山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终4376号
上诉人(原审原告）：邢贵山，男，1954年5月25日出生，汉族，住青岛市。
委托诉讼代理人：王雪，山东建林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄启超，山东建林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：青岛建盛民间资本管理股份有限公司，住所地青岛市市南区香港中路43号一层101号。
法定代表人：蒋国建。
委托诉讼代理人：姚莹，山东海鲲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马克俭，山东海鲲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：青岛远拓沃珍贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公楼1401A。
法定代表人：李记常。
被上诉人（原审被告）：李记常，男，1973年5月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：青岛盛天置业有限公司，住所地青岛胶州市古城风貌保护区3号网点。
法定代表人：李记常。
被上诉人（原审被告）：青岛远拓置业有限公司，住所地青岛胶州市少海区新城香港路2号。
法定代表人：潘明忠。
原审第三人：金州消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区金水路805号13号楼2单元1301室。
法定代表人：李明磊。
上诉人邢贵山因与被上诉人青岛建盛民间资本管理股份有限公司、青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常、青岛远拓置业有限公司、青岛盛天置业有限公司、原审第三人金舟消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司执行异议之诉一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邢贵山的委托诉讼代理人王雪、黄启超，青岛建盛民间资本管理股份有限公司的委托诉讼代理人姚莹、马克俭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邢贵山上诉请求：撤销青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2894号民事判决，改判支持邢贵山的诉讼请求或发回重审。事实与理由：邢贵山提交的证据能充分证明其就执行标的享有足以排除执行的民事权益。涉案房屋系在2015年7月2日经（2015）南商初字第80326号民事裁定予以查封。查封之前双方签订合法有效协议，邢贵山合法占有不动产。邢贵山享有的建设工程价款优先受偿权未超过六个月。一审中提出的第二项及第三项诉讼请求属于法院受案范围，应当一并处理。
被上诉人青岛建盛民间资本管理股份有限公司辩称，涉案房屋至今登记在青岛盛天置业有限公司名下，物权变动未完成，不能对抗执行。而且邢贵山与青岛盛天置业有限公司未签订房屋买卖合同，未进行网签。邢贵山也未能举证证明实际占有涉案房屋，未向第三人支付涉案房屋的任何价款，未举证证明未办理过户并非其自身过错造成，因此，不构成执行异议复议规定中第二十八条排除执行的条件。
邢贵山向一审法院诉讼请求：1、依法终止对胶州市室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、依法确认邢贵山及青岛盛天置业有限公司于2014年3月13日签订的《关于6号楼x单元x户房屋交款协议》、2014年11月14日邢贵山与金州消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司、青岛滇恒防火建材工程有限公司、张永梅签订的《以房抵款协议》以及邢贵山与张永梅于2014年11月18日签订的《商品房转让协议》合法有效，并确认郑州东路61号6号楼x单元x室房屋归邢贵山所有；3、判决青岛盛天置业有限公司立即协助邢贵山办理涉案房屋产权过户登记；4、案件受理费由对方负担。
一审法院经审理查明：2015年11月23日，(2015)南商初字第80326号民事判决书判决：“一、被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司借款本金700万元。二、被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司自2014年7月7日起至2014年7月16日止按照年利率7.84%计算本金700万元产生的利息。三、被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司自2014年7月17日起至债务实际清偿之日止按照银行同期人民银行贷款利率四倍计算本金700万元产生的利息。四、被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常于本判决生效之日起十日内支付原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司律师费56000元。五、被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常于本判决生效之日起十日内支付原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司公告费600元。