山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终8857号
上诉人（原审被告）：张亮，男，1969年11月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
上诉人（原审被告）：王莹，女，1969年7月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李蓬月，山东雅君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：葛文玉，男，1947年10月14日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：孙福林，山东慧勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志鑫，山东慧勤律师事务所实习律师。
上诉人张亮、王莹因与被上诉人葛文玉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁02民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张亮、王莹上诉请求：依法撤销一审判决，改判两上诉人无需向被上诉人支付违约金，被上诉人立即向两上诉人支付购房尾款及违约金；本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、两上诉人并无任何违约行为，也未给被上诉人造成任何损失，不应向被上诉人支付违约金。2016年8月11日双方签订的《房地产买卖合同》第十八条其他约定事项中已明确约定：办理过户的条件之一为：甲乙双方因需免交个人所得税故将过户时间延迟到2016年9月30日前，甲方另一处房产出售后过户。而两上诉人的另一处房产于2017年11月底才正式出售，房屋出售后两人上诉人就积极配合被上诉人办理过户手续，涉案房屋也于2018年2月12日办理过户手续，两上诉人并无任何违约行为，理应不承担违约责任。在2016年8月11月与被上诉人签订《房屋买卖合同》的当日，两上诉人就将涉案房屋的房产证交付给了房屋中介，将房屋要是交给了被上诉人，被上诉人已实际控制该房屋，并居住。故，两上诉人并未给被上诉人造成损失，不应承担违约责任。二、被上诉人至今未向两上诉人交付房屋尾款5万元，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》第二条第二款的规定：尾款5万元于过户当日付清。而两上诉人在2017年2月12日协助被上诉人办理了过户手续，其应于当日付清5万元尾款，但被上诉人至今未支付，两上诉人在一审法院开庭过程中也多次向法庭陈述此事实，但判决中却未体现。综上所诉，请求二审法院依法予以改判，支持两上诉人的全部诉讼请求。
葛文玉辩称：一、上诉人关于“并无任何违约行为，也未给被上诉人造成任何损失”的上诉主张不能成立。首先，根据双方2016年8月11日签订的《房地产买卖合同》第9条关于解押的约定：上诉人应当于8月20日前自行到银行偿还贷款及办理解押手续。上诉人如违约，具体违约赔偿按照合同第11条执行（每日违约金300元）。合同签署后，被上诉人及时向上诉人支付了购房款155万，但上诉人收到房款后并未用于偿还其银行贷款，而是挪作他用，其行为显然属于违约。其次，根据双方《房地产买卖合同》第18条约定：为减少房屋交易税费，上诉人欲出售其另一处房屋，本案所涉及房屋过户时间延迟到2016年9月30日前。由此双方约定的房屋过户截止时间为2016年9月30日，在此时间之前，上诉人应当办理完毕另一套房屋出售宜并确保本案所涉房屋办理过户。但实际上上诉人仍未依约办理，其行为显然构成违约。再次，由于上诉人迟迟未配合办理涉案房屋过户，在被上诉人多次催要的情况下，2016年11月12日上诉人张亮和被上诉人葛文玉签署《协议书》，约定将过户时间延迟到2016年12月18日且上诉人自愿承担违约责任，逾期按照法律程序履行。该协议属将过户时间再次推迟，即使如此，上诉人仍然置被上诉人合法权益与不顾，迟迟不予解押过户。最后，即使房屋过户期间一再延长，上诉人仍未配合办理，直至被上诉人提起诉讼之后的2018年2月，在被上诉人向上诉人出借10万款项的情况下，上诉人方才配合办理房屋解押和过户，上诉人的行为严重违反了合同的约定，有失基本诚信，理应承担违约责任。二、上诉人关于“被上诉人至今未向两上诉人交付房屋尾款5万元，应承担相应的违约责任”的上诉理由不成立。首先，由于上诉人的原因导致迟迟未办理房屋过户，给被上诉人的生活造成了诸多不便，上诉人在多个场合（包括上诉人单位黄岛海关）表示不再向被上诉人主张剩余的5万尾款。其次，退一步讲，即使该5万元购房尾款应当支付，则由于上诉人违约在先，被上诉人有权行使先履行抗辩权，即在上诉人付清本案逾期过户违约金及10万元借款本息（另案处理）之前，被上诉人有权不予支付该5万购房尾款。最后，从程序上讲，在一审法庭辩论终结之前，上诉人并没有明确提出房屋尾款的反诉请求，因此在本案二审中，上诉人无权就该5万尾款提出要求。三、上诉人延迟办理过户的行为给被上诉人造成了重大经济损失和精神伤害，理应承担违约责任。