青岛宇泰顺通工程项目代理咨询有限公司、杨敬秀执行异议之诉再审民事判决书

2018-09-19
山东省青岛市中级人民法院 (2018)鲁02民再60号

山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁02民再60号
再审申请人(原审原告、二审上诉人):青岛宇泰顺通工程项目代理咨询有限公司。
法定代表人:闫连先,经理。
委托诉讼代理人:赵琰,山东中苑律师事务所律师。
被申请人(原审被告、二审被上诉人):杨敬秀。
委托诉讼代理人:金晓玫,山东国弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人:窦峻峰,山东国弘律师事务所实习律师。
被申请人(原审被告、二审被上诉人):李学勇。
被申请人(原审被告、二审被上诉人):蓝春燕。
原审第三人:青岛楚贺集团有限公司。
法定代表人:蓝春燕,总经理。
上列三当事人共同委托诉讼代理人:赵颀,山东照岳律师事务所律师。
上列三当事人共同委托诉讼代理人:秦婷婷,山东照岳律师事务所律师。
再审申请人青岛宇泰顺通工程项目代理咨询有限公司(以下简称宇泰公司)因与被申请人杨敬秀、李学勇、蓝春燕、原审第三人青岛楚贺集团有限公司(以下简称楚贺公司)执行异议之诉纠纷一案,不服本院(2017)鲁02民终3653号民事判决,向本院申请再审,本院于2018年3月27日作出(2018)鲁02民申82号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案,再审申请人宇泰公司的委托诉讼代理人赵琰,被申请人杨敬秀的委托诉讼代理人金晓玫、窦峻峰,被申请人蓝春燕及蓝春燕、李学勇、楚贺公司的共同委托诉讼代理人赵颀、秦婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇泰公司申请再审,请求撤销二审判决,改判宇泰公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,并不得执行该执行标的。事实和理由:宇泰公司有新的证据证明2013年12月份,宇泰公司与蓝春燕对涉案房屋的买卖情况向原租赁户进行了说明,并就后续租赁事宜进行了交接,结合宇泰公司实际交纳2014年1月电费及物业费等证据,足以证明宇泰公司与蓝春燕、李学勇签订房屋买卖合同后,已经完成对涉案房屋的间接控制。
杨敬秀答辩称,宇泰公司无法证明其对涉案房屋所享有的民事权益足以排除法院的强制执行。1、原审期间,宇泰公司提交的证据不能证明其在法院查封涉案房屋之前即已经实际占有涉案房屋。2、再审期间,宇泰公司提交的证人证言虚假,即使真实,也不能证明宇泰公司已经合法占有房屋:(1)蓝春燕、李学勇一直否认与宇泰公司签订过房屋买卖合同,并办理过房屋交付,双方因此产生纠纷;(2)如证言真实,租户应当将租金交付给宇泰公司,但实际租户始终没有将租金交付给宇泰公司,宇泰公司连房租都没有获得,间接控制无从谈起;(3)宇泰公司起诉冶玉福时,并没有提及所谓房屋交接的事实,且法院判决认定宇泰公司在2015年6月16日之前不享有实际或间接占有的权利。
蓝春燕、李学勇、楚贺集团共同答辩称,1、该三人从未与宇泰公司进行房屋交接。蓝春燕、李学勇没有与宇泰公司签订房屋买卖合同,双方因此产生纠纷,因此蓝春燕、李学勇不可能在2013年底与宇泰公司共同办理房屋交接。2、宇泰公司提交的相关租户的证人证言真实性存疑。各租户如果见证交接过程,并承认宇泰公司房主资格,则宇泰公司与冶玉福、姜斌不会产生诉讼,李某、邱某的房租应当交给宇泰公司,事实并非如此。3、涉案房屋所有权人是蓝春燕、李学勇,二人实际控制、占有和使用涉案房屋并享有收益至今。
