山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终8313号
上诉人(原审被告)：姚建国，男，1970年11月2日出生，汉族，住山东省青岛市开发区。
委托诉讼代理人：刘英海，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孟英英，女，1984年9月5日出生，汉族，住河北省邢台市威县。
被上诉人(原审原告)：代海志，男，1983年10月8日出生，汉族，住河北省邢台市威县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：许光磊，山东万锦律师事务所律师。
原审第三人：青岛中驰房产经纪有限公司开拓路分公司，住所地青岛经济技术开发区开拓路307号。
法定代表人：刘明辉，职务经理。
委托诉讼代理人：张凤菊，女，1983年2月22日出生，汉族,住青岛市黄岛区,系第三人单位员工。
上诉人姚建国因与被上诉人孟英英、被上诉人代海志及原审第三人青岛中驰房产经纪有限公司开拓路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初11408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚建国上诉请求：依法改判上诉人和被上诉人共同分摊中介费、鉴定费及房屋差价损失；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人系限购人员，按照限购政策无法购买涉案房屋。第三人从未让上诉人去网签合同，上诉人不存在任何违约行为。一审查明的部分说通过了银行按揭手续的审批，但该证据未予质证。在二审庭审中，上诉人补充上诉意见：请求撤销一审判决第二项或将案件发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致案件错判。被上诉人不符合购房条件，后虽然政府部门出台3.30细则，被上诉人系政策出台前已经履行了支付首付的条件，不受限购的约束，上诉人也在督促被上诉人加快申请贷款进度，但是由于银行收紧了贷款审批条件，被上诉人的贷款迟迟批不下来。无论是本案的第三人以及被上诉人，均没有明确告知上诉人何时去签订网签合同或银行的相关合同。上诉人曾申请一审法院去调取按揭获批的书面证据，但是并未获得。所以，一审法院在上述前提下认定系上诉人原因导致合同不能履行，系上诉人违约，是认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，上诉人不应当支付被上诉人主张的房屋差价损失。1、首先导致合同履行不能的并非系上诉人过错造成，是被上诉人方迟迟不能履行贷款手续，银行按揭获批时间无法确定，导致上诉人无法收到涉案房屋的全款。由此可见，合同的不能履行并非上诉人造成。2、在上诉人与被上诉人签订的合同中已经约定了违约的条款，即使认定上诉人违约，根据双方的合同约定，上诉人的违约责任系适用定金罚则即将被上诉人支付的定金双倍返还及返还首付款。3、被上诉人主张违约损失即房屋的差价损失，并没有提交任何证据证明且不符合法律规定。首先，上诉人并没有违约，也没有因为房价涨价而恶意不履行合同约定。其次，上诉人与被上诉人在签订合同时，均不可能预见到房屋涨价，涨到多少。被上诉人主张的房屋差价损失即为合同履行后可获得利益，但是该利益已经远远超过了双方订立合同时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损失，否则不可能不会在合同中进行约束。
孟英英、代海志辩称：被上诉人与上诉人于2017年3月10日签订房屋买卖契约，约定签订契约当日支付定金2万元，并于3月10日支付购房首付款含定金26万元，剩余房款42万元，通过银行按揭贷款支付，从该约定看被上诉人已经按照约定支付首付款及定金而剩余房款系通过按揭贷款支付且未约定具体时间，被上诉人于2017年3月10日支付完首付款后向银行贷款审批，已经尽到了积极履行合同的义务，至于贷款何时审批通过并非被上诉人能够控制，且一审法院判决中载明，涉案房屋的银行按揭审批手续已经审批通过，且双方办理了网签手续，合同已经切实履行，青岛市房地产价格自2016年10月开始处于大幅上涨状态，而涉案房产的价格自双方签订买卖契约以来已经有了较大幅度的上涨，因被上诉人拒不办理过户手续，导致涉案合同无法继续履行，上诉人存在根本违约，应由其按照合同法的相关规定承担由此给被上诉人造成的所有损失。