六、被告青岛远拓置业有限公司、青岛盛天置业有限公司就被告青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常的上述第一项、第二项、第三项、第四项、第五项债务的履行向原告青岛建盛民间资本管理股份有限公司承担连带清偿责任。”青岛建盛民间资本管理股份有限公司于2016年4月6日向青岛市市南区人民法院申请强制执行。2015年7月2日，青岛市市南区人民法院依据(2015)南商初字第80326号民事裁定书查封了被执行人青岛盛天置业有限公司名下的位于胶州市户房屋。在执行过程中，邢贵山提出异议，要求青岛市市南区人民法院中止对涉案房屋的执行。经审查，青岛市市南区人民法院作出（2017）鲁0202执异1号执行裁定书，驳回异议人邢贵山的异议。后，邢贵山作为原告向提起案外人执行异议之诉。
本案中，邢贵山认为涉案房屋系其与其他合同各方当事人以房抵工程款所得，且各方当事人对此均无异议，根据《合同法》第286条及相关司法解释，其享有优先受偿权。为此，邢贵山提交以下证据予以证明：
1、2014年3月13日邢贵山与青岛盛天置业有限公司签订的《关于6号楼x单元x户交款协议》，载明：“客户邢贵山（以下简称甲方）于2014年3月13日认购青岛盛天置业有限公司（以下简称乙方）开发位于青岛胶州市常州北路1号盛天国际商业广场小区6号楼x单元x户房屋一套。该房屋预测面积为130.36平方米，认购单价为5000元∕平方米，认购总价为651800元整。该购房款由青岛盛天置业有限公司所欠北京金舟消防工程有限责任公司青岛一分公司盛天国际东区消防工程款抵账支付。乙方应在2014年4月28日前和甲方签订商品房预售合同。……”
2、北京金舟消防工程有限责任公司青岛一分公司（甲方）、青岛滇恒防火建材工程有限公司(乙方)、张永梅(丙方)以及邢贵山（丁方）于2014年11月14日签订的《以房顶款协议》一份，载明：“1、截至2014年11月1日，甲乙双方所发生的劳务费合计价款为698137元；2、甲方从青岛盛天置业有限公司取得的房产一套（盛天国际商业广场小区6号楼x单元x室），由丙方顶名购买，该房屋预测面积为130.36平方米，认购单价5000元/平方米，认购总价651800元整，该购房款由青岛盛天置业有限公司所欠北京金舟消防工程有限责任公司青岛一分公司盛天国际东区消防工程款抵账支付。现经甲乙丙丁四方友好协商，就以房款抵顶劳务费事宜达成如下协议：1、丙方将其名下的盛天国际商业广场小区6号楼x单元x室房屋转让给乙方指定的丁方，丙方与丁方签署《商品房转让协议》并协助丙方至开发商处办理变更手续；2、上述房屋抵顶价格为651800元（陆拾伍万壹仟捌佰元整），在丙丁签署《商品房转让协议》并在开发商处办理完毕变更手续后，甲方所欠的乙方的劳务费相应扣减651800元”。经询问，邢贵山系青岛滇恒防火建材工程有限公司法定代表人，张永梅系北京金舟消防工程有限责任公司青岛一分公司负责人配偶。
2014年11月14日青岛滇恒防火建材工程有限公司出具的《授权委托书》一份，载明：“我公司青岛滇恒防火建材工程有限公司授权邢贵山为我公司的代理人，全权办理与贵公司红星美凯龙（莱阳）国际家居广场卷帘门系统、盛天国际商业广场东区、海尔山庄、德馨龙湖二期工程卷帘门系统工程款抵房事宜，房产手续由邢贵山自行办理，对所签署文件我公司均予以认同。”
3、张永梅（甲方）与邢贵山（乙方）于2014年11月15日签订的《商品房转让协议》一份，载明：“甲方张永梅（身份证）于2014年3月13日认购青岛盛天置业有限公司开发位于青岛胶州市常州北路1号盛天国际商业广场小区6号楼x单元x户房屋一套，该房屋预测面积为130.36平方米，认购单价5000元/平方米，认购总价651800元整，该购房款由青岛盛天置业有限公司所欠北京金舟消防工程有限责任公司青岛第一分公司盛天国际东区消防工程款抵账支付。甲方同意将其所取得上述房产转让给青岛滇恒防火建材工程有限公司所指定的自然人邢贵山（身份证号：），用于充抵北京金舟消防工程有限责任公司青岛第一分公司所欠青岛滇恒防火建材工程有限公司的工程款。”。
4、青岛德盛园物业有限公司出具的证明、物业费收据四张及青岛隆泉泰物业管理有限公司出具的收据一张，证明涉案房屋已经交付给邢贵山。
5、盛天国际广场卷帘门承包合同复印件一份，证明2010年9月7日盛天置业与北京金州消防工程有限公司青岛一分公司位于胶州市交州东路61号青岛盛天国际广场1号2号楼卷帘门安装工程承包合同，约定总价款未1261676元，作为总发包方，北京金州消防工程有限公司青岛一分公司对所欠工程款有优先受偿权，工程款抵房是客观真实的。
6、卷帘安装合同一份，证明2011年3月11日，青岛滇恒防火建材工程有限公司与北京金州消防工程有限公司青岛一分公司签订胶州盛天国际特级防火卷帘安装合同，约定总价款为80万元，证明工程款抵房的真实性。
7、红星美凯龙莱阳店家具防火广场特级防火卷帘安装合同及临沂店特级防火卷帘安装合同各一份，证明工程款抵房的真实性。
8、对账单一份，证明以房抵款真实性。
对于以上证据，青岛建盛民间资本管理股份有限公司质证称，对以上证据真实性不予认可，该证据均系邢贵山单方或与其他方签署的材料，无我方参与，对证明事项不予认可；对于邢贵山提交的证据四，2017鲁0202执异1号案件中，法院已查明2015月5月11日青岛德盛园物业有限公司物业已不再接管涉案房屋工作，此后日期出具的证明、收据均涉嫌伪造；青岛隆泉泰物业管理有限公司的证明性质属于证人证言，应出庭作证，且物业公司非房产登记部门，不能证明邢贵山实际入住情况，收据无小区名称、业主名称，无法证明是针对涉案房屋交纳的物业费。