宇泰公司向一审法院起诉请求:1、判令宇泰公司对即房私转字第203940号、即房私转字第203941号、即房私转字第205662号、即房私转字第215278号四处房屋享有足以排除强制执行的民事权益,并不得执行该执行标的;2、诉讼费由对方承担。
一审法院经审理查明:
1、杨敬秀先后于2014年1月24日、2014年10月22日以借贷纠纷对楚贺公司、蓝春燕、李学勇提起诉讼,经法院审理,分别作出(2014)北民初字第1265号民事判决、(2014)北民初字第4971号民事调解。在案件审理期间,法院于2014年1月24日查封了蓝春燕名下位于原即墨市城西二路308号甲(即房私转字第203941号,以下简称308号甲)、原即墨市城西二路308号乙(即房私转字第203940号,以下简称308号乙)、原即墨市城西二路310号丙(即房私转字第205662号,以下简称310号丙)、李学勇名下位于原即墨市城西二路310号乙(即房私转字第215278号,以下简称310号乙)四套房产的不动产登记手续(上述四套房产以下简称涉案房屋)。进入执行程序后转为执行中的查封。
2、2014年1月26日宇泰公司以与蓝春燕、李学勇就涉案房屋签有买卖合同为由,向原即墨市人民法院(以下简称即墨法院)提起诉讼,要求蓝春燕、李学勇协助其办理房屋权属转移登记手续。该院审理认为,涉案房屋已被查封,宇泰公司应向查封法院提出书面异议,由相关查封法院作出民事裁定,异议人对裁定不服可按照上述规定提起异议之诉,并据此裁定驳回宇泰公司的起诉。宇泰公司不服该裁定提起上诉,二审法院驳回宇泰公司上诉,维持原裁定。
3、2014年9月30日,宇泰公司以蓝春燕、李学勇为被告、青岛中豪达汽车销售有限公司(以下简称中豪达公司)、青岛富航置业有限公司(以下简称富航公司)、青岛中豪汽车销售有限公司(以下简称中豪公司)、齐鲁银行股份有限公司青岛分行(以下简称齐鲁青岛分行)为第三人,向即墨法院提起诉讼,要求确认该公司签订的四份涉案房屋买卖合同有效。
经该院审理查明并认定以下事实:蓝春燕、李学勇系夫妻关系。2012年8月10日富航公司委托中豪公司以中豪达公司的名义向齐鲁青岛分行申请贷款2000万元,中豪公司为富航公司办理了银行承兑汇票,金额为2000万元。蓝春燕、李学勇等用七处房屋作最高额抵押,评估价值为17787970元,按照最高债权额的60%计,承兑额度为1000万元,其余1000万元为承兑保证金。在中豪公司第二次为富航公司办理的银行承兑汇票到期后,富航公司未将用七处房屋作最高额抵押额度为1000万元的银行承兑汇票款偿付齐鲁青岛分行,而是中豪公司将用七处房屋作最高额抵押额度为1000万元的银行承兑汇票款通过中豪达公司偿付了齐鲁青岛分行。鉴于此,2013年12月6日,中豪公司以宇泰公司之名(乙方)和蓝春燕、李学勇(甲方)就涉案房屋签订四份《房屋买卖合同》,约定蓝春燕、李学勇将四套涉案房屋出售给宇泰公司。蓝春燕、李学勇在四份合同尾部甲方处签名并捺印,宇泰公司在四份合同尾部乙方处加盖公章及法定代表人私章。蓝春燕于2013年12月6日、2013年12月9日向宇泰公司出具了四份收取涉案房屋房款的收据。中豪公司财务人员乔某向蓝春燕、李学勇出具的承诺函,称:如在2013年12月6日将第二次办理的银行承兑汇票款还清后,并在2013年12月第三次办理银行承兑汇票续作完成后,卖方于2013年12月16日前偿清涉及此笔业务的各项利息及费用,涉案房屋买卖合同自动作废并将原合同退还出卖方,如出卖方不能按时偿清涉及此笔业务的各项利息及费用,原签订的房屋买卖合同继续有效。根据查明的事实,中豪公司在富航公司未偿付第二次银行承兑汇票款时,中豪公司将第二次银行承兑汇票款还清,并第三次提出书面申请续作,未被齐鲁青岛分行批准。由此说明蓝春燕、李学勇就本案的涉案房屋与宇泰公司订立的房屋买卖合同继续有效。该院据此判决:宇泰公司与蓝春燕、李学勇于2013年12月6日订立的四份《房屋买卖合同》有效。