孟英英、代海志向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房定金20000元、首付款240000元，及自2017年3月10日至判决生效之日止的利息（以260000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告支付给原告中介费16800元及房屋维修基金费用4426.8元；3、判令被告赔偿原告涉案房屋差价损失216400元；4、鉴定费8980元由被告承担；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原告经第三人中驰公司介绍与被告签订了房屋买卖合同，并于当日交给被告10000元定金，次日又交给被告10000元定金，共计20000元定金。2017年3月10日，原告通过银行转账方式转给被告240000元，根据合同剩余房款420000元通过银行贷款支付。2017年3月16日经中介办理了网签手续。2017年4月22日，原告接到中介通知银行贷款审批通过，约定4月24日上午九点去房管所办理过户手续，但被告以现在不急需用钱的理由不履行合同。原告多次经中介催促被告继续履行合同，被告拒不同意办理房屋过户手续。2017年5月4日，原告向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，要求继续履行合同，贵院以银行贷款以过期等理由告知原告要求继续履行合同存在客观不能，只能另行起诉主张，无奈原告撤诉。现被告已构成违约，应当承担相应的赔偿责任，为维护原告的合法权益，特具状起诉。
一审法院认定事实：2017年2月24日，原告孟英英（买方）、被告姚建国（卖方）、第三人中驰公司（居间方）签订购买意向书，约定买方拟购买由居间方所介绍的坐落于青岛市开发区开拓路澳柯玛公寓8号-1-502户的房屋，购房总价680000元；毛坯房送储约10平；卖方在交易中为净价，所有税费由买方承担；买方为表示购房诚意，自愿向居间方支付10000元的意向金，委托居间方于2017年2月27日21点之前去争取卖方的出售意向，一旦卖方接受买方的购房条件，并在本意向书上签字，则买方授权居间方在不用通知买方的情况下，将意向金作为购房定金支付给卖方，意向金自动成定金合同；房款支付方式为商业贷款，卖方于卖方签字之日起2日内追加定金10000元；本合同签订之日起15日内，买卖双方签订《房地产买卖契约》，划首付，签订银行合同；合同还约定了如果买卖双方违约所产生的法律责任。合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，2017年2月25日，原告向第三人中驰房产交纳中介服务费、代收评估费、代收网签费共计16800元，2017年2月26日，原告又支付给被告定金10000元，2017年3月8日，原告交纳房屋维修基金4426.8元。同时，原告孟英英、代海志（乙方）与被告姚建国（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定，甲方同意将坐落于青岛市开发区开拓路18号8幢1单元502户的住房计建筑面积86.8平方米出售给乙方；成交价为680000元，本契约签订之日，乙方向甲方支付20000元作为购房定金；甲乙双方同意，自本契约生效之日起至银行按揭贷款发放之日，将上述款项分二次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价，具体为：乙方于2017年3月10日前向甲方支付购房首付款260000元（其中含定金），剩余房款420000元整通过银行按揭贷款支付；甲方应于收到全部房款将房屋交付给乙方；甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所交纳的税费，由乙方按照有关规定承担。2017年3月10日，原告通过转账向被告支付首付款240000元。2017年3月16日，第三人中驰公司作为居间方代原被告办理了《青岛市存量房买卖合同》网签备案手续，该合同约定，原告孟英英、代海志（合同乙方、买受人）与被告姚建国（合同甲方、出卖人）通过青岛华丰中证房地产评估有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产为甲方依法取得的房地产权证号为黄私0026443；房地产坐落于开拓路18号内8号楼1单元502室；建筑面积86.8平方米；房地产转让价款为620000元；乙方于过户之日前将首付款20万元交付给甲方，余款420000元乙方以银行贷款的形式付给甲方；甲方应于2017年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2017年9月30日前，甲乙双方共同向青岛市开发区房地产登记交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.03％的违约金，合同继续履行，甲方未按本合同第四条约定期限交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款的0.03％的违约金，合同继续履行。