山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）鲁02民终10101号
上诉人（原审被告）：保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道2779号。
主要负责人：柳振中，总经理。
委托诉讼代理人：崔涛，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：胡书宁，女，1992年11月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所实习律师。
上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司(以下简称保利物业)因与被上诉人胡书宁物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初15709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
保利物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人退还物业服务费。事实与理由：涉案房产已严格按照双方签订的预售合同约定的日期之前完成交付，一审认定的房屋交付时间侵犯了上诉人的合法权益。2013年10月1日，上诉人曾以EMS方式通知过被上诉人到物业中心收房，后又多次以书面方式进行催告，被上诉人均无故以种种理由进行拖延，2016年的收楼确认书为补签的确认书，载明的日期并非实际交付日期。被上诉人也自2013年10月起交付物业费。
胡书宁答辩称：1、一审中被答辩人已确认涉案房屋交房时间为2016年7月25日，并陈述被答辩人一般是向办理交房的业主预收取六个月内的物业费；并承认答辩人在2016年7月25日交房时预收了答辩人2016年8月至12月共计5个月的物业费。被答辩人上诉状中又称2016年7月25日的售楼确认书为补签，明显为虚假陈述。2、被答辩人以其优势地位强迫业主按照其要求从事行为为常态，青岛市住房和城乡建设局牵头，五部门联动已将涉案房屋所在小区列为首批100个物业管理整治试点重点小区。答辩人办理交房手续时也是因被逼无奈不得已按照被答辩人要求缴纳物业费，并非自认收到过收楼通知。被答辩人提供物业服务不规范，经常采用不交房、断水断电等方式强迫业主按照其要求缴纳物业费；答辩人之所以多缴纳了物业费，是因为被答辩人以不按要求缴纳物业费不予办理交房手续强迫答辩人缴纳，答辩人被迫缴纳物业费后曾多次要求将交房前的物业费抵顶交房后的物业费；涉案房屋准备装修，被答辩人以不给办理装修备案手续为由逼迫被答辩人缴纳后期的物业费，答辩人无奈只能将其中一套房的后期的物业费缴纳，但不代表答辩人自认收到过收楼通知。原审判决正确，请求二审法院予以维持。
胡书宁向原审法院提出诉讼请求：1、判令保利物业返还胡书宁多收取的物业服务费32388.40元；2、判令保利物业承担本案诉讼费用。事实和理由：胡书宁为青岛市黄岛区海上罗兰183栋1单元905室、186栋1单元1505室、187栋1单元401室、189栋2单元701室房屋的业主，保利物业为海上罗兰小区物业服务公司。海上罗兰小区的开发商青岛保利广惠置业有限公司于2016年7月25日将上述房屋交付给胡书宁。根据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，胡书宁上述房屋的物业费应自2016年7月25日开始计算，但保利物业却向胡书宁收取自2013年10月1日起至2016年7月25日的物业费，保利物业收取的该部分物业费无任何事实和法律依据，应当根据法律规定退还给胡书宁。为维护胡书宁的合法权益，请求法院依法判令保利物业返还胡书宁多收取的物业服务费32388.40元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院查明和认定的事实是：2012年8月10日，胡书宁与青岛保利广惠置业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由胡书宁出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区保利?海上罗兰小区房屋四处，分别为：（1）183栋1单元905室、建筑面积118.84平方米；（2）186栋1单元1505室、建筑面积118.84平方米；（3）187栋1单元401室、建筑面积124.48平方米；（4）189栋2单元701室、建筑面积139.23平方米；上述房屋均为高层住宅，同时约定上述房屋交付时间为2013年10月1日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前七天书面通知胡书宁办理交付房屋手续，胡书宁应在收到该通知之日起七天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的的标志为胡书宁签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定高层住宅物业费按建筑面积1.5元/平方米/月计收，电梯运行费0.4元/平方米/月计收，按月交纳。
2016年7月25日，胡书宁与保利物业办理上述涉案房屋四处的书面收楼确认书等手续，同时要求胡书宁交付物业费。保利物业于当日收取胡书宁物业费分别为：（1）183栋1单元905室（2013.10—2016.12）8806.20元（39个月、每月225.80元）；（2）186栋1单元1505室（2013.10—2016.12）8806.20元（39个月、每月225.80元）；（3）187栋1单元401室（2013.10—2016.12）9223.50元（39个月、每月236.5元）；（4）189栋2单元701室（2013.10—2016.12）10315.50元（39个月、每月264.5元），共计37151.40元。其中，保利物业收取胡书宁2013年10月至2016年7月物业费共计32388.40元，保利物业另预收了胡书宁2016年8月至2016年12月共计5个月的物业费4763元。
庭审中，保利物业提供分别于2015年3月、2016年5月通过EMS发给胡书宁的快递单各四份，意欲证明是保利物业先后给胡书宁寄出的补发房屋交接通知函、物业费催收函。但2015年3月快递单中并未载明具体寄出快递单位名称、快递时间及快递内容，且胡书宁对此亦予以否认。2016年5月寄出的快递单只能证明保利物业向胡书宁进行了物业费的催收，保利物业未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知胡书宁办理涉案房屋交接的相关证据。
另查明，保利物业于2017年4月19日由原企业名称保利物业管理有限公司胶南分公司更名为保利物业发展股份有限公司黄岛分公司。
原审法院认为，胡书宁与青岛保利广惠置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡书宁向原审法院提交的《青岛市商品房预售合同》及附件、房屋产权证书、企业名称变更登记信息查询结果、收楼确认书、收款收据等，原审法院认定为有效证据。《山东省物业服务收费管理办法》第十八条规定：物业尚未出售、出租或者建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。本案胡书宁所购买的涉案房屋四处，保利物业未提供证据证明房地产开发商已按合同约定时间将房屋交付给胡书宁，保利物业提供的EMS快递单内容并不能确认为系由其或房地产开发商对胡书宁发函交接房屋的通知，且胡书宁亦予以否认，保利物业亦未提供其他充分有效证据证明系胡书宁未按合同约定逾期不办理房屋交接手续。故，胡书宁应当自房屋交接之日起交纳给保利物业物业服务费。保利物业应当对胡书宁在交接房屋之前所收取的物业费（自2013年10月起至2016年7月期间计34个月）计款32388.40元予以退还给胡书宁。
依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决：保利物业于判决生效之日起十日内退还给胡书宁183栋1单元905室、186栋1单元1505室、187栋1单元401室、189栋2单元701室自2013年10月起至2016年7月止的物业服务费32388.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由保利物业负担。
二审期间，上诉人提交水电表照片的复印件，证明涉案房屋未居住，并以此主张不交或少交物业费。被上诉人对证据的真实性不予认可。本院认为，该证据不符合证据形式，本院不予认定。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人保利物业应否退还被上诉人胡书宁2013年10月至2016年7月期间的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定房屋交付的标志为被上诉人签署《收楼通知书》，本案中被上诉人提交《收楼通知书》载明收房时间为2016年7月25日，上诉人在一审中对于交付房屋于2016年7月25日交付被上诉人的事实予以认可，故原审依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，确认被上诉人交纳物业服务费的时间为2016年7月25日并无不当。上诉人主张其在2013年10月1日曾向被上诉人发出房屋催收通知的证据，被上诉人对此不认可，上诉人提交的证据不足以证明房屋此时已交付被上诉人，故其主张自2013年10月起收取涉案房屋的物业费的主张无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓静
审判员 林伟光
审判员 刘昭阳
二〇一九年十二月二十二日
书记员 翟国媛