张峰与青岛市黄岛区贡口海坝管理处租赁合同纠纷一审民事判决书

2018-10-31
青岛市黄岛区人民法院 (2018)鲁0211民初1082号
山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁0211民初1082号
原告:张峰,男,1979年5月19日出生,汉族,居民,住青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人:张成杰,青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。
被告:青岛市黄岛区贡口海坝管理处,住所地青岛市黄岛区琅琊镇刘家崖下村,组织机构代码:42792137-8。
法定代表人:于吉利,主任。
委托诉讼代理人:于臻,山东光浩律师事务所律师。
原告张峰与被告青岛市黄岛区贡口海坝管理处(以下简称贡口管理处)租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月12日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张峰及其委托诉讼代理人张成杰,被告贡口管理处之委托诉讼代理人于臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张峰向本院提出诉讼请求:1.判令原告对被告重新发包的大坝背海面滞洪区享有优先承包权,由原告继续以61.8万元价格承包原承包的滞洪区;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2016年3月1日经被告同意与案外人周永卓签订《转让协议》,协议约定,由案外人周永卓将其与被告在2015年1月1日签订的《滞洪区东半部分租赁协议书》项下的全部合同权利、义务全部转让给原告。合同约定:租赁期限为三年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同第十五条约定:“到期后如甲方继续对外发包,同等条件下乙方优先承包”。经原告得知,被告在2017年12月27日通过投暗标形式对外发包,最终确定以年租赁费61.8万元对外发包,原告依据《滞洪区东半部分租赁协议书》第十五条之约定,向被告告知,原告接受以年租赁费61.8万元的价格继续承包讼争区域,但被告无理拒绝。为此,为维护原告的合法权益,原告特向法院提起诉讼,请求法院判决原告对被告发包的大坝背海面滞洪区享有优先承包权,继续承包涉案区域。
被告贡口管理处辩称:1.“优先承包权”并不是法定权利,而是约定权利,本案中,被告系与案外人周永卓签订的租赁协议并约定周永卓享有优先承包权,即优先承包权应仅限由原承包户行使。因此,原告虽然从周永卓处受让了涉案协议,但因为优先承包权的专属性,原告并不具备优先承租权的主体资格。2.即使原告享有优先承包权,在被告采用公开招投标的方式对涉案滞洪区下一轮承包权进行发包时,原告不仅没有在招投标进行之前提异议,还参加了招投标,并按照招投标的要求填写了《投保承诺书》等文件,表明原告认可招投标规则并已放弃招投标规则之外的优先承租权。3.原告在公开招投标中因出价低导致没有中标,在其他竞标人竞标成功后又要求按照中标标价主张优先承包权,并不属于“同等条件下”的优先承包。首先,被告选择公开招投标的方式发包涉案滞洪区是为了避免出现违规违纪行为,整个招投标过程按照公开、公平、透明的原则进行,先在黄岛电视台发布了招投标公告,并通知原告参加此次投标活动。原告填写了《投标承诺书》,承诺已完全清楚招标文件所述内容,按照招标文件、投标文件条款履行责任义务,即,原告对被告的招标文件中规定的确定中标人的办法是明知的。其次,被告认为,所谓的“同等条件”应至少是在出价相同的情况下才享有优先承包权,原告的投标价格远远低于其他竞标人,当然不应享有优先承包权。投标结束后,原告在没有中标的情况下主张优先承包权,不仅违反了“诚实信用原则”,同时违背了竞标公告和竞租须知的本意和规定,对已经中标的承包户显然是不公平的,也丧失了竞标的意义。因此,被告认为原告的主张不应被支持。4.被告根据《租赁协议》第十四条:“租赁期限届满或者终止本协议时,乙方应将用于滞洪区的海水养殖工具和海产品,在两个月内清理完毕,逾期归甲方所有。”规定,于2017年12月29日通知原告于2018年2月28日之前将涉案滞洪区清理完毕,但原告在合同已经终止的情况下仍继续占用涉案滞洪区,致使新的承包户无法使用,对原告给被告造成的损失被告保留起诉的权利。5.涉案滞洪区被告已与中标承包户签订了新的协议,原告主张继续履行不存在可能。综上,被告认为,原告主张优先承包权没有事实和法律依据,请求法院依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
对双方当事人无争议的证据和事实,本院认定如下:
