青岛美嘉利时代酒店管理有限公司、侯萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

2018-09-25
山东省青岛市中级人民法院 (2018)鲁02民终3993号

山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民终3993号
上诉人(原审原告、反诉被告):青岛美嘉利时代酒店管理有限公司,×。
法定代表人:王晓慧,×。
委托代理人:王峰业,北京大成(青岛)律师事务所律师。
委托代理人:王珍,北京大成(青岛)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告):侯萍,×。
委托诉讼代理人:陈刚,山东博论律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张韶青,山东博论律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):青岛阳光天雨商贸有限公司,×。
法定代表人:侯萍,×。
委托诉讼代理人:陈刚,山东博论律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张韶青,山东博论律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人):青岛蓝天实业有限公司,×。
法定代表人:孔建军,×。
委托诉讼代理人:方显志,男,×。系青岛市北北中法律服务所法律工作者。
上诉人青岛美嘉利时代酒店管理有限公司、上诉人侯萍因与被上诉人青岛阳光天雨商贸有限公司(以下简称阳光天雨公司)、被上诉人青岛蓝天实业有限公司(以下简称蓝天公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初6324号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人青岛美嘉利时代酒店管理有限公司上诉请求:一、依法撤销青岛市市北区人民法院(2016)鲁0203民初6324号判决书,依法发回重审,或依法查明事实撤销一审判决主文第—项改判支持青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的全部诉讼请求。二、本案的一、二审诉讼费用全部由侯萍、阳光天雨公司承担。事实与理由:一、青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与原审第三人的租赁合同约定的租赁期限为十年,一审法院认定事实错误。首先,原审第三人提交的2016年4月19日的特快专递详情单并未备注邮寄的文件名称,仅能证明向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司股东发送了邮件,在未证明邮件内容的情况下,其向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司送达了解除合同通知的主张并未完成举证责任。因此,一审法院认定第三人的主张成立是错误的。其次,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与原审第三人租赁合同的约定八年后的解除条件是:重大规划调整及房屋售卖事项。上述合同解除权是附条件的解除权,而非法定解除权。在青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与原审第三人约定的合同解除“条件”未成就的情况下,一审法院并未审查而直接认定条件成就蓝天公司从而有合同解除权是错误的。再次,2016年6月23日青岛美嘉利时代酒店管理有限公司又向蓝天实业支付4—9月份的房租36万元,原审第三人接受且未提出异议也证明双方的租赁合同在继续履行。另,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司承租后对涉案房屋投巨资进行改造和装修,并在原审第三人知情的情形下将涉案房屋转租给被上诉人。退一步讲,即使原审第三人享有合同解除权,一审判决应就合同解除后的法律后果、青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与被上诉人之间的合同如何解决等事项予以处理,但在上述问题都未解决的情况下,一审法院强制赋予原审第三人合同解除权极为不妥。二、一审法院认定青岛美嘉利时代酒店管理有限公司无权占用涉案房屋,也无权要求被上诉人继续支付房租,认定事实错误。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示且经蓝天公司的认可,系合法有效合同。依据合同相对性原则,侯萍应向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司支付房屋租金。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后,侯萍作为发起人及股东注册阳光天雨公司在涉案房屋经营酒店。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定》(三)第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持”之规定,阳光天雨公司作为租赁合同义务的实际履行主体,应与侯萍共同承担支付房租的义务。
