山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终9495号
上诉人（原审原告）：李学发，男，1965年6月16日出生，汉族，住山东省胶州市。
被上诉人（原审被告）：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住所地山东省胶州市胶高路以南胶州湾K.K香港城。
法定代表人：叶国光，董事长。
上诉人李学发因与被上诉人青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李学发上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判凯凯置业赔偿李学发违约金10000元。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实不清。合同中约定李学发按照合同约定的付款方式及支付一部分订金及房款，剩余部分办理按揭贷款。然而由于凯凯置业相关手续不全，且当时没有预售许可，工程直至2011年才取得竣工验收备案证，系由凯凯置业原因导致无法办理贷款，凯凯置业违约事实清楚；二、一审法院判决不当。一审法院未尽到相应职责，对李学发所说的按揭贷款无法办理系凯凯置业一方的责任等情况进行落实后，明明知道系凯凯置业没有取得办理按揭的资格，构成违约，却按照多年前凯凯置业案件的案例来判决不支持违约金，显然是错误的；三、一审判决适用法律不当，严重损害李学发合法权益。一审中，李学发与多名起诉凯凯置业的当事人共同提交了相关证据，证明凯凯置业延期交房也无法办理按揭贷款，凯凯置业也承诺“违约金从合同约定交房日期至KK香港城房屋具备法定交房条件之日截止”，凯凯置业经有效送达却未出庭，也未提供任何反驳证据，一审法院应认定其举证不能，判决其承担违约责任。一审法院适用法律错误。
被上诉人凯凯置业未作答辩。
李学发向一审法院起诉请求：1、确认李学发、凯凯置业签订的商品房买卖合同自签订之日起有效。2、凯凯置业赔偿李学发以实际交付房款58824元为基数，按照合同约定日万分之二的违约金进行计算，李学发暂时主张10000元。3、凯凯置业承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年2月27日，李学发与凯凯置业签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，甲方为凯凯置业，乙方为李学发。合同约定，乙方购买甲方开发的胶州湾Ｋ.Ｋ香港城Ｄ区商品房，建筑面积68平方米，单价1718元/平方米，总价款116824元。
合同第四条，乙方与本合同签订之日向甲方交付每套商品房订金款贰万元，共计应交付订金款贰万元。
合同第五条约定，商品房付款方式，乙方选择按揭贷款。乙方于本合同签订时付订金贰万元，商品房壹层主体工程完工时付所认购商品房总价款的20%的购房款（包括已付订金款），计款23364.8元，商品阿主体工程完工时付商品房总价款的30%的购房款，计款35459.2元，余款58000元办理银行按揭贷款。
办理银行按揭贷款的期限、方式为:自乙方接到甲方通知之日起十日内，按照银行的规定提供办理银行按揭贷款所需资料，提交甲方，由甲方协助办理。乙方在办理银行按揭贷款过程中，如出现下列情形之一的，乙方应当于确定不能办理银行按揭贷款之日起三十日内付清剩余部分的购房款。否则，每逾期一天，按照乙方应付购房款金额向甲方承担日万分之二的违约金。（1）因国家政策调整不能办理按揭贷款；（2）因乙方不能提供办理银行按揭贷款所需资料；（3）因乙方提供的按揭贷款资料不全的；（4）因乙方提供的按揭贷款资料未通过银行确认的。因甲方原因导致乙方不能办理按揭贷款的，乙方不承担违约责任，待不能办理按揭贷款的原因消除后，继续协助乙方办理银行按揭贷款。
合同第七条，商品房交付乙方使用的期限为2005年7月31日前，交付使用的条件为该商品房通过有关部门验收合格为标准。甲方未按照上述约定的期限、条件将商品房交付乙方使用的，向乙方承担其所购买商品房已付购房款的日万分之二的违约金。
合同第八条，乙方所购买的商品房经有关部门竣工验收合格后，如乙方未按照本合同第五条的约定交付购房款，商品房不交付乙方，本合同所约定的商品房交付期限相应顺延，甲方不承担逾期交付的违约责任。
合同第十条，商品房达到交付条件后，甲方通知乙方办理交接手续，双方进行验收交接时，甲方向乙方出示该商品房井验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。
2004年9月15日，凯凯置业收取李学发定金20000元，2004年11月30日，凯凯置业收取李学发购房款38824元，共计58824元。
凯凯置业于2010年12月17日出具的合同+补充说明载明：K.K香港城已经延期交房，凯凯置业承诺：一、违约金从合同约定交房日期始至K.K香港城房屋具备法律规定交房条件之日截止。二、支付违约金日期写入合同。三、其他事项按合同执行。