4、蓝春燕、李学勇对上述判决不服提起上诉,二审法院认定蓝春燕、李学勇与宇泰公司所签涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示,依法成立且生效。二审法院据此判决:驳回蓝春燕、李学勇的上诉,维持原判。
5、蓝春燕、李学勇对上述二审判决不服,向检察机关申请监督,检察机关经审查,认为不符合监督条件,决定不支持李学勇、蓝春燕的监督申请。
6、2015年7月1日,宇泰公司向即墨法院提出诉讼,要求蓝春燕、李学勇协助其办理四套涉案房屋所有权转移登记手续。该院判决蓝春燕、李学勇协助宇泰公司办理涉案房屋过户变更登记手续(待涉案房屋涤除抵押和解除查封后)。蓝春燕、李学勇不服该判决提出上诉,原审期间该案正在审理中(现二审法院以涉案房屋仍被查封为由,裁定撤销一审判决,驳回宇泰公司的起诉)。
7、2015年,宇泰公司向青岛市市北区人民法院(以下简称市北法院)提出执行异议,请求中止对涉案房屋的执行,解除对涉案房屋的查封。市北法院经审查认为,涉案房产分别登记于蓝春燕、李学勇名下,法院查封涉案房产符合法律规定。即墨法院确认宇泰公司与蓝春燕、李学勇于2013年12月6日签订的四份《房屋买卖合同》有效,是对双方民事行为作出的确认判决,并未对涉案房产的物权作出变更,不产生物权法上的既判力,涉案房产物权没有发生法律上的变更,法院的查封效力仍在持续中。市北法院据此裁定,驳回宇泰公司就涉案房产提出的异议。宇泰公司遂提起本案诉讼。
8、2015年8月7日,宇泰公司向即墨法院提起诉讼,要求判令冶玉福向其支付308号甲房屋的租金3万元及利息(自2013年12月7日至判决生效之日止)。该院认为根据法院已生效判决,蓝春燕、李学勇对涉案房屋不再享有出租收益的权利,该权利因合同有效已经转移给宇泰公司。据此判令冶玉福自2015年6月16日起参照年租金3万日元的标准向宇泰公司支付占有使用费,驳回宇泰公司要求支付利息的请求。该判决现已生效。
2015年8月7日,宇泰公司以姜斌为被告向即墨法院提起诉讼,要求姜斌支付房屋租金。诉讼中双方达成协议:一、姜斌2016年5月14日以后的租赁费,按照与原房主签订的租赁合同履行,但租赁费向宇泰公司交纳。合同到期后,如姜斌须继续租赁房屋,双方另行协商签订合同,同等条件下姜斌享有优先权。二、宇泰公司向姜斌提供与蓝春燕、李学勇房屋买卖合同纠纷一案法院一、二审判决书复印件,姜斌则向宇泰公司提供与原房主签订的租赁合同及收条复印件。三、该合同签订后,宇泰公司向即墨法院撤回起诉,协议书生效。2015年12月18日宇泰公司向即墨法院申请撤回起诉。
上述事实,有(2015)青民一终字第1258号、第1259号、第1262号、第1263号民事判决书、检察机关青检民(行)监【2016】37020000070号、37020000071号、37020000072号、37020000073号不支持监督申请决定书、(2014)即民初字第1676号、第1677号、第1678号、第1679号民事裁定书、(2015)即民初字第6712号民事判决书、(2015)即民初字第6711号民事裁定书、(2015)北执异字第10号执行裁定书、庭审笔录在案佐证并经庭审质证和审查。