上诉人侯萍、被上诉人阳光天雨公司共同辩称:青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的上诉理由不成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的上诉请求。
被上诉人蓝天公司的答辩意见与上诉人侯萍、被上诉人阳光天雨公司的答辩意见一致。
上诉人侯萍上诉请求:1、依法撤销(2016)鲁0203民初字6324号民事判决第二条,改判青岛美嘉利时代酒店管理有限公司补偿侯萍损失人民币50万元(暂计至起诉之日,后续损失超过50万元的部分继续向被上诉人追偿)。2、请求二审法院依法判令青岛美嘉利时代酒店管理有限公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:一审法院已查明,2016年4月20日青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与第三人解除合同,但未支持关于合同终止后青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应向侯萍补偿50万元的约定,欠妥当。2014年4月,侯萍与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司签订房屋租赁合同及补充协议(一)、(二),协议约定侯萍租赁青岛市市北区辽宁路×号美嘉利时代酒店内×间房屋开办如家酒店使用,租期为六年(3+3),自2014年4月18日起至2020年4月17日。补充协议(二)第二条约定,2014年4月16日合同签订后,如在2016年4月合同终止,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司补偿反诉人50万元整。合同签订后,侯萍投资1000余万元对租赁房屋进行装修。并按约交纳房租至2016年4月18日。合同履行期间,2016年4月侯萍得知青岛蓝天实业有限公司与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司解除租赁合同,侯萍与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司签订的转租合同无效且终止。根据补充协议(二)约定,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应当补偿侯萍损失人民币50万元。上述事实,一审法院已查明。第三人已多次通知侯萍腾让房屋。合同约定的终止合同的情形已经出现,侯萍依据合同约定先向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司主张50万元的损失是有法可依的。若侯萍不能实际使用涉案房屋,损失远远大于50万元的经济损失,侯萍将继续向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司追偿。
青岛美嘉利时代酒店管理有限公司辩称:青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示,是合法有效的合同。侯萍上诉没有事实和法律依据,请求依法驳回。
青岛美嘉利时代酒店管理有限公司向一审法院起诉请求:1.判令侯萍、阳光天雨公司支付青岛美嘉利时代酒店管理有限公司房租110万元;2.诉讼费用由侯萍、阳光天雨公司承担。诉讼过程中,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司变更诉讼请求为:1.判令解除原侯萍、阳光天雨公司之间的租赁合同及补充协议;2.判令侯萍、阳光天雨公司腾让涉案房屋;3.判令侯萍、阳光天雨公司支付青岛美嘉利时代酒店管理有限公司2016年4月18日至2017年4月17日的房租200万元及逾期付款违约金(按同期银行贷款利率1.3倍计算至2017年7月6日的违约金为149543.33元);4.判令侯萍、阳光天雨公司支付青岛美嘉利时代酒店管理有限公司自2017年4月18日至2017年8月15日止的房租92.5万元及违约金(年租金按280万元计算,违约金按同期银行贷款利率1.3倍计算至2017年8月15日为22231.22元);5、判令侯萍、阳光天雨公司支付青岛美嘉利时代酒店管理有限公司2017年8月15日至实际腾让之日的房屋占有使用费(按年租金280万元计算);6.诉讼费用由侯萍、阳光天雨公司负担。
侯萍向一审法院反诉请求:1.判令青岛美嘉利时代酒店管理有限公司赔偿损失50万元(暂计至起诉之日,后续损失超过50万元的部分继续向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司追偿);2.反诉费用由青岛美嘉利时代酒店管理有限公司负担。
一审法院对于当事人双方没有争议的事实确认如下:
2006年9月,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与蓝天公司签订房屋租赁合同及补充协议,约定青岛美嘉利时代酒店管理有限公司承租蓝天公司位于辽宁路×号办公楼,期限十年,期间固定租赁期为八年,八年后如蓝天公司未有重大规划调整及房屋售卖事项,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司可继续承租两年,合同签订后应于2007年3月地前将房屋交给青岛美嘉利时代酒店管理有限公司,蓝天公司给予青岛美嘉利时代酒店管理有限公司六个月装修期,年租金66万元,未经蓝天公司许可房屋不得转租,及其他条款。毕礼军在补充协议的青岛美嘉利时代酒店管理有限公司盖章处签名。庭审中,双方当事人认可房屋起租日为2007年10月1日。后青岛美嘉利时代酒店管理有限公司开始使用房屋。
