山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终7805号
上诉人（原审被告）：青岛力泰投资有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路183号综合楼301室。
法定代表人：沈志斌，执行董事。
委托诉讼代理人：董辉敏，女，系青岛力泰投资有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：李东旭，女，系青岛力泰投资有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：况波，男，1982年10月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：姚凤霞，况波之妻，住青岛市黄岛区。
上诉人青岛力泰投资有限公司（以下简称力泰公司）因与被上诉人况波商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2017)鲁0211民初13953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人力泰公司的委托诉讼代理人董辉敏、李东旭，被上诉人况波的委托诉讼代理人姚凤霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人力泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回况波的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由况波负担。事实与理由：1、况波向力泰公司出具的“申请承诺书”系其本人真实意思表示，是对其自身权利的处分，应当认定合法有效。力泰公司应况波的要求提前办理了房屋交接，并未违反法律的禁止性规定，相应的不利后果应当由况波自行承担，与力泰公司无关。一审法院武断认定该承诺书无效系错误的，侵犯了力泰公司的合法权益。2、涉案房屋于2018年3月19日验收合格。力泰公司提交的2018年3月19日《建设工程质量监督报告》中明确载明“竣工验收合法有效，工程质量合格，未发现违反强制性条文的质量问题”，表明涉案房屋已于2018年3月19日竣工验收合格，即使有违约金的存在，违约金计算的截止日期也应以该日期为准。2018年4月16日的《建设工程竣工验收备案表》中载明的日期系备案日期，并非竣工验收日期。
被上诉人况波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，驳回力泰公司的上诉请求。
况波向一审法院起诉请求：1.判令力泰公司向况波支付以已付购房款为基数按日万分之0.5自2017年1月1日起计算至房屋通过综合验收合格之日止的逾期交房违约金；2.诉讼费由力泰公司承担。
一审法院认定的事实：
1、2016年9月14日,况波（乙方）与力泰公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：况波购买力泰公司开发的位于青岛市黄岛区户房屋一处，暂测房屋建筑面积103.16平方米，每平方米单价8607.99元，房屋总价款暂定为888000.00元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件。”第十一条约定：“甲方定于2016年12月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：继续履行合同，自逾期第91日（含第91日）起每日按已支付房款的万分之0.5向乙方支付违约金。”合同同时约定了其他权利义务。
2、合同签订后，况波如约向力泰公司支付了房款498000.00元，力泰公司于2016年10月13日向况波出具了发票，后况波通过中国工商银行股份有限公司市南支行贷款390000元，于2016年10月28日支付给力泰公司。
3、力泰公司提交况波于2017年4月21日出具的“申请承诺书”一份，内容为：“我本人况波（身份证：）购买的位于青岛市开发区《御园5号》2号楼2单元23层2304室住宅，因个人要求，现要求领取该房屋钥匙，因该房屋并不符合验收交付条件，本人在此承诺，在领取钥匙起即视为收取了上述房屋，并保证不对房屋进行任何的改造变动等一切行为。同时承诺自本人自愿放弃从领取钥匙次日起至取得竣工验收之日期间贵司需要支付的房屋违约金，房屋项下的相关责任义务均由本人承担，与贵司无关。同时，放弃追究贵司延期交房应承担的违约责任。承诺人：况波2017年4月21日。”况波认可该承诺书上签字系况波本人，但否认捺印系况波本人，并称当时签订该承诺书是因力泰公司承诺可在2017年7月份交房，因此况波愿意放弃3个月的逾期交房违约金，现力泰公司至今不具备交房条件，况波认为该承诺书无效。
4、力泰公司提交房屋入住证明存根，证明况波已于2017年4月21日办理了房屋入住手续。况波否认存根上的签字及捺印系况波本人所签所捺，但承认已实际领取了房屋的钥匙。
5、力泰公司提交2018年3月19日御园5号（南区项目）“建设工程质量监督报告”复印件一份，其上载明，监督意见为“经监督抽查，该工程质量控制资料基本完整；各工程责任主体基本能做到质量责任落实到位，质量行为比较规范，能够认真执行有关法律、法规及工程建设强制性标准。竣工验收合法有效，工程质量合格，未发现违法强制性条文的质量行为，同意提交有关部门备案”。