9、本次诉讼中,杨敬秀申请对宇泰公司与蓝春燕、李学勇签订的四份房屋买卖合同中甲方“李学勇”或“蓝春燕”的签字与乙方宇泰公司公章形成时间进行鉴定。宇泰公司认为杨敬秀的申请没有法律依据,该申请是对法院已生效判决认定的事实提出的鉴定,应按照审判监督程序处理。
诉讼中蓝春燕提供了其与冶玉福、邱某、张博、黄绪艳、姜斌就涉案房屋签订租赁合同,以及冶玉福、姜斌、李某、邱某出具的证明、交纳电费收据、涉案房屋照片,以此证明自2010年至今涉案房屋分别由蓝春燕、李学勇与他人签订租赁合同,蓝春燕、李学勇实际控制涉案房屋并享有收益。宇泰公司对该证据中蓝春燕与冶玉福2010年9月25日签订的租赁合同没有异议,称宇泰公司与蓝春燕、李学勇签订买卖合同前房屋已经出租,根据买卖不破租赁原则,该租赁合同继续履行,根据法院生效判决,蓝春燕、李学勇提供的2015年10月4日以后的合同不管是否真实均无法律效力;对于电费收据的真实性,宇泰公司没有异议,称因涉案房屋已被查封无法办理产权转移登记手续,所以收据中显示的客户名称仍为蓝春燕,但实际房屋权属已经属于宇泰公司;对于证明、照片的真实性不予认可,称证人没有出庭作证。杨敬秀对蓝春燕提供的上述证据没有异议,认为从2010年至今涉案房屋均由蓝春燕对外出租并享有收益,支付电费,宇泰公司在房屋被查封前及查封后均未实际占有和使用涉案房屋。
一审法院认为,宇泰公司虽然在涉案房屋被法院查封前与蓝春燕、李学勇签订了买卖合同,但未办理产权转移登记手续,因此其并不能当然的取得涉案房屋的物权,而且宇泰公司没有充分证据证明,其在法院查封涉案房屋之前已合法占有涉案房屋,其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,宇泰公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,故对宇泰公司的请求不予支持。
一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定,判决:驳回宇泰公司的诉讼请求。案件受理费100元、公告费450元,共计550元,由宇泰公司负担。
宇泰公司上诉请求:撤销一审判决,改判支持其诉讼请求。
二审期间,双方当事人举证情况如下:
宇泰公司提交如下证据:1、2014年1月青岛供电公司供电专用收据2份,其中客户编号为0555726123的收据上客户名称为蓝春燕,客户地址为即墨,客户编号为0555601149的收据上客户名称为李学勇,客户地址为308。证明宇泰公司在2014年1月向原即墨市供电部门缴纳涉案房屋的电费,宇泰公司在房屋买卖合同签订后实际接收了涉案房屋。2、原即墨市城西二路312号丙(以下简称312号丙)的房屋买卖合同、房产证、租赁合同、电费收据各1份,证明与涉案房屋同日交易的青岛富宝康饲料有限公司(以下简称富宝康公司)和兰永证等另外三处房屋,出卖时与涉案房屋一样已经出租并未到期,在买卖合同签订后与涉案房屋一样以交付租赁合同的方式办理交接房屋,买受人于2014年1月缴纳电费。3、310丙的物业费收费收据1份,该收据加盖侨富水电物业收费专用章,证明宇泰公司接收涉案房屋后向物业公司缴纳涉案房屋的物业管理费。4、鲁(2016)原即墨市不动产权第0004511号不动产登记证书1份,证明与涉案房屋同时交易的富宝康公司和兰永证房屋买卖合同,买受人已经取得不动产登记证书。5、即墨法院(2014)即民初字第6774号开庭笔录一份,证明宇泰公司2014年在即墨法院提起诉讼时,已经向法庭提交了涉案房屋由宇泰公司缴纳电费、管理费的单据,经核对,该笔录所涉及的缴费单据,为本案二审中宇泰公司提交的证据3。6、证人乔某出庭作证,证明房屋买卖及交接过程。7、证人梁某出庭作证,证明其租赁的嵩山二路648号曾被宇泰公司告知房屋买卖的情况。