2014年4月16日,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订房屋租赁合同及两份补充协议,约定:青岛美嘉利时代酒店管理有限公司将辽宁路×号美嘉利时代酒店出租给侯萍;自2014年4月18日起由侯萍使用,租期六年,固定租赁期限三年,三年后如未有重大规划调整及房屋售卖事项,可继续承租三年,前三年每年租金280万,第四年286万,第五年290万,第六年296万;固定合同期内,如遇国家规划调整或园区整体拆迁导致无法继续履行租赁合同,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应补偿侯萍部分装修投资,如在2015年4月合同终止青岛美嘉利时代酒店管理有限公司补偿150万元,如在2015年10月合同终止青岛美嘉利时代酒店管理有限公司补偿100万元,如在2016年4月合同终止补偿50万元,及其他条款。毕礼军作为青岛美嘉利时代酒店管理有限公司代理人签字。后侯萍使用承租房屋经营如家酒店,并向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司支付了至2016年4月17日的房租。此后,侯萍向蓝天公司支付房租,一直经营如家酒店至今。
一审法院对当事人有争议的证据和事实认定如下:
第三人提交落款时间为2016年3月31日的解除合同通知一份,被通知人是青岛美嘉利时代酒店管理有限公司,通知主要内容为:2015年6月30日,蓝天公司将辽宁路98号的土地及房屋出租给孔建军,属于补充协议约定的重大规划调整,已通知青岛美嘉利时代酒店管理有限公司固定租期8年届满后租赁关系终止,另蓝天公司现得知青岛美嘉利时代酒店管理有限公司早已擅自将综合楼转租,为此通知青岛美嘉利时代酒店管理有限公司自收到通知之日起,租赁合同及补充协议解除;第三人还提交特快专递寄件详情单一份、查单一份及签收复印件一份,上述证据显示蓝天公司于2016年4月19日给毕礼军发出特快专递,4月20日毕礼军签收。第三人以上证据证明其于2016年3月31日书面通知青岛美嘉利时代酒店管理有限公司解除合同,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司实际控制人毕礼军签收了该特快专递。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司质证称,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司没有收到通知,从邮寄单和回执单的证据形式和表面记载内容看,不能证明邮寄的内容和通知是一致的,也不能证明邮政查单和回执复印件是否一致,因此证据的真实性、有效性、关联性都无法证明。一审法院要求青岛美嘉利时代酒店管理有限公司庭后核实毕礼军是否收到上述邮件及通知,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司核实后称毕礼军答复并未收到过解除合同通知书,因时间较长,收到快件比较多,该份快递是否收到记不清了。一审法院认为,第三人提交的特快专递详情单、查单及签收复印件可以证明毕礼军签收了该份快件,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍及蓝天公司分别签订租赁合同时毕礼军均在青岛美嘉利时代酒店管理有限公司盖章处签名,可以认定毕礼军系青岛美嘉利时代酒店管理有限公司代理人,即可以认定青岛美嘉利时代酒店管理有限公司收到了该快件,故青岛美嘉利时代酒店管理有限公司持有第三人通过快递邮寄的文件,现第三人主张向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司邮寄了解除合同通知,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司不能提供其持有的相关文件,一审法院认定第三人主张成立,即青岛美嘉利时代酒店管理有限公司收到了第三人邮寄的解除合同通知。
一审法院认为,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与蓝天公司在租赁合同中就租赁期限问题约定:八年后如蓝天公司未有重大规划调整及房屋售卖事项,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司可继续承租两年,据此约定,蓝天公司在房屋出租八年后有重大规划调整时可以解除合同,蓝天公司关于将涉案土地及房屋出租给他人的情形符合双方约定的解除条件,故双方的租赁合同于青岛美嘉利时代酒店管理有限公司收到解除通知之日解除,即青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与第三人的租赁合同及补充协议于2016年4月20日解除。