6、力泰公司提交的“建设工程竣工验收备案表”中载明:御园5号1号楼、2号楼、5号住宅楼、商业G1-G3号楼及南区地下车库竣工验收日期为2018年4月16日，有勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格意见，并于2018年4月16日在青岛市黄岛区城市建设局备案。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。当事人争议的焦点是：逾期交房违约金的计算截止点到什么时候？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据相关法律、法规和司法解释的规定，一审法院作出如下分析判定：
1、况波与力泰公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立且生效，依法受法律保护。况波、力泰公司均应按照合同约定全面履行权利义务。况波已按约支付全部购房款，力泰公司应当依约按时交付涉案房屋。况波与力泰公司在合同第十一条约定的交房时间为2016年12月31日前，但在该时间，力泰公司未能向况波交付房屋。力泰公司承认逾期交房，对计算方式无异议，但抗辩逾期交房违约金的计算截止点为况波出具的承诺书约定之日（2017年4月21日）。其理由为：因况波已经签署承诺书，自愿放弃自2017年4月21日至实际交房之日的违约金。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。根据上述规定和力泰公司提交的证据，涉案房屋符合交付条件的日期应为2018年4月16日。虽况波于2017年4月21日领取了房屋钥匙，但力泰公司明知涉案房屋其时并不具备交房条件，该交付不符合法律规定的交付条件，并不构成法律意义上的“房屋交付”。在商品房尚不具备交房条件的情况下，况波与力泰公司交接房屋的行为，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效交付，因此况波出具的“申请承诺书”亦无效。况波主张的逾期交房违约金应计算至2018年4月16日。具体计算方式如下：以已付购房款888000.00元为基数按每日万分之0.5自2017年1月1日起计算至2018年4月16日止，数额为20912元。
综上，况波所诉，有事实和法律依据，一审法院予以支持。力泰公司所辩，证据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、青岛力泰投资有限公司于判决生效之日起10日内支付况波逾期交房违约金20912元；二、驳回况波的其他诉讼请求。案件受理费50元，由青岛力泰投资有限公司负担。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，况波与力泰公司于2016年9月14日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，况波已依约履行其付款义务，力泰公司亦应依约交付符合合同约定的房屋。双方约定：“力泰公司定于2016年12月31日前将房屋交付况波，除不可抗力外。”但力泰公司并未依约交付房屋，本案审理中，力泰公司亦未提交证据证明其未交房系因不可抗力造成的，故本院确认力泰公司存在逾期交房的事实，其应承担逾期交房责任。力泰公司主张况波于2017年4月21日向其出具承诺书，根据该承诺书，其后力泰公司不应支付逾期交房违约金。本院认为，一审中，况波虽对力泰公司提交的上述承诺书上本人的捺印不予认可，但对其本人签名的真实性并未否认，故本院对承诺书予以确认。上述承诺书出具后，况波已领取涉案房屋的钥匙。本案审理审理中，况波并未提交有效证据证明其是在受胁迫或欺诈的情形下出具上述承诺书，故该承诺书应视为是其真实意思表示。况波作为具有完全民事行为能力的成年人，应预见到其出具承诺书的后果，其出具行为应视为是其对后果的认可。根据相关法律规定，商品房经竣工验收合格后方能交付使用。但况波在承诺书中明确表示：“因该房屋并不符合验收交付条件，本人在此承诺，在领取钥匙起即视为收取了上述房屋，并保证不对房屋进行任何的改造变动等一切行为。同时承诺自本人自愿放弃从领取钥匙次日起至取得竣工验收之日期间贵司需要支付的房屋违约金，房屋项下的相关责任义务均由本人承担，与贵司无关。同时，放弃追究贵司延期交房应承担的违约责任。”从上述内容看，况波在出具承诺书时对涉案房屋的现状是明知的，但其仍要求接收房屋并放弃对力泰公司主张逾期交房的违约责任，其应受其出具承诺书的约束。现况波要求力泰公司承担2017年4月21日之后的逾期交房违约金，与其承诺相悖，本院不予支持。一审法院判决力泰公司支付2017年4月21日之后的逾期交房违约金，判决不当，本院予以纠正。力泰公司应支付况波逾期交房违约金4884元（以888000.00元为基数按每日万分之0.5自2017年1月1日计算至2017年4月20日）。
综上，力泰公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初13953号民事判决；
二、青岛力泰投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付况波逾期交房违约金4884元；
三、驳回况波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人青岛力泰投资有限公司负担50元，由被上诉人况波负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 孙秀强
审判员 徐镜圆
二〇一八年十二月二十五日
书记员 李珊珊
书记员 王庆光