青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常、青岛远拓置业有限公司、青岛盛天置业有限公司、第三人金舟消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未于法律规定期限内对以上证据提交书面质证意见。
经询问，邢贵山称其与青岛盛天置业有限公司未就涉案房屋签订买卖合同，亦未进行网签；邢贵山另称因青岛盛天置业有限公司法定代表人及其他负责人涉嫌犯罪致使房屋未能过户。
2016年5月19日北京金舟消防工程有限责任公司青岛一分公司名称变更为金舟消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司。
本案争议焦点为：一、邢贵山所提交的证据能否证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？二、2014年3月13日邢贵山与青岛盛天置业有限公司签订的《关于6号楼x单元x户房屋交款协议》、2014年11月14日邢贵山与金州消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司、青岛滇恒防火建材工程有限公司、张永梅签订的《以房抵款协议》以及2014年11月18日邢贵山与张永梅签订的《商品房转让协议》法律效力是否属于本案审理范围？
一审法院认为，对于争议焦点一，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邢贵山与青岛盛天置业有限公司签订《关于6号楼x单元x户交款协议》，并约定双方于2014年4月28日前签订《商品房预售合同》，但截至本案开庭之日，双方未能签署《商品房预售合同》；对于邢贵山主张其已经实际占有涉案房屋，其仅仅提供了物业公司出具的证明两份及收据五张，无其他证据相佐证，且五张收据中“客户名称”处仅备注了“6-2-1602”，并未载明交费人姓名，邢贵山提交的该组证据不能达到高度盖然性的证明标准，无法证明该房屋已经实际由邢贵山占有以及实际占有的时间；本案邢贵山亦未提交证据证明非因其自身原因未办理过户登记。综上，邢贵山所提交的证据不能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，因此，邢贵山请求终止对胶州市室房屋的执行，并解除对该房屋的查封以及要求青岛盛天置业有限公司立即协助邢贵山办理涉案房屋产权过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。
对于邢贵山所主张其享有建设工程价款优先受偿权的意见，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。邢贵山本案中主张已经超出六个月期限，故对于邢贵山该意见，一审法院不予采纳。
对于争议焦点二，本案邢贵山主张确认其与青岛盛天置业有限公司于2014年3月13日签订的《关于6号楼x单元x户房屋交款协议》、2014年11月14日邢贵山与金州消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司、青岛滇恒防火建材工程有限公司、张永梅签订的《以房抵款协议》以及邢贵山与张永梅于2014年11月18日签订的《商品房转让协议》是否有效，属于确认之诉，且涉及其他合同当事人，不宜在本案中一并处理。邢贵山可与其他合同当事人另案处理。
青岛远拓沃珍贸易有限公司、李记常、青岛远拓置业有限公司、青岛盛天置业有限公司、第三人金舟消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回邢贵山的诉讼请求。案件受理费100元，公告费1350元，由邢贵山负担。
二审期间，邢贵山提交金舟消防工程（北京）股份有限公司青岛分公司与青岛盛天置业有限公司建设工程施工合同民事判决书一份，证明涉案房屋已经抵顶工程款的事实已经生效判决确认，以房抵工程款的协议真实有效，且已经履行完毕，房款已经支付。还提交半岛网青岛新闻一则，证明涉案房屋所在小区盛天国际小区因项目正在市建设主管部门办理竣工验收，尚未办理产权初始登记，因此，不能办理不动产权登记的原因不在邢贵山。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
因此，买受人依据不动产物权期待权排除执行，需要同时满足上述第二十八条中的四项标准。第二十八条第一项规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，根据文意解释，邢贵山与青岛盛天置业有限公司应当在查封前签订书面买卖合同。但本案中，邢贵山与青岛盛天置业有限公司之间签订的协议为《关于6号楼x单元x户交款协议》，虽然在该交款协议中约定双方应于2014年4月28日前签订《商品房预售合同》，但双方始终未签署《商品房预售合同》，即邢贵山与青岛盛天置业有限公司之间并未签订正式的房屋买卖合同。因此，邢贵山请求排除执行的第一项标准即不符合二十八条的规定。邢贵山在一审提交的其他证据，一审根据证据内容进行的认定，均具有相应的依据，认定正确，本院予以确认。二审期间，邢贵山虽提交（2015）胶民初第4610号民事判决，证明以房抵债的事实，但该判决系在查封之后作出，对本案审查不产生影响。况且以物抵债协议如果不能履行，因邢贵山与债务人之间并未作出旧债消灭的意思表示，在新债不能履行的情况下，邢贵山依然可以向债务人主张履行旧债。
综上，本院对于邢贵山排除执行的请求不予支持。一审法院认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由邢贵山负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 骞
审判员 马 喆
审判员 孙向东
二〇一九年三月十五日
书记员 王冉冉
书记员 阚玉龙