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与蓝天公司的租赁合同解除后,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司无权占有涉案房屋,也无权要求侯萍、阳光天雨公司继续支付房租,故青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的诉讼请求不符合法律规定,一审法院不予支持。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订合同中关于合同终止应向侯萍补偿的约定,是关于侯萍不能实际使用房屋时青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应对侯萍的装修投资进行补偿的约定,现侯萍一直使用涉案房屋,未发生侯萍不能实际使用房屋的情形,故侯萍反诉主张由青岛美嘉利时代酒店管理有限公司赔偿50万元,不符合双方约定,一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定,判决:一、驳回青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的诉讼请求;二、驳回侯萍的诉讼请求。本诉案件受理费31560元,由青岛美嘉利时代酒店管理有限公司负担;反诉受理费4400元,由侯萍负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审时,蓝天公司称:2015年10月份左右,孔建军给毕礼军打过电话,告知孔建军已经承包了蓝天公司涉案酒店,要求毕礼军重新过来和孔建军签订合同。毕礼军说以后再说,就再也联系不上了。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司辩称:2015年10月份孔建军给毕礼军打过电话,当时毕礼军在加拿大。
二审时,蓝天公司称:侯萍租赁青岛美嘉利时代酒店管理有限公司涉案房屋的事情我们不知道,2014年将涉案房屋装修改成如家酒店我们才知道。但不知道是青岛美嘉利时代酒店管理有限公司转租给侯萍的,因为现场是毕礼军在指挥,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司也没有书面或口头通知我们。与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司签订合同8年,截止日期是2015年9月31日,最主要的是出现了青岛美嘉利时代酒店管理有限公司非法转租的情况。
二审时,本院调查侯萍向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司支付租金情况,各方当事人均认可侯萍向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司支付租金至2016年4月17日。本院调查侯萍向蓝天公司支付租金情况,侯萍、阳光天雨公司及蓝天公司均称侯萍自2016年4月18日起向蓝天公司支付租金。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司称不清楚。本院调查青岛美嘉利时代酒店管理有限公司向蓝天公司支付租金情况,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司称其向蓝天公司支付租金至2016年9月30日。蓝天公司不予认可,并称其一审庭审后要求与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司对帐,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司至今未对帐。侯萍、阳光天雨公司认可蓝天公司的陈述,并称当时一审让青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与蓝天公司对帐,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司不对帐。
二审时,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司提交如下新证据:证据一、阳光天雨公司工商资料中阳光天雨公司和蓝天公司的房屋租赁合同一份(复印件,盖有工商部门的公章),证明蓝天公司与阳光天雨公司签订了自2015年1月15日起至2021年1月14日止的房屋租赁合同,说明蓝天公司最晚在2015年1月15日之前已知晓上诉人美嘉利时代酒店将房屋转租给侯萍及阳光天雨公司的事宜。证据二、本案一审卷一94页、95页第三部分蓝天公司的代理词,说明蓝天公司自认与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的租赁合同履行到2017年10月1日。证据三、本案一审卷一86页笔录倒数第6行,说明蓝天公司自认其与法定代表人孔建军签订的合同只是过渡性合同,并不影响蓝天公司对涉案房屋的正常管理,不构成合同中重大规划调整的情形,所以双方合同解除没有任何事实和法律依据。经本院质证,侯萍、阳光天雨公司辩称:对证据一的真实性无法确认,且该合同不能证明本案青岛美嘉利时代酒店管理有限公司所说的事实。证据二、三是上诉人美嘉利时代酒店理解的误区,一审卷一94页倒数第5行是通知美嘉利时代酒店最晚2017年10月1日收回房屋,但解除租赁合同的时间应当以发的解除合同通知书为准。并且发出解除合同通知书3个月内美嘉利时代酒店也没有向法院提起诉讼,所以解除合同已生效。一审卷一86页的解释同证据二。蓝天公司辩称:一、1、对证据一的真实性无法确认;2、根据证据规则美嘉利时代酒店应当在一审提交,二审提交已过举证期限。二、关于证据二、三,我们认为一审卷96页的意思是在青岛美嘉利时代酒店管理有限公司没有违约的前提下,其中载明按照原租赁合同及补充协议约定,2017年10月1日只是展望时间,因为青岛美嘉利时代酒店管理有限公司违约,该时间不能适用。其他意见认同侯萍的意见。