李学勇、蓝春燕提交如下证据:1、蓝春燕、李学勇委托书两份。证明该二人授权兰永证办理本案涉案房屋的租赁手续及收取租金等相关事宜。2、客户名称为冶玉福、黄绪艳、姜斌、邱某四人、收款人为兰永证的收款收据4份,证明在2014年1月24日,四套涉案房屋查封前,李学勇、蓝春燕一直实际控制涉案房屋并收取房租享有收益。3、姜斌在2017年4月的房租收据两张。4、兰永证在中国银行的历史交易明细三张。证据3、4证明姜斌在本案一审后已向李学勇缴纳2016年5月14日至2018年5月13日的房租,涉案310乙房屋仍然由李学勇实际控制。5、樊德敏证明1份。6、姜斌证明1份。证据5、6均证明涉案房屋水电费一直由承租人缴纳,没有其他人代缴。
二审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”宇泰公司要排除申请执行人杨敬秀的司法查封,必须同时符合上述规定的四项情形,方能排除执行,有一项不符合即不能排除执行。
根据查明的事实,涉案房屋被查封的时间为2014年1月24日,蓝春燕、李学勇与宇泰公司之间签订房屋买卖合同的时间在书面合同上记载为2013年12月6日,因此,房屋买卖合同所载的合同成立时间先于司法查封时间。对于上述排除执行需审查的第二项要件:“在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”因涉案房屋签订买卖合同之前即对外出租,因此,宇泰公司无法直接控制涉案房屋,对于涉案房屋是否由宇泰公司在查封前合法先占的问题,需审查宇泰公司是否与租户建立租赁关系以判断其是否对涉案房屋成立间接控制。二审期间,宇泰公司为此提交了多份证据,但在证明效力上均不能形成完全的证明力和高度的盖然性。其所持有的2014年1月份的供电专用收据及物业费收据,仅有一个月份,宇泰公司亦未能提交其他证明双方存在连续性租赁关系的证据如租户向其持续缴纳租金的证据,因此,宇泰公司所提交的一个月的供电收据不能证明其在签订房屋买卖合同之后与租户之间建立了连续性的租赁关系,不能证明对涉案房屋形成间接控制。其所提交的312丙号房产相关材料,并非本案标的物,与本案形不成直接的关联性。证人乔某出庭的证言虽然为直接证据,但经过核查已生效的(2015)青民一终字第1258号、第1259号、第1262号、第1263号案件,乔某的身份为中豪达公司的财务人员,宇泰公司在本案中自认与中豪达公司之间为关联公司,因此,乔某为与本案存在利害关系的证人,其证言证明效力低。证人梁某的证言则涉及案外标的物的情况,与本案没有直接关联性。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此,案外人在执行异议之诉中承担主要的、较重的举证责任。宇泰公司在本案所提交的排除执行的证据,尚不足以完成其应承担的举证责任,一审法院对其排除执行的诉讼请求未予支持,处理得当,二审法院予以确认。此外,宇泰公司还在本案中提出申请执行人与被执行人恶意串通,虚假诉讼的主张,该主张实际指向已生效的执行依据,在程序上应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零三条的规定予以处理。
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费100元,由宇泰公司负担。