涉案滞洪区东半部分位于黄岛区琅琊镇,其土地使用者为胶南市贡口海坝管理处,地号:GG-58-03。
2015年1月,被告贡口管理处与案外人周永卓签订《滞洪区东半部分租赁协议书》1份,该协议约定了详细租赁范围:南至贡口海坝内坡坡脚,北至琅琊一虾场原二坝外坡坡脚,西至四号闸管理房西山墙西150米处,东至琅琊一虾场1、2号虾池外坡坡脚;租赁年限三年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止;租赁费数额及其支付方式,租赁费每年4万元,签订本协议时一次性缴纳第一年租赁费,以后租赁费按年缴纳,于每年1月10日前付清;滞洪区用途……等双方的相关权利义务。其中双方约定之第十五条内容:“到期后如贡口管理处继续对外承包,同等条件下周永卓优先承包。”。
2016年3月1日,经被告贡口管理处同意,案外人周永卓将其与贡口管理处签订的租赁协议转让给原告张峰,由张峰履行协议内容。张峰接收后,在该片滞洪区内养殖了海参。
2017年12月7日,被告贡口管理处通过黄岛电视台对涉案滞洪区进行公开招标,其提供的《招标文件》中第四条规定了确定中标人的方法,即本次招标要求投标人以递交招标文件一次性报价为准,对符合招标要求的投标人,报价最高且超过最低限价的投标人确定为中标人。
2017年12月27日,原告张峰向被告贡口管理处递交了《投标书》和《投标承诺书》,承诺按招标文件、投标文件履行责任义务,并最终报价每年承包费416000.00元。
2017年12月27日上午10时30分,在被告贡口管理处三楼会议室开标,案外人薛永晖以年承包费61.8万元中标,后贡口管理处与薛永晖在2018年1月3日签订了为期3年的承包合同。
原告张峰未中标后,于2017年12月28日向被告贡口管理处邮寄送达了告知函1份,主要内容为依据前期签订的租赁协议,告知被告贡口管理处其享有优先承包权,原告接受按最终公开的标价年租赁费61.80万元继续承包。经审查,被告贡口管理处于2017年12月30日签收。
对双方当事人有争议的证据和事实,本院认定如下:
1.原告提交了两份海参苗购买收据,证明原告在涉案承包地上养殖了海参。被告质证意见:对证据真实性不予认可,原告提交的是2份收据,并非发票,没有其他证据佐证的情况下,原告无法证明其对涉案滞洪区有过投入,并且根据原告提交的租赁合同中第14条,租赁期限届满或终止本协议时,原告应将用于滞洪区的海水养殖工具和海产品在2个月内清理完毕,逾期归甲方(即被告)所有,即使原告对涉案滞洪区有过投入,也应该遵守合同的约定,合理安排养殖投入的时间,并及时进行收获。原告提交的两份单据并非正式发票其与本案原告的主张无关联,本院不予采信。
2.被告提交的告知张峰终止协议通知书及微信告知截图,原告对此不予认可,并称原告并没有收到该份通知。被告还陈述被告通过电话多次联系原告,要求原告到被告处领取该份通知,但原告拒绝领取,被告工作人员无奈之下只能通过微信将通知发送给原告。
本院认为,张峰与贡口管理处签订的滞洪区东半部分租赁协议,是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定享有权利并履行相应的义务。本案中双方虽在协议中约定“到期后如贡口管理处继续对外承包,同等条件下承租方优先承包。”,但合同即将到期,被告通过黄岛电视台发出要约以招投标的方式进行发包,原告未提出异议且向被告递交了《投标书》和《投标承诺书》,并承诺按招标文件、投标文件履行责任义务。2017年12月27日上午10时30分,被告贡口管理处开标,案外人薛永晖以年承包费61.8万元中标,原告未中标却在第二天(即2018年12月28日)以邮件的方式向被告送达告知函要求享有优先承包权,原告之上述行为系对双方约定优先承包权的放弃,同时本案从另一个角度分析,出租人采取招投标的方式确定承租人是出租者的权利,其制度核心是“价高者得”,若将优先承租权直接适用于竞标之情形,等到出租人与第三人合同即将成立时,承租人只须优先行使承租权,这种承租人参与交易却不必负担交易成本等特权情形有违公平竞争原则,因此原告在招投标中最终未中标视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。综上所述,原告在参入招投标后未中标的情况下,向本院主张享有优先承包权,接受按最终公开的标价年租赁费61.80万元继续承包,无事实和法律依据,本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
驳回原告张峰的诉讼请求。
本案案件受理费100.00元,由原告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长  庄 照
人民陪审员  程善林
人民陪审员  李明贵

二〇一八年十一月三十一日
书 记 员  刘 赛
书 记 员  徐 倩
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