二审时本院主持调解,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的意见是侯萍、阳光天雨公司、蓝天公司共同支付其260万的损失,包括空调、消防设施、半年房租、电梯、水电煤气证。侯萍表示不同意,认为其不应付给青岛美嘉利时代酒店管理有限公司钱,因为青岛美嘉利时代酒店管理有限公司违约,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应支付给侯萍钱。蓝天公司不同意青岛美嘉利时代酒店管理有限公司的意见。由于各方存在分歧,调解未成。
本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。蓝天公司2014年4月19日向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司发的特快专递,毕礼军签收。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司否认该特快专递内容是解除合同通知,应当由其向法庭提供该特快专递,以证明不是解除合同的通知。但青岛美嘉利时代酒店管理有限公司没有向法庭提供该特快专递,不能证明特快专递内容不是解除合同通知。再结合二审时青岛美嘉利时代酒店管理有限公司承认2015年10月份左右,孔建军给毕礼军打过电话,要求毕礼军重新和孔建军签订合同的事实。本院认为,一审法院认定毕礼军2014年4月20日代理青岛美嘉利时代酒店管理有限公司接到了蓝天公司解除合同通知并无不当。蓝天公司与其法定代表人孔建军签订协议,约定将辽宁路98号的土地、房屋租赁给孔建军经营,由孔建军安置员工五人,属于蓝天公司与青岛美嘉利时代酒店管理有限公司补充协议约定的蓝天公司“重大规划调整”情形,故一审法院认为该符合双方约定的合同解除条件,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司无权继续占有涉案房屋,无权要求侯萍、阳光天雨公司继续支付房租,并无不当。由于侯萍向青岛美嘉利时代酒店管理有限公司支付租金至2016年4月17日,侯萍、阳光天雨公司及蓝天公司均认可侯萍自2016年4月18日起向蓝天公司支付了相应租金。因此,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司再请求侯萍及阳光天雨公司支付2016年4月17日之后的租金,没有事实和法律依据,本院不予支持。因青岛美嘉利时代酒店管理有限公司诉讼请求的对象是侯萍和阳光天雨公司,不是蓝天公司,因此其与蓝天公司因合同解除产生的后果,包括其主张的改造装修、空调、消防设施、电梯、水电煤气证等问题不属于本案审理范围,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司可另行向蓝天公司主张。同理,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司主张的其已向蓝天公司支付2016年4至9月半年房租问题,蓝天公司否认,亦不属于本案审理范围,亦可另行主张。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司认为其将涉案房屋转租给他人,蓝天公司知情。因蓝天公司否认,且青岛美嘉利时代酒店管理有限公司没有证据证明,本院不予采信。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司二审提交的证据,不能证明其上诉主张,本院不予采纳。青岛美嘉利时代酒店管理有限公司与侯萍签订合同中关于合同终止应向侯萍补偿的约定,是关于侯萍不能实际使用房屋时,青岛美嘉利时代酒店管理有限公司应对侯萍的装修投资进行补偿的约定,现侯萍一直使用涉案房屋,未发生侯萍不能实际使用房屋的情形,故侯萍反诉主张由青岛美嘉利时代酒店管理有限公司赔偿50万元,不符合双方约定,一审法院不予支持并无不当。
综上所述,上诉人青岛美嘉利时代酒店管理有限公司、上诉人侯萍的上诉请求均不成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项、第一百七十五条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉人青岛美嘉利时代酒店管理有限公司交纳的二审案件受理费31560元,由上诉人青岛美嘉利时代酒店管理有限公司负担。上诉人侯萍交纳的二审案件受理费4400元,由上诉人侯萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国

二〇一八年九月二十五日
书记员 王 晶
书记员 庞连捷
书记员 于国英
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