山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0211民初11683号
原告：杨春燕，女，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：杜春花，山东新岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红，山东新岛律师事务所律师。
被告：青岛天晴金钻娱乐有限公司，住所地青岛市黄岛区。
法定代表人：张桂强，职务总经理。
委托诉讼代理人：李彬，山东汉顿律师事务所律师。
原告杨春燕与被告青岛天晴金钻娱乐有限公司（以下简称“天晴金钻公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春燕的委托诉讼代理人杜春花、张红，被告天晴金钻公司的委托诉讼代理人李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告第四年（2018年12月1日至2019年11月30日）的房屋租金810338元及上两年度拖欠的租金106750元；3.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告立即腾空青岛经济技术开发区太行山路xx房屋并返还原告；3.判令被告支付第四年度（2018年12月1日至2019年11月30日）的房屋租金810338元及上两年度拖欠的租金106750元；4.判令被告支付原告违约金（2016年7月2日至2017年6月15日以70万元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2016年7月2日至实际支付之日以35000元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2017年7月2日至2018年6月27日以70万元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2017年7月2日至实际支付之日以71750元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2018年7月2日至实际支付之日以810338元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算）；5.判令被告支付原告拖欠的水电费、物业费73772.8元；6.诉讼费由被告承担。之后，在庭审前原告撤回了第1、2项诉讼请求。事实和理由：2015年7月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于青岛市黄岛区太行山路xx房屋，租期自2015年8月1日至2023年11月30日，第二年（2016年12月1日-2017年11月30日）房屋租金为735000元，第三年（2017年12月1日-2018年11月30日）房屋租金为771750元，第四年（2018年12月1日-2019年11月30日）房屋租金为810338元，应于每年7月1日前付清下一年度租金，若不能按时支付，按租金总额的5%按天支付违约金。若被告未能足额支付应付租金超过十日的，原告有权解除合同。在合同履行过程中，被告第二、三年度的租金分别支付了70万元，未足额付清，拖欠至今，现第四年度的租金尚未支付，已构成严重违约，故诉至法院。
被告天晴金钻公司辩称，原告要求被告支付租金，因原告出租的房屋漏雨造成被告无法正常经营，经被告多次主张让原告维修，但原告一直未维修，因此被告未按时支付租金。同时，原、被告双方曾经通过口头约定并有电话录音证明双方租金不递增的事实。因此，原告主张上两年度拖欠的租金无事实依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
1、2015年7月28日，杨春燕作为出租方、甲方，天晴金钻公司作为承租方、乙方签订了《房屋租赁合同》，于春江作为承租人，田树泽作为担保方也在合同上签名。合同约定，乙方承租甲方位于青岛市黄岛区太行山路xx号香江商务楼三层网点房屋，房屋建筑面积约2200平方米，租期自2015年8月1日至2023年11月30日，其中2015年8月1日至2015年11月30日为赠送的4个月装修期，租赁费自2015年12月1日起算，每年的12月1日至次年的11月30日为一个租赁年度；甲方现房毛坯交付乙方，第一年租金70万元，从第2年起租赁费每年递增5%（即第2年租赁费735000元，第3年租赁费771750元，第4年租赁费810338元），乙方按照先支付租金，后使用房屋的原则，第1年租金为半年付，上半年租金于签订合同之日付清，下半年租金于2016年6月1日前支付，从第2年开始租金按年支付，每年7月1日之前支付下一年度租金，乙方应按时支付房屋，如拖欠按租金总额的5%按天支付违约金；乙方应按时交纳租赁费、水费（4.8元/吨）、电费（1.15元/度）、物业费2500元/月，乙方于每月30日之前付清当月水电费、物业费等；乙方逾期支付租金超过10日的，拖欠水电费、物业费等相关费用超过3日或造成甲方损失的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；乙方违约的，应按合同1个月租金标准向甲方支付违约金，乙方对房屋所做装修等无偿归甲方所有；第九条约定，3层楼顶与4层地面必须做防水，造成损失全部由甲方承担；第十三条第6项约定青岛市黄岛区太行山路547-1号香江商务楼一至四层消防配电室部分配套设施造价125000元，全部由乙方垫资，其中乙方承担四分之一31250元，剩余93750元甲方分三年返还乙方。
2015年9月9日，杨春燕与天晴金钻公司，案外人于春江、田树泽签订《补充协议》，约定对原合同第十三条第6项的约定变更为，青岛市黄岛区太行山路消防配电室部分配套设施造价120000元，其中乙方承担四分之一3万元，甲方承担9万元，该9万元作为乙方的水电费、物业费押金，合同期满扣除乙方拖欠甲方全部费用后无息返还。
合同签订后，天晴金钻公司按约定支付了第一年度租金。
