，本院予以维持。至于上诉人提及的被上诉人管理混乱，导致小区绿化破坏、公共设施损坏等物业管理服务存在的问题，上诉人缺乏充分有效的证据予以证明，且此难以成为上诉人拒付物业服务费的抗辩事由，故上诉人应当向被上诉人支付欠付的物业服务费1260.2元、电梯费551.6元。上诉人在二审审理期间自动放弃案涉违约金，系其对自身权利的处分，本院予以准许。张玉玲对其居住小区业主委员会组成及业主委员会主任所提异议并非本案审查范围，本院不予认定。
综上，上诉人张玉玲的上诉理由均不成立，不予支持。基于被上诉人日天物业同意放弃违约金，此系被上诉人日天物业对其权利的处分，本院予以确认，日天物业放弃的违约金应予以扣除。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7097号民事判决第一项；
二、撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初7097号民事判决第二项；
三、驳回上诉人张玉玲的上诉请求；
四、驳回被上诉人青岛日天物业服务有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，法院减半收取25元；二审案件受理费50元，前述合计75元，由上诉人张玉玲负担57元、由被上诉人青岛日天物业服务有限公司负担18元。
本判决为终审判决。
审判长 高大海
审判员 朱见晓
审判员 卞冬冬
二〇一九年三月二十日
法官助理 费晓宇
书记员 姚 莉