2017年6月24日，上述房产的银行按揭审批手续通过，被告拒绝协助原告办理房产过户手续，原告诉至本院，现银行审批手续已过期。另查明，2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等五部门联合下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，对在青岛市市区范围包括黄岛区购房的资格和条件作出限制，根据该通知的内容和规定，两原告不具备该通知规定的在黄岛区购房的资格和条件。但是，同时，青岛市青岛市国土资源和房屋管理局下发关于落实《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》有关事项的通知，第一条政策界定的第一款规定，“购房时间以交易合同网签备案（或合同签约且交纳首付款）时间为准，合同网签备案时间在2017年3月15日之前（含3月15日）的，不受政策限制”。同时，经原告申请，本院依法委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房产进行估价，青房估字××号房地产评估报告显示，涉案房产在2017年10月19日的市场价值为898400元。原告为此支付鉴定费8980元。
一审法院认为，当事人本案原被告在第三人的居间服务下，签订了地产买卖契约，应系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按约在限购政策出台前向被告交付定金20000元及首付款240000元，同时，居间方中驰公司已为双方办理了合同网签备案，银行按揭也获得批准，此时，被告不履行过户手续，造成银行按揭审批过期，合同不能继续履行，应予解除，被告应当将收取的定金20000元和首付款240000元应当返还给原告。合同解除应系被告单方违约所致，故被告应当对原告造成的损失承担赔偿责任，涉案房屋在签约后增值，增值部分应为原告的损失，原告要求被告赔偿房屋差价的诉讼请求，依法应予支持。中驰公司作为居间方，已按照合同约定履行自己的居间义务，现因被告违约导致合同不能继续履行，原告所支出的居间费16800元、鉴定费8980元，应为原告遭受的合理损失，被告应将该费用赔付给原告。原告交纳涉案房屋的维修基金4426.8元，现因合同不能继续履行，被告应当返还原告该费用。因原告的损失已有房屋增值部分作为补偿，故原告再主张利息损失不妥，本院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告姚建国于本判决生效之日起十日内返还原告孟英英、代海志定金20000元、首付款240000元。二、被告姚建国于本判决生效之日起十日内支付给原告孟英英、代海志中介费16800元、房屋维修基金4426.8元、鉴定费8980元、房屋差价损失216400元。三、驳回原告孟英英、代海志的其他诉讼请求。案件受理费8922元、保全费3020元，由被告姚建国负担。
二审中上诉人提交证据两组：证据1车票原件三张，拟证明原审第三人通知上诉人办理网签合同时上诉人正在外地出差，上诉人并非不配合被上诉人办理网签手续；证据2两份政策文件的网络打印件，拟证明被上诉人购房资格不符合相关政策的规定。孟英英、代海志质证称：对证据1真实性无异议，对其证明事项不予认可，上诉人回青后，仍未积极与被上诉人办理房屋过户手续，导致涉案房屋交易不能完成，其行为构成根本违约；对证据2的真实性都予以认可，证明事项不予认可，从第二份政策规定看，明确规定被上诉人与上诉人的房屋交易仍符合购房资格。青岛中驰房产经纪有限公司开拓路分公司质证称：证据1真实性认可，认可上诉人在2017月4月22日至2017月4月26日期间是在外地；证据2真实性认可，据我们了解当时被上诉人是具有购房资格的。