首先，被上诉人已年逾七旬，本想购买该房屋用于安享晚年生活，不想由于上诉人收到购房现金后并未偿还银行贷款，而是违反承诺挪款他用，导致迟迟无法办理房屋过户，给被上诉人生活造成了极大影响。其次，由于涉案房屋银行贷款迟迟未还清，原抵押权人委托社会清欠人员多次上门追讨欠款，严重影响到上诉人的正常装修居住，被上诉人身心因此收到极大伤害。再次，由于本次诉讼，被上诉人多次奔波于法院、律师事务所和上诉人工作单位，劳心费神，心力交瘁。最后，由于上诉人迟延办理房屋过户，导致被上诉人无法使用该房屋进行抵押融资，丧失了因此而可能获得的经济利益。因此，上诉人延迟办理过户的行为给被上诉人造成了重大经济损失和精神伤害，理应承担违约责任。综上所述，双方签署的《房地产买卖合同》和《协议书》是双方真实意思表示，具有法律效力。合同签署之后被上诉人严格按照合同约定履行了合同义务，上诉人严重违反合同约定，导致被上诉人所购房的房屋长期没法办理所有权证和正常居住使用，上诉人理应承担违约责任。一审判决事实清楚、证据确实充分，适用法律准确，审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
葛文玉向一审法院起诉请求：1.判令张亮向葛文玉支付逾期办理房产证违约金160500元；2.王莹对上述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：葛文玉、张亮、王莹均认可张亮、王莹系夫妻关系。2016年8月11日王莹代理张亮与葛文玉签订房屋买卖合同，约定王莹、张亮将青岛市市北区辽宁路x号x单元x户房屋出售给葛文玉，总房款160万元，合同约定了具体付款时间、房屋交付时间等。其中第十一条约定，如任何一方未按照合同约定时间全面履行义务，每逾期一天，按照每天300元支付给对方作为违约金等。合同第十八条约定，葛文玉承诺收到首付款用于银行解押；为免交个人所得税，过户时间延迟到2016年9月30日前，葛文玉另一处房产出售后过户。合同签订后，葛文玉按照约定先后向张亮支付购房款共计155万元，张亮、王莹亦按照合同约定向葛文玉交付房屋。张亮、王莹未在合同约定时间办理诉争房屋解除抵押手续，亦未按照约定时间协助葛文玉办理房屋产权转移登记手续。2016年11月12日葛文玉与张亮签订一份补充协议，约定于2016年12月18日之前办理产权过户手续，同时张亮将合同约定的违约金支付给葛文玉等。至2016年12月18日张亮、王莹仍未协助葛文玉办理房屋产权转移登记手续。本案诉讼期间，张亮、王莹于2018年2月12日协助葛文玉办理了诉争房屋产权转移登记手续，葛文玉于2018年2月28日领取诉争房屋产权证。
一审法院认为，葛文玉、张亮、王莹签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。葛文玉按照合同约定履行了支付房款的义务，张亮、王莹未按照合同约定协助葛文玉办理房屋产权过户手续，根据合同约定及2016年11月12日双方签订的补充协议内容可以确定，张亮、王莹应当并已承诺按照合同约定承担违约责任。
诉讼中张亮、王莹称不应当支付违约金，根据法律规定，应视为张亮、王莹提出了违约金过高的抗辩。违约金的调整应当考虑葛文玉实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案中因张亮、王莹违约给葛文玉造成的损失可按照葛文玉已付购房款总额，参照中国人民银行发布的同期贷款利率计算约为100000元左右。根据葛文玉实际损失，综合考虑合同履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院调整张亮向葛文玉支付的违约金数额为100000元。葛文玉要求张亮支付违约金160500元，一审法院予以部分支持。张亮、王莹系夫妻关系，葛文玉要求王莹对违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决：一、张亮于一审判决生效之日起十五日内支付葛文玉违约金100000元；二、王莹对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费2050元，张亮、王莹负担1280元，财产保全费5000元，由张亮、王莹负担，均于一审判决生效后十五日内履行完毕。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被上诉人按照合同约定履行了支付房款的义务，两上诉人未按照合同约定协助被上诉人办理房屋产权过户手续，根据双方合同约定及2016年11月12日双方签订的补充协议内容可以确定，两上诉人已经违约并已承诺按照合同约定承担违约责任。一审对此认定得当，本院依法予以维持。至于两上诉人主张的被上诉人应向其支付房屋尾款的上诉请求，因其未在一审中就此提出反诉，故对其该项主张本院不予处理，两上诉人可另案主张。综上所述，两上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人张亮、王莹负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 侯 娜
审判员 杨保国
二〇一八年十二月二十四日
法官助理 王 蕾
书记员 郑 昭
书记员 吴苗苗