山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3550号
上诉人(原审被告)：青岛舜喜文化传播有限公司，×。
法定代表人：孙钰舜,×。
上诉人（原审被告）：孙钰舜，男，×。
被上诉人（原审原告）：张振海，男，×。
委托诉讼代理人：王琳，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛舜喜文化传播有限公司（以下简称舜喜文化公司）、孙钰舜因与被上诉人张振海房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初7067号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人舜喜文化公司的法定代表人孙钰舜，上诉人孙钰舜，被上诉人张振海委托诉讼代理人王琳到庭参加了诉讼、本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人张振海的诉讼请求。事实与理由：一、原审证据不能证明房屋租赁合同合法有效。张振海提供的证据只能证明涉案房屋的所有权是青岛市房产经营公司的，该公司将该房屋交由青岛市荣利实业公司使用，并同意其出租，与张振海无关，其证据并不能证明张振海有权将该房屋出租给上诉人使用，不能证明张振海与上诉人就涉案房屋所签订的房屋租赁合同有效。二、原审认定上诉人欠张振海房租30000元错误。本案中未有证据证明双方办理了涉案房屋的交接手续，也没有证据证明张振海收到我前三年的租金，更没有证据证明张振海收到上诉人租金开具了税票。众所周知，近几年该房屋所在地段修地铁，行人通行都困难，无法进行商业经营，不能实现合同目的。合同无效，也未履行，原审判决上诉人向张振海支付30000元租金没有事实依据。三、本案已过诉讼时效。本案属房屋租金纠纷，应适用民法通则一年期诉讼时效的规定。如前所述，即使依照合同约定，每次交付租金有明确的日期，超过约定的时间交租金，对方应在一年内起诉。前三年租金未交，对方未曾起诉。即使2016年的30000元租金，应在2016年2月10日缴纳，否则，对方应从该日起算，一年内（即2017年2月10日前）起诉，然而张振海在2017年8月1日才起诉，超过法定期限五个多月，已过诉讼时效，不受法律保护。四、逾期30日交租金，出租方解除合同，扩大的损失自负。退一万步讲，对照合同分析，合同第5条第7项约定，承租方逾期30日缴纳租金的，视放弃租房，出租方即可解除合同，然而对方明知我方逾期几年未交租金，放弃租房，其即可行使合同解除权，而不作为，对扩大的损失，由其自负其责。原审对此失查，请二审予已查明和纠正原审错误。五、判决违约金6000元，违反法律规定。有关司法解释规定，违约金不得超过当事人因违约造成的损失约30%，然而，该合同约定违约金为日租金的三倍，所计算的违约金显然过高，应予依法调整。原审判决6000元违约金与法相悖。综上，请二审法院明察公断，判如所请，以维护法律的正确实施，维护上诉人合法权益。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉维持原判。一、上诉人一审中亲自到法院领取了诉状等诉讼文书，但没有提出反对意见也没有到庭参加诉讼，放弃了答辩、质证的权利，认可了被上诉人的诉讼请求和主张。二、双方所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示且已实际履行，该合同不存在违反合同法第52条规定的情形，是合法有效的，被上诉人与案外人荣利公司签订的合同与本案双方争议无直接关系，属于另一法律关系。三、本案争议未超过法定的诉讼时效期间。1、双方合同的履行期限至2016年10月20日，被上诉人起诉的时间没有超过当时规定的一年诉讼时效期间。2、就上诉人欠款被上诉人于2016年9月13日委托他人向上诉人催讨欠款，根据法律规定，诉讼时效中断，被上诉人提起诉讼的时间远远没有超过法定的诉讼时效期间。三、上诉人在一审中未就时效提出过抗辩，在二审中再以诉讼时效作为上诉理由，依法不应支持。综上，请求驳回其上诉请求。
张振海向一审法院提出诉讼请求：1、判令舜喜文化公司立即支付所欠房租30000元及逾期付款违约金6000元，合计36000元（自2016年2月11日起暂计算至起诉之日，并要求连续计算支付至生效判决判定的给付之日止）；2、判令被告孙钰舜对上述款项承担连带清偿责任；3、诉讼费由两被告承担。在审理过程中，张振海明确：对于违约金只主张6000元，不再增加。
一审查明，张振海围绕诉讼请求提交了2009年10月12日其与青岛市融利实业公司签订的房屋租赁合同一份、青房地权市字第××号的房地产权证一份、2009年12月15日青岛市房产经营公司出具的证明一份、2013年2月27日与舜喜文化公司签订的房屋租赁合同一份、舜喜文化公司的工商信息一份。用以证明如下事实：1、2013年2月27日，张振海与舜喜文化公司签订房屋租赁合同，约定张振海将位于市北区房屋出租给舜喜文化公司，租赁期限自2013年3月10日至2016年10月20日；第四年租金30000元于2016年2月10日一次性支付；押金5000元，舜喜文化公司于本合同签订之日支付张振海。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由舜喜文化公司承担的费用、租金、各种执照的注销，以及舜喜文化公司应当承担的违约金外，剩余部分张振海如数返还给舜喜文化公司。舜喜文化公司应按时交付租金，如逾期交付房租，则每逾期一日，向张振海支付日租金金额的三倍作为违约金。如舜喜文化公司拖欠租金达30日时，则视为其自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，张振海即可终止合同，每逾期一日向张振海支付日租金金额的三倍作为违约金。合同签订后，张振海将房屋交付给舜喜文化公司管理使用。2、涉案房屋系青岛市房产经营公司所有，后青岛市房产经营公司将该房屋交由其下属的青岛市融利实业公司使用并同意其进行出租。2009年10月12日，张振海承租涉案房屋，租赁期限为自2009年10月25日至2016年10月24日。3、舜喜文化公司系由孙钰舜个人投资成立的一人有限公司。