2、杨春燕提交的其招商银行交易明细证明称，天晴金钻公司于2017年6月17日支付第二年度租金70万元，于2018年6月28日支付第三年度租金70万元，其余租金未支付。天晴金钻公司对支付租金数额、时间无异议，是其职工曹克欣、周群代为支付款项未提出异议，但称双方曾口头协商每年都是70万元，没有递增。
3、杨春燕提交其自行制作的收款收据、电表、水表底数记录表称，天晴金钻公司拖欠2018年9月、10月份水电、物业费共计73772.8元。天晴金钻公司虽对杨春燕的主张不认可，但未提交证据证明其已支付相关费用，亦未提交证据证明水电费读数有误，其作为水电表使用方，应承担举证不能的后果，故本院对杨春燕主张的欠付水电费、物业费数额予以认定。
4、天晴金钻公司提交的微信聊天记录显示，2018年8月，其工作人员催促杨春燕对房屋漏雨进行维修；杨春燕称要起诉2018年租金，确认公共区域的过道属于杨春燕的原因漏雨，对于五楼属于平台部分往下漏的不属于其责任范围，还催促缴纳电费。杨春燕对该证据的真实性未提出异议，本院予以认定。
5、天晴金钻公司提交其业务经理曹克欣与杨春燕的通话录音称，房屋租赁合同中虽然约定房租每年递增，但事后通过口头约定不递增。杨春燕对该录音证据真实性不认可，且天晴金钻公司未提交书面证据证明更改了《房屋租赁合同》约定的租金数额，其辩称房租不递增，证据不足，本院不予认定。
6、庭审中，原、被告均表示要继续履行合同。
杨春燕称，本次诉讼主张2018年9月份和10月份的欠交的水电费，根据2018年9月1日和10月16日两次的抄表数，被告欠付水电费68772.8元（截止至2018年10月16日），2018年8月1日至10月1日2个月的物业费5000元。
天晴金钻公司称，其租房自行办理经营手续，在办理文化许可证时，杨春燕提交了房产证复印件，因该房屋是工业用地的房屋，因此，文化局不予办理文化许可证。导致其无法正常营业，被行政机关处罚，杨春燕对此应承担违约责任。
上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行卡交易明细、收款收据、电表、水表底数记录表，被告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天截图打印件、通话录音、房租支付凭证等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为天晴金钻公司欠付杨春燕租金、违约金、水电费及物业费数额的认定问题。根据前述查明的事实，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故合同合法有效，当事人应按照合同约定履行。根据《房屋租赁合同》的约定，第2年起，天晴金钻公司应于每年7月1日前支付下一年度租金。结合前述查明的天晴金钻公司支付租金的时间及数额，第2、3年度支付租金存在迟延支付及未足额的情况，第4年度租金810338元应于2018年7月1日前支付而未支付，杨春燕主张对迟延支付及欠付租金数额按年利率4.75%上浮30%的标准计算违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，故本院依法予以支持。对于杨春燕主张的水电费68772.8元（截止至2018年10月16日）及物业费5000元（2018年8月1日至10月1日），根据《房屋租赁合同》约定应由天晴金钻公司承担。
天晴金钻公司辩称房屋漏雨其拒付租金，但未提交证据证明房屋租赁面积大部分漏雨，或者因漏雨导致其不能正常营业，且其未提交书面证据证明因漏雨导致损失与杨春燕协商抵扣租金或者迟延支付租金，故其抗辩拒付租金的依据不足，本院不予采纳。
天晴金钻公司辩称，涉案房屋是工业用地的房屋，导致其不能正常办理文化许可证，杨春燕对此应承担违约责任，但其未提交证据证明杨春燕对房屋性质作出承诺，且从常理讲查看相关权利证书是租赁房屋的前提，即使其签订合同前未查验房屋权证亦是其对自己权利的放弃，现其主张杨春燕承担违约责任，依据不足，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、被告青岛天晴金钻娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨春燕第四年度（2018年12月1日至2019年11月30日）租金810338元及之前拖欠租金106750元；
二、被告青岛天晴金钻娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨春燕迟延履行违约金（2016年7月2日至2017年6月15日以70万元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2016年7月2日至实际支付之日以35000元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2017年7月2日至2018年6月27日以70万元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2017年7月2日至实际支付之日以71750元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算；2018年7月2日至实际支付之日以810338元为基数按年利率4.75%上浮30%的标准进行计算）；
三、被告青岛天晴金钻娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨春燕水电费68772.8元；
四、被告青岛天晴金钻娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨春燕物业费5000元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14610元（原告已预交），由被告负担。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 刘正品
审判员 车绍文
审判员 于召霞
二〇一九年一月十四日
书记员 侯衍玲