山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民再106号
再审申请人（原审被告）：虞先鹏。
被申请人（原审原告）：港中旅物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人：傅卓洋，董事长。
委托诉讼代理人：王春玲，女，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：苏召林，男，系该公司工作人员。
再审申请人虞先鹏与被申请人港中旅物业管理（深圳）有限公司（以下简称港中旅物业公司）物业服务合同纠纷一案，山东省即墨市人民法院作出（2015）即民初字第518号民事判决，已经发生法律效力。虞先鹏不服生效判决，向本院申请再审。本院于2018年6月15日作出（2018）鲁02民申253号民事裁定，提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人虞先鹏、被申请人港中旅物业公司的委托诉讼代理人王春玲、苏召林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
虞先鹏申请再审请求：1、撤销原审判决；2、依法改判或发回重审，判令申请人不予支付被申请人物业服务费17570.16元及违约金；3、一审、再审的费用由被申请人承担。事实和理由：申请人因在验收房屋时发现存在质量问题拒绝接受房屋，涉案房屋并未交付，申请人不应支付物业服务费及违约金。
港中旅物业公司辩称，原审判决真实有效，公平公正，请求再审维持原判。
港中旅物业公司起诉请求：1、虞先鹏立即支付2013年1月至2014年12月欠物业服务费17570.16元、违约金21163.26元，共计人民币38733.42元；2、案件受理费由虞先鹏承担。
原审法院查明，被告虞先鹏拥有位于原告港中旅物业公司提供物业服务的港中旅公馆35-12户、建筑面积为246.27平方米的房产一处。
2010年12月18日，双方签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对被告在港中旅公馆35-12户房产实施物业服务与管理、物业费标准是3.5元/月/平方米，同时约定物业服务费每季度缴纳一次。逾期缴纳，每逾期一日按应交费用3‰标准收取违约金。合同签订后，原告按约履行了物业服务义务。被告虞先鹏未按约定交纳物业服务费。根据上述合同约定，港中旅公馆35-12户自2013年1月至2014年12月31日，被告虞先鹏未按照协议要求按时支付物业服务费，欠物业服务费17570.16元、违约金21163.26元，共计38733.42元。
原审法院认为，港中旅物业公司依约为包括虞先鹏在内的小区业主提供物业服务，虞先鹏应当交纳物业服务费。自2013年1月至2014年12月31日，虞先鹏未按照协议要求按时支付物业服务费，欠物业服务费17570.16元，原告要求其支付，法院予以支持。原告要求被告支付违约金21163.26元过高，应以不超过本金为宜，法院予以部分支持。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、虞先鹏于判决生效后十日内支付港中旅物业管理（深圳）有限公司自2013年1月至2014年12月31日期间的物业服务费17570.16元；二、虞先鹏于判决生效后十日内支付港中旅物业管理（深圳）有限公司自2013年1月至2014年12月31日期间的欠缴的物业服务费的违约金17570.16元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元（原告预缴）及公告费600元，由虞先鹏负担。
本院再审查明，（2016）鲁02民终7829号民事判决查明：“2012年6月30日，虞先鹏在开发商处的物品领用表上签字后接收房屋时,发现房屋存在质量问题，要求原告整改，未接收该房屋钥匙。”该判决已经发生法律效力。
另查明，《前期物业管理服务协议》第4.4.2条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳。
本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，本案的焦点问题是虞先鹏是否应交纳物业服务费。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第4.4.2条约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳。《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，虞先鹏因房屋质量等问题拒绝接收房屋，至本案起诉时开发商与虞先鹏尚未完成房屋交接手续，在此情况下港中旅物业公司要求虞先鹏交纳物业服务费，违反双方协议约定，也不符合《物业管理条例》的相关规定，其诉讼请求应当予以驳回。
综上所述，虞先鹏的再审请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实及适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第518号民事判决；
二、驳回港中旅物业管理（深圳）有限公司的诉讼请求。
案件受理费768元、公告费600元，由港中旅物业管理（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛维红
审判员 张 锐
审判员 刘述明
二〇一八年九月十二日
书记员 张鲁滨
书记员 司文雯