再审审查期间,宇泰公司提交如下证据:1、冶玉福、姜斌出具的情况说明,冶玉福称:2013年12月的一天,蓝春燕带着乔某以及宇泰公司的代表到店里,告知其308号甲已经卖给宇泰公司,进行交接,以后关于承租房屋的相关事宜与宇泰公司联系。姜斌称:2013年12月的一天,乔某和房主带着宇泰公司的代表来到店里,告知其310号乙已经卖给宇泰公司,进行交接,以后关于承租房屋的相关事情与宇泰公司联系。2、宇泰公司申请证人乔某、李某、邱某出庭。乔某称:其参与房屋买卖交接过程,2013年12月6日签订买卖合同,大约五六天后进行交接,蓝春燕、李学勇参加交接,与租户说房屋卖给宇泰公司,以后租费交给新房主,并将租房合同复印件交给宇泰公司。李某称:2013年底某一天,蓝春燕、乔某和宇泰公司的人一起告知他房屋卖给宇泰公司;2014年11月兰永正去收取的交接之后的房租。邱某称:蓝春燕、乔某和另一个人告诉其房屋卖给宇泰公司,房租交给宇泰公司;后双方都来要房租,蓝春燕有房产证,只能将房租交给蓝春燕;交接之后,房屋交给代收人。上述证据证明宇泰公司与蓝春燕、李学勇及租户进行了房屋交接。3、人物关系图及说明,证明蓝春燕、李学勇与杨敬秀是亲属关系,通过虚假诉讼逃避债务。
杨敬秀质证称,1、证人证言系虚假陈述,即使真实,也不能证明宇泰公司在法院查封前已实际合法占有涉案房屋;2、杨敬秀与蓝春燕、李学勇之间的民间借贷纠纷经法院审理,不存在恶意串通。
蓝春燕、李学勇、楚贺集团质证称:1、姜斌、邱某没有出庭,证言不应采信;宇泰公司曾经于2015年7月起诉姜斌,如果姜斌见证房屋交接,宇泰公司无须起诉;2、乔某与宇泰公司有利害关系,证言效力较低;李某、邱某的证言可以看出,2014年涉案房屋查封前,租金都是交给蓝春燕的委托人兰永正,不是交给宇泰公司,宇泰公司在查封前没有合法的占有涉案房屋。3、宇泰公司仅以杨敬秀、蓝春燕、李学勇之间存在亲属关系就认定存在虚假诉讼,没有事实和法律依据。
经再审查明,根据原审中当事人提交的房屋租赁合同显示,四套涉案房屋中,308号甲于2010年10月5日出租给冶玉福,2013年9月30日蓝春燕与冶玉福续签合同,约定租赁期限自2013年10月5日至2016年10月4日;第一年租金3.5万元,第二年租金3.6万元,第三年租金3.7万元;从合同生效之日起,冶玉福应一次性支付蓝春燕当年租金,下一年度租金,冶玉福应提前一个月一次性交纳。冶玉福于2015年5月出具证明,称:自2010年10月5日至2013年10月4日承租308号甲,2013年9月30日又续签3年合同,至2016年10月4日,第一年付房租3.5万元,第二年付房租3.6万元,水电费、物业费按时交纳。2016年10月19日,马德录出具证明,称:自2016年3月转租冶玉福承租的308户甲,从10月份,经蓝春燕同意,将二楼租赁给他人。
308号乙和案外房屋308号丙于2011年11月出租给李某,2014年10月30日蓝春燕与李某续签合同,约定租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日,第一年租金7.8万,第二年租金8.4万元,第三年租金9.2万元;从合同生效之日起,李某一次性支付蓝春燕当年租金,下一年度租金,李某应提前一个月一次性交纳。李某于2015年5月出具证明,称:自2011年至2014年10月31日承租308号乙,2014年11月1日又续签3年合同,第一年租金3.9万元,水电费、物业费按时交纳。
310号乙于2011年5月15日出租给姜斌,2014年4月21日李学勇与姜斌续签合同,约定租赁期限自2014年5月15日至2017年5月14日,第一年租金3.7万元,第二年租金4万元,第三年租金4.3万元;从合同生效之日起,姜斌应一次性支付李学勇当年房租,下一年度租金,姜斌应提前一个月一次性交纳。2015年5月,姜斌出具证明,称:自2011年5月15日至2014年5月14日承租310户乙,2014年5月又续签3年合同,第一年付租金3.7万元,第二年付租金4万元,水电费、物业费按时交纳。
