青岛市崂山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）崂执异字第3号
异议人（案外人）朱岩春，女，1960年7月19日出生，汉族。
委托代理人程瑶，山东润世律师事务所律师。
申请执行人崔盛宽，男，1956年3月31日出生，汉族。
委托代理人李长柱，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被执行人青岛兆基置业有限公司，住所地青岛市崂山区海尔路南段凯旋商务中心701室。
法定代表人施维德，职务董事长。
委托代理人张伟光，男，1980年6月20日出生，汉族。
本院在执行申请执行人崔盛宽与被执行人青岛兆基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案过程中，因案外人朱岩春提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人朱岩春称，2009年12月26日，案外人与青岛兆基置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于青岛市崂山区香港东路227-1号恒基新天地小区12号楼3单元11层1102号房屋出卖给案外人。合同签订后，案外人按约付清了全部购房款，并于2010年12月入住至今。
2012年3月18日，案外人因青岛兆基置业有限公司逾期办理房屋产权证诉至贵院，贵院于2012年9月19日作出（2012）崂民一初字第338号民事判决书，判令被告继续履行合同。现因崔盛宽申请，贵院以（2011）崂执字第261号执行裁定查封了案外人所购买的上述房屋。
案外人与青岛兆基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已经贵院生效判决确认，合法有效。案外人已经付清购房款并实际入住。现因崔盛宽申请查封该房屋，严重损害案外人的合法权益，为此提出异议，请求贵院依法解除查封，以维护异议人的合法权益。
申请执行人崔盛宽辩称，第一，根据异议人提交的（2012）崂民一初字338号民事判决书的内容来看，仅仅是确认案外人与被执行人青岛兆基置业有限公司之间的商品房买卖合同有效，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力。第二，根据上述判决书的内容，2010年12月28日青岛恒基置业有限公司、青岛青少年营地置业有限公司，金立昆本人已经为案外人提供了担保，案外人应追究其违约责任。
被执行人青岛兆基置业有限公司辩称，对异议人的异议没有意见。
本院查明，本院在执行申请执行人崔盛宽与被执行人青岛兆基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案过程中，于2013年6月4日做出（2011）崂执字第261号执行裁定书，裁定查封被执行人青岛兆基置业有限公司位于青岛市香港东路227-1号12号楼3单元1102户房屋一处。现案外人朱岩春提出书面异议，请求依法解除查封，以维护异议人的合法权益。
在听证过程中，异议人提交了证据一，商品房买卖合同（合同编号：12—3—1102），证明异议人与被执行人于2009年12月26日签订商品房买卖合同，朱岩春购买兆基置业开发的位于香港东路227号—1恒基新天地12号楼3单元11层1102室的商品房，合同总价款334万元，双方是商品房买卖合同关系。
证据二，补充协议一份，证明朱岩春购买的恒基新天地12号楼3单元11层1102室的房屋实际总价款是698万元。
证据三，收款收据4份，内容是兆基分别于2010年1月5日、1月28日、2月3日收到朱岩春支付的恒基新天地购房款4笔，合计698万元。证明朱岩春已经付清全部购房款698万元。
证据四、（2012）崂民一初字第338号民事判决书，内容为朱岩春诉兆基置业、恒基置业商品房预售合同纠纷一案，崂山法院经审理后认为：1、朱岩春已经按照与兆基置业签订合同的约定支付房屋全部价款，兆基置业向朱岩春交付房屋后应按约继续履行合同；2、因涉案房屋尚未通过综合验收，尚不具备办证条件，朱岩春可待涉案房屋具备办理产权证条件后再行主张办理涉案房屋产权登记手续，并判令兆基置业继续履行涉案房屋的商品房买卖合同。证明经审理，法院认定：1、朱岩春与兆基置业的商品房买卖合同合法有效，应当继续履行；2、朱岩春已经支付全部房款，兆基置业也已向朱岩春交付房屋；3、涉案房屋未能办理产权登记的原因是尚未通过综合验收，朱岩春对此不存在过错；4、朱岩春应当享有上述房屋的所有权。
证据五、（2014）崂执字第697号执行裁定书。证明（2012）崂民一初字第338号民事判决书已经生效，并已于2014年进入执行程序。
证据六、业主入住房屋验收表，证明朱岩春已于2011年1月16日收房。
证据七、单据一宗，分别为1、2011至2015年部分物业费单据5份；2、2012年物业公司代收的部分水电费6份；3、13年11月5日，泰能天然气有限公司收费专用收据1份；4、2014年5月13日停车费收据一份；5、2014年广播影视播映收视费发票一份，青岛市公共事业收费服务中心代收费专用票据一份。证明自2011年起，朱岩春已经实际入住恒基新天地12号楼3单元11层1102室至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，对恒基新天地12号楼3单元11层1102室的查封应当解除。
经质证，申请执行人崔盛宽主张对于证据一、二，无法核实其真实性，不予认可。
对证据三，同样无法核实其真实性。即使该证据是真实的，如此大额的交易，异议人应该提交交易凭证，而不能单纯依据非正规的收款收据予以证明。
对证据四的真实性无异议，该证据仅仅能证明异议人与被执行人之间的房屋买卖的效力，并无确认房屋产权的效力。
对证据五无异议。
对证据六的真实性无法核实，该验收表既没有作为开发商的被执行人签章确认，也没有任何第三方签章，因此对于其真实性不予认可。
对证据七的真实性不予认可，即使其是真实的，也仅仅只能证明异议人缴纳的相关费用，并不能证明其对房屋享有相应的产权。比如异议人提交的有线电视费用单据，任何人拿着身份证均可去办理为自己名下，并缴纳费用，因此不予认可。
经质证，被执行人青岛兆基置业有限公司对异议人的证据予以认可。
在听证过程中，申请执行人崔盛宽提交一份证据，同小区内11号楼10单元502户的预告登记，证明本案涉案房屋可以办理产前登记信息，但由于异议人自身的过错，其未办理产权登记，不应对抗善意第三人。
经质证，异议人主张对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，不能办理预告登记及产权登记我方并不清楚，我们到产权中心办理时被告知无法办理。
经质证，被执行人青岛兆基置业有限公司主张公司与申请执行人之间可能有债权关系，但涉案房屋实际购买人并不是申请执行人。
本院认为，双方争议的焦点在于对本院查封所涉及的标的物，即位于青岛市崂山区香港东路227-1号恒基新天地小区12号楼3单元11层1102号房屋的权属争议。本案听证中异议人提供了本院（2012）崂民一初字第338号生效民事判决书等其他相关证据，均证明异议人对争议房屋享有了用益物权权益。故异议人提出的执行异议理由正当，于法有据。依法应予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：
撤销本院于2013年6月4日做出（2011）崂执字第261号查封被执行人青岛兆基置业有限公司位于青岛市香港东路227-1号12号楼3单元1102户房屋一处的执行裁定。
如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市崂山区人民法院提起诉讼。
审判长 丁 究
审判员 李建才
审判员 侯 睿
二〇一五年七月八日
书记员 于海波