被上诉人提交证据四组：证据1上诉人与原审第三人工作人员韩照密微信聊天记录截图打印件三张和韩照密出具的书面证明原件一份，拟证明上诉人于2017年4、5月与韩照密通过微信联系，明确告知其不出卖涉案房屋，构成根本违约；证据2被上诉人孟英英与上诉人短信记录打印件一份，拟证明第三人通知双方于2017年4月24日办理过户手续的当天上午9点41分，上诉人给被上诉人发送短信，要将首付款及定金退还被上诉人，上诉人明确表示其将不履行涉案买卖合同；证据3《关于落实关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》网络打印件一份，拟证明被上诉人仍符合购房资格，可以购买涉案房屋，合同签约和缴纳首付款时间是在2017年3月15日之前；证据4上诉人于2017年5月16日出具的解除房屋买卖契约的通知原件一份，证明2017年5月16日上诉人以其明确的意思表示不履行涉案合同构成根本违约。姚建国质证称：认可证据1的真实性，证明事项不认可，该微信聊天记录仅是上诉人在与被上诉人沟通，2017年5月9日之后的聊天记录与本案无关联，不能证明上诉人是根本违约。对韩照密出具的书面证明，真实性不予认可，需要证人出庭作证；认可证据2真实性，证明事项不予认可；对证据3真实性认可，证明事项不认可，上诉人认为被上诉人的购房资格受限，不能完成双方签订的房屋买卖相关手续；认可证据4真实性，证明事项不认可，因为上诉人得知被上诉人购房资格受限且被上诉人已经在2017年5月3日向法院提起诉讼，所以上诉人才向第三人发送该通知要求其转交被上诉人，但不能证明上诉人构成根本违约而是双方无法完成。青岛中驰房产经纪有限公司开拓路分公司质证称：认可证据1两份材料的真实性，认可其证明事项，被上诉人提交了所有银行审批贷款材料，审批通过后我们的工作人员韩照密通知上诉人与被上诉人同时办理过户手续，上诉人当时在外地通知我们说不想卖房子了；证据2真实性认可，证明事项不清楚；证据3真实性认可，证明事项认可，认可被上诉人符合购房条件；证据4真实性认可，证明事项不清楚。
经审理查明，上诉人与被上诉人二审中认可于2017年3月10日签订涉案《房地产买卖契约》。且双方均认可在2017年4月下旬收到过原审第三人工作人员告知银行审批已通过并请其到房产交易中心办理过户的通知。2017年4月底至5月初，姚建国多次通过微信向韩照密表示不再出售涉案房屋，并且曾向孟英英发送信息表示要退还双倍定金及首付款。在姚建国发送给第三人工作人员韩照密的信息中，其称早在4月初就已经到门店表示坚决不卖了。原审查明其他基本事实属实。
案经调解，当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案二审的争议焦点为涉案《房地产买卖契约》违约方的认定及违约责任的承担。从双方当事人的陈述及在卷证据看，孟英英、代海志向姚建国支付定金2万元及首付款24万元后，依照合同约定向银行申请办理贷款，期间其依约履行合同义务，不存在违约行为。双方均认可在2017年4月下旬收到过原审第三人工作人员告知银行审批已通过并请其到房产交易中心办理过户的通知。姚建国在收到该通知后未协助办理房屋过户手续，而是向原审第三人及被上诉人明确表示不再出售房屋，导致涉案房屋未能过户、银行按揭审批过期，合同不能继续履行，姚建国的行为构成根本违约，应当承担违约责任。上诉人在上诉状中主张被上诉人是限购人员，但其后在补充意见时自认被上诉人在政府部门出台政策细则前已经履行了支付首付的条件，不受限购的约束。上诉人主张合同不能继续履行的原因是被上诉人的银行贷款始终未能获得审批，但其自认收到过原审第三人告知其银行审批通过要求办理过户的通知，且经一审法院核实银行审批已经通过，并已过期。故本院对其该项主张依法不予支持。上诉人主张即便认定其违约，其应承担的责任也应限于合同约定的双倍返还定金，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中合同签订后涉案房屋价格上涨，一审法院对涉案房屋进行了价值评估，评估报告显示，涉案房屋在2017年10月19日的市场价值为898400元。根据涉案房屋在签约后的增值情况，一审法院对被上诉人要求上诉人赔偿房屋价差的诉讼请求予以支持，并无不当。被上诉人所支出的中介费、鉴定费亦为其合理损失，一审法院判令上诉人予以赔付，亦无不当。综上所述，姚建国的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4933元，由上诉人姚建国负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘冬冬
审判员 赵 雷
审判员 邱 彦
二〇一八年十二月十七日
书记员 龙文浩