一审法院依职权调取凯凯香港城项目新老楼号对照表，对照表载明：老楼号A区变更为新楼号1#楼，老楼号B区1#楼变更为新楼号2#楼，老楼号B区2#楼A座变更为新楼号3#楼，老楼号B区2#楼B座变更为新楼号4#楼，老楼号B区3#楼变更为新楼号5#楼，老楼号B区4#楼变更为新楼号6#楼，老楼号B区5#楼A座变更为新楼号7#楼，老楼号B区5#楼B座变更为新楼号8#楼，老楼号B区6#楼变更为新楼号9#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号10#楼，老楼号D区2#楼变更为新楼号11#楼，老楼号D区3#楼变更为新楼号12#楼，老楼号D区4#楼变更为新楼号13#楼，老楼号D区5#楼变更为新楼号14#楼，老楼号D区6#楼变更为新楼号15#楼，老楼号D区7#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区8#楼变更为新楼号17#楼，老楼号D区9#楼变更为新楼号18#楼，老楼号D区10#楼变更为新楼号19#楼，老楼号D区11#楼变更为新楼号20#楼，老楼号D区12#楼变更为新楼号21#楼，老楼号D区13#楼变更为新楼号22#楼，老楼号D区14#楼变更为新楼号23#楼，老楼号D区15#楼变更为新楼号24#楼，老楼号D区16#楼变更为新楼号25#楼，老楼号B区17#楼变更为新楼号26#楼，老楼号D区18#楼变更为新楼号27#楼，老楼号D区19#楼变更为新楼号28#楼,老楼号D区20#楼变更为新楼号29#楼,老楼号D区21#楼变更为新楼号30#楼,老楼号D区22#楼变更为新楼号31#楼。
一审法院依职权调取凯凯香港城项目预售许可证情况可知，涉案房屋根据青胶房注字第××号，已取得预售许可证。
A区于2010年1月1日取得竣工验收备案证，D区1#楼、D区12#楼、D区21#楼、D区22#楼于2011年1月14日取得竣工验收备案证。
另，李学发在庭审中自认涉案房屋已被查封。
一审法院认为：涉案房屋已取得预售许可，李学发与凯凯置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。李学发主张确认其与凯凯置业签订的《商品房买卖合同》有效，于法有据，一审法院予以支持。
合同确认有效后，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，李学发支付房款58824元，剩余购房款约定以银行按揭贷款形式支付，但李学发至今没有支付剩余购房款。李学发称没有办理贷款的原因在于凯凯置业，但未提交证据加以证明。
一审法院认为，李学发作为买受人最主要的义务和应支付的对价是向凯凯置业交付房款；凯凯置业作为出卖人最主要的义务是向李学发交付房屋。按照法律规定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房义务同时履行的，买受人逾期支付全部或者部分购房款时，出卖人可以行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，其交房的期限可予相应顺延。本案中，李学发未支付全部购房款事实清楚，在李学发未足额支付购房款的情况下凯凯置业未交付房屋并不构成违约，因此，对于李学发主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。
凯凯置业经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其自身权利的放弃，一审法院依法缺席判决。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认李学发和青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2005年2月27日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回李学发的其他诉讼请求。案件受理费50元，由青岛胶州湾凯凯置业有限公司负担。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，对合同效力的审查，系法院依职权审查。且合同有效系处理李学发诉请第二项的前提。因此，李学发诉请确认合同有效，并无实际意义。但鉴于双方对于一审判决第一项均未提出上诉，故本院对此予以维持。对于李学发主张的逾期交房违约金问题，本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“……如乙方未按照本合同第五条的约定交付购房款，商品房不交付乙方，本合同所约定的商品房交付期限相应顺延，甲方不承担逾期交付的违约责任”。依据上述约定，李学发未付清房款的情况下，凯凯置业有权顺延商品房的交付期限且不承担逾期交付的违约责任。而李学发仅支付了涉案房屋的首付款，并未交齐全部房款，其依据合同要求凯凯置业承担逾期交房违约金，缺乏合同依据。即便如李学发所述系因凯凯置业的原因导致其未能办理按揭贷款，其亦仅能依据合同追究凯凯置业未能协助办理按揭贷款的相应责任，而非逾期交房的违约责任。至于凯凯置业于2010年12月17日出具的合同+补充说明，从形式上看系对不特定对象发出的单方声明，该声明仅是认可存在延期交房的事实及对合同逾期交房违约金条款的重申，且同时明确了“其他事项按合同执行”。因此，一审法院判决驳回李学发要求凯凯置业支付违约金的诉讼请求，并无不当。
综上，上诉人李学发的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李学发负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 喆
审判员 龙 骞
审判员 孙向东
二〇一九年三月十五日
书记员 李珊珊
书记员 孔 怡