310号丙于2012年10月19日出租给邱某,邱某于2015年5月出具证明,称:自2012年10月19日至2015年10月18日承租310号丙,第一年交房租4万元,第二年交房租4.3万元,第三年交房租4.5万元,水电费、物业费按时交纳。
原审查明的其他事实属实,本院再审予以确认。
本院再审认为,本案系执行异议之诉。审理的重点是宇泰公司对涉案房屋享有的实体权利是否能够排除对执行标的物的强制执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,宇泰公司与蓝春燕、李学勇签订了四份房屋买卖合同,合同落款时间成立于2013年12月6日,在法院查封涉案房屋之前;宇泰公司已经支付全部价款,且非因宇泰公司自身原因未能办理过户手续。本案争议的焦点问题是:在房屋已经出租的情况下,如何认定宇泰公司在人民法院查封之前对涉案房屋的控制。
1、基于为富航公司办理信用证贷款,蓝春燕、李学勇、杨敬秀等人共用7处房屋向银行进行了抵押,中豪公司替富航公司偿还银行贷款后,蓝春燕、李学勇等与宇泰公司签订房屋买卖合同,杨敬秀等人与富宝康公司签订房屋买卖合同,用以抵顶中豪公司的垫付款,同时约定如房屋出卖方不能按时偿还债务,则房屋买卖合同继续有效。蓝春燕、李学勇作为贷款使用人、杨敬秀作为房屋抵押人,应当知晓债务没有偿还,房屋买卖合同继续有效。蓝春燕、李学勇不积极履行房屋买卖合同约定的交付义务,既违反合同约定,也有违诚信原则。
2、宇泰公司与蓝春燕、李学勇签订房屋买卖合同时,房屋已经出租,租期尚未届满,根据“买卖不破租赁”的原则,宇泰公司无法对房屋进行直接的占有和使用。根据蓝春燕、李学勇与各个租户签订的租赁合同约定,租户应当在下一年度开始前,提前预交租金,四处涉案房屋年度到期日期分别为10月4日(308号甲)、10月31日(308号乙)、5月14日(310号乙)、10月18日(310号丙),即在2013年12月6日签订涉案房屋买卖合同时,各租户已经预交了下一年度的租金,之后的租金尚未到交付时间,宇泰公司与蓝春燕、李学勇即产生纠纷,并诉至法院,影响了租户对后续租金的支付。故宇泰公司没有收取租金,并非因为宇泰公司自身原因所致。
综上所述,宇泰公司再审提交的证人证言及原审提交的相关证据,可以认定宇泰公司签订房屋买卖合同后未能收取租金,并非宇泰公司自身原因所致。宇泰公司对涉案房屋享有的实体权利能够排除法院的强制执行。二审判决适用法律不当,应予纠正。经本院审判委员会研究决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:
一、撤销本院(2017)鲁02民终3653号民事判决和青岛市市北区人民法院(2015)北民初字第4551号民事判决;
二、青岛宇泰顺通工程项目代理咨询有限公司对争议的即房私转字第203940号、即房私转字第203941号、即房私转字第205662号、即房私转字第215278号四处房屋享有所有权;不得执行涉案房屋。
一审案件受理费100元,二审案件受理费100元,共计200元,由杨敬秀、李学勇、蓝春燕、青岛楚贺集团有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长  李军玲
审判员  蒲娜娜
审判员  徐友仁

二〇一八年九月十九日
书记员  杨 坤
书记员  胡晓东
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