一审法院认为：张振海围绕诉讼请求提交了证据，舜喜文化公司、孙钰舜经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为舜喜文化公司、孙钰舜放弃答辩、质证的权利，对张振海提交的证据予以采纳。根据张振海提交的证据，一审法院认为，张振海与舜喜文化公司之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张振海主张舜喜文化公司拖欠第四年租金30000元，舜喜文化公司、孙钰舜对此未提出异议，一审法院对于张振海的该主张予以采信。舜喜文化公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。现张振海要求舜喜文化公司、孙钰舜承担违约金6000元，违约金数额远远低于按合同约定舜喜文化公司、孙钰舜应承担的违约金数额，且张振海表示不再增加违约金，故一审法院对张振海的该请求予以支持。舜喜文化公司系由孙钰舜个人投资成立的一人有限公司，舜喜文化公司、孙钰舜不能证明公司财产独立于其个人财产，应当对于舜喜文化公司的债务承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、青岛舜喜文化传播有限公司自判决生效之日立即支付张振海租金30000元；二、孙钰舜自判决生效之日立即支付张振海违约金6000元；三、孙钰舜对于青岛舜喜文化传播有限公司在本案中所应承担的支付责任承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，由青岛舜喜文化传播有限公司、孙钰舜承担。张振海已预交，由青岛舜喜文化传播有限公司、孙钰舜自判决生效之日立即履行完毕。
二审期间，被上诉人申请证人崔某出庭作证，证明证人曾于2016年9月13日向上诉人催讨拖欠的房租。证人称其受被上诉人的委托，与孙钰舜进行房屋租赁事宜的接洽。证人还提交2016年9月13日其与孙钰舜的电话录音，证明证人向孙钰舜催交房租，孙钰舜同意支付，称要去公司办理。上诉人质证称，通话内容不能证明通话时间是2016年9月13日，还称通话内容并未涉及房租交付的内容，仅是在通话中称要去和友客协商。上诉人称已打电话将涉案房屋退回给张振海，但未提交书面证据证明，被上诉人也不予认可，称上诉人一直使用到合同期满即2016年10月20日。
本院认为，上诉人对其与被上诉人于2013年2月27日签订的房屋租赁合同的真实性并无异议，故该合同对上诉人与被上诉人依法具有拘束力，双方均应依约严格履行。在被上诉人依约向上诉人交付房屋后，上诉人负有及时支付租金的义务。关于上诉人主张张振海非涉案房屋所有权人的问题，本院认为，法律明确规定承租人可以依法进行转租，因此，本案中在上诉人已与被上诉人签订书面租赁合同，并认可已实际使用涉案房屋的前提下，其主张张振海不是房屋所有权人不构成其欠付租金的抗辩，即使合同无效，当事人也可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故上诉人拒付租金的抗辩不成立，本院不予采信。关于违约金问题，合同明确约定，“舜喜文化公司应按时交付租金，如逾期交付房租，则每逾期一日，向张振海支付日租金金额的三倍作为违约金。如舜喜文化公司拖欠租金达30日时，则视为其自动放弃所承租的房屋，构成严重违约，张振海即可终止合同，每逾期一日向张振海支付日租金金额的三倍作为违约金。”因上诉人拖欠房租构成违约，其应依约承担相应违约责任。被上诉人在本案中主张的违约金6000元，已远低于合同约定违约金数额，上诉人请求继续调整，有违公平及诚实信用原则，本院不予采信。合同虽约定，逾期支付超过30日，被上诉人可以终止合同，但这是被上诉人依法所享有的选择权，被上诉人可以选择终止也可以选择继续履行，均不妨碍被上诉人向上诉人依法主张相应违约责任，故上诉人以此作为拒付租金的抗辩，于法无据，本院不予支持。
关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之相关规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且被上诉人在二审期间也申请证人出庭作证证明其已及时某上诉人主张权利，故上诉人主张本案已过诉讼时效，理由不成立，本院不予采信。
综上，上诉人青岛舜喜文化传播有限公司、上诉人孙钰舜的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人青岛舜喜文化传播有限公司、孙钰舜负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一八年十二月二十日
书记员 王 晶